Рост ставок по ипотеке - серьезный вызов для девелоперов - «БКС МИ»
Авторы: аналитики «БКС Мир инвестиций»
Банк России опубликовал данные за январь по динамике ипотечного рынка. В фокусе траектория ставок — они растут, что может вылиться в сокращение спроса. Для застройщиков, которые в значительной степени зависят от ипотечных клиентов, это негативный тренд.
По итогам января 2023 г. объем выдач ипотечных кредитов был сезонно слабым. После рекордных 697 млрд руб. в декабре объем выдач упал до 282 млрд руб. Это на 14% ниже уровня января 2022 г., но к предыдущим годам по-прежнему прослеживается рост.
Основным драйвером роста ипотечного рынка после середины 2020 г. была дешевая ипотека. Этот катализатор уже начал постепенно сдуваться — в январе ставки резко развернулись вверх. На вторичном рынке рост ставки составил всего 46 б.п., а вот на первичном скачок более чувствительный — с 3,5% до 4,82%. Это может быть связано как с повышением ставки по льготной ипотеке на 1 п.п., так и с ужесточением политики банков в отношении скоринга заемщиков.
Низкие ставки на первичном рынке в 2022 г. стали следствием массового применения субсидируемых застройщиками ипотечных программ. Застройщик делится с банком частью выручки от продажи объекта, а банк предоставляет покупателю кредит по сниженной ставке.
Банк России считает эту схему одной из наиболее рискованных практик на рынке и с 1 мая вводит ряд мер, направленных на ее сдерживание. Это будет способствовать дальнейшему росту ставок на первичном рынке.
На вторичном рынке повышательное давление оказывает рост долгосрочных ставок в ответ на усиливающиеся проинфляционные риски. Банк России на февральском заседании повысил целевой диапазон по ключевой ставке на 2023 г. Вслед за ним начали расти ставки по всем долговым обязательствам.
Для девелоперов рост ставок — серьезный вызов. Уже в 2021 г. доля ипотечных сделок в структуре продаж крупнейших застройщиков была более 70%. В 2022 г. она могла превысить 80%. Рост ставок может привести к снижению объемов продаж и оказать давление на остальные финансовые показатели компаний сектора.