Рынку ипотеки обещают рост
В этом году общий объем выдаваемой в России ипотеки может вырасти на 15 процентов, говорят и официальные, и экспертные прогнозы. Это примерно столько же, сколько рынок жилищных кредитов потерял в 2022-м.
Рекордным по выдаче ипотеки в России пока остается 2021 год. В 2022-м объем банковских жилищных кредитов снизился на 15,5 процента и составил 4,8 триллиона рублей.
В начале этого года снижение продолжилось - в январе, по данным Банка России, было выдано ипотечных займов на общую сумму 281,6 миллиарда рублей. Это на 13,8 процента меньше января 2022-го. Объем ипотечного портфеля при этом продолжил расти, но невысокими темпами - 0,6 процента. Впрочем, уже в феврале динамика ускорилась до 1,5 процента.
После январского замедления начала восстанавливаться и выдача ипотеки с господдержкой - со 128 до 209 миллиардов рублей. Самой популярной стала "Семейная ипотека", по которой было выдано 100 миллиардов рублей после 56 миллиардов в январе. Это связано с тем, что право воспользоваться программой получили все семьи с двумя детьми до 18 лет (ранее только семьи с ребенком, рожденным после 1 января 2018-го).
Выдача рыночной ипотеки в феврале также выросла (предварительно на 40 процентов к январю) и составила 210 миллиардов рублей.
Прогнозы обещают дальнейший рост. Ранее председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор ожидает по итогам этого года увеличение выдачи ипотеки на 15 процентов. "Но главное - мы будем следить за качеством ипотеки, темпы роста любой ценой здесь недопустимы", - сказала она.
В этом году рынок жилищного кредитования чувствует себя немного лучше, чем в прошлом, отметила руководитель комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева.
"Ипотечные программы с господдержкой продлены до июля 2024-го, растет потребительская уверенность населения, и, как следствие, сохраняется популярность приобретения жилья в качестве актива. А еще Банк России прогнозирует уровень годовой инфляции в базовом сценарии в 5-7 процентов, и официальная безработица находится на историческом минимуме. Все это дает возможность прогнозировать рост выдачи ипотечных кредитов в 2023 году на 10-15 процентов к 2022-му, то есть мы практически возвращаемся к показателям 2021 года", - пояснила "РГ" эксперт.
В рейтинговом агентстве НКР полагают, что до показателей 2021 года рынок ипотеки не дотянет. "В текущем году при условии отсутствия новых макроэкономических потрясений российские банки выдадут ипотеки на 4,6-5,0 триллиона рублей, - сказал "РГ" заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. - Положительно на динамике скажется сохранение льготных программ. Одновременно с этим объем рынка останется ниже рекордного 2021 года в связи с ростом ставок и ужесточением регулирования первичного рынка".
Потенциальных получателей ипотеки, конечно, волнует, что будет со ставкой по кредитам. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам в январе этого года составила 7,86 процента. Это выше декабрьских 6,65 процента и самый высокий показатель с марта 2022-го.
"Рост ставок уже привел к частичному "охлаждению" рынка. Доля ипотеки в общем количестве сделок, например, в Московском регионе снизилась с 84 процентов в декабре 2022 года до 78 процентов в феврале 2023-го. Но это все равно более высокая доля, чем год назад, когда субсидирования не было и доля ипотечных сделок составляла в среднем 65 процентов, - рассказала "РГ" эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина. - Ипотека остается главным инструментом поддержания спроса, и при условии отсутствия экономических шоков стоит ждать роста кредитования в сравнении с 2022 годом".
Стоимость кредитов с господдержкой в начале года выросла на фоне повышения с 1 января ставки по льготной ипотеке с 7 до 8 процентов годовых. Займы по программам без льгот, конечно, стоят больше.
"Средние рыночные ставки по ипотеке на первичном рынке сейчас составляют 11 процентов, на вторичном - 11,15, - рассказал "РГ" директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании "Метриум" Дмитрий Веселков. - Учитывая, что ЦБ с сентября сохраняет ключевую ставку на уровне 7,5 процента, в ближайшее время изменения показателей маловероятны".
Но если инфляция будет расти и Банк России все же повысит свою ставку, то и средняя стоимость рыночных ипотечных программ этим летом может достигнуть 13 процентов, предупреждает Ирина Киселева.
Между тем Центробанк беспокоит качество жилищного кредитования, а также риски ипотечных программ от застройщиков, которые в прошлом году стали активно предлагать займы по ставкам близким к нулю. По мнению регулятора, нулевая ставка обеспечивается за счет завышения стоимости квартиры порой на 20-30 процентов. В результате, если собственник решит потом ее продать, он может не вернуть свои деньги, если к тому моменту жилье не подорожает на 30 процентов.
Банк России заявил, что планирует дестимулировать кредитные организации выдавать такие займы. Чтобы снизить риски заемщиков и банков, регулятор с 1 мая 2023 года устанавливает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир при использовании ипотеки.
"Повышение надбавок к коэффициентам риска по субсидированным кредитам сделает их менее выгодными для банков. В результате многие программы от девелоперов исчезнут. Большая часть клиентов сможет переориентироваться на льготную и семейную ипотеку, но все-таки небольшой отток покупателей почти неминуем, - предупреждает Дмитрий Веселков. - На мой взгляд, в текущих условиях нужно продолжать расширять госпрограммы и не препятствовать развитию ипотеки от девелоперов".
Минстрой России предлагал установить ставки по ипотеке от застройщиков на уровне 3-4 процентов, однако Центробанк с этим не согласен.
"Сворачивание субсидирования застройщиками ипотечных ставок уже привело к снижению спроса на новостройки в феврале 2023 года на 7 процентов", - сообщила Ирина Киселева.
Изменения на рынке ипотеки пока не особо влияют на цены на недвижимость. В настоящее время средняя стоимость жилья стагнирует, рассказала Виктория Кирюхина. "В среднем по городам-миллионникам цена квадратного метра на первичном рынке составляет 139,9 тысячи рублей. Это на 5 процентов выше, чем год назад, но в сравнении с динамикой за полгода стоимость выше всего на 1,4 процента. На вторичном рынке аналогичная ситуация - за полгода динамика выше всего на 2,1 процента", - рассказала эксперт.
По ее словам, в среднесрочной перспективе ожидается сохранение текущих тенденций, причин для существенного роста цен нет.
Цены могут даже скорректироваться вниз за счет скидочных программ от девелоперов, считает старший консультант-аналитик департамента жилой недвижимости Nikoliers Анна Мурмуридис. "Новые проекты будут выходить с уже заложенным дисконтом, в результате чего средняя стоимость квадратного метра будет снижаться в течение года", - сказала она "РГ".