«Рынку жилищного строительства нужна адресная поддержка»
Зампред правления, руководитель блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка Анатолий Попов — о том, какие программы помощи российским девелоперам жилья требуют модернизации.
Прошлый год стал непростым для экономики России. Но, несмотря на усложнившуюся геополитическую обстановку, в 2022-м наша страна побила исторический рекорд по вводу в эксплуатацию жилья — суммарно свыше 100 млн кв. м. Без поддержки со стороны отечественной банковской системы достичь таких показателей было бы невозможно. При этом очевидно, что существующие программы поддержки девелоперов жилой недвижимости необходимо существенно модернизировать. Рынку жилищного строительства необходима адресная поддержка, в которой особенно нуждаются регионы.
Отмечу, что государство не стоит в стороне и предпринимает достаточно эффективные усилия в данном направлении. Так, в связи с изменением макроэкономической ситуации правительство РФ в марте минувшего года утвердило антикризисную программу поддержки, которая позволила банкам сохранить приемлемый уровень ставок по кредитам в период высоких значений ключевой ставки, которая достигала 20% годовых. На этом фоне поддержку получили более 1 тыс. проектов, в рамках которых сегодня возводится более 34,3 млн. кв. м жилья.
Принесла свои плоды и программа поддержки низкомаржинальных проектов. По ней Сбербанк уже профинансировал 94 проекта из 22 регионов России общей площадью около 980 тыс. кв. м, а сумма финансирования составила более 34 млрд руб.
Программа была завершена в мае 2022 года, но мы поддерживаем ее возобновление, так как она оказалась действенной. Важное условие, которое, мы считаем, нужно учесть при продлении: ограничение по бюджету проекта в рамках данной программы следует увеличить с 800 млн до 1–1,5 млрд руб., учитывая рост стоимости строительства с момента начала реализации программы в среднем на 10–15% к бюджету проекта.
Большие надежды возлагались на государственную программу инфраструктурных облигаций. При этом за два года реализованных выпусков облигаций всего три, а в количестве проектов их около тридцати. Чтобы они были выпущены, должны договориться пять участников: застройщик как инициатор проекта; специализированное общество проектного финансирования (СОПФ) — эмитент облигаций, младший кредитор; АО «Дом.РФ» как поручитель по облигациям; банк как старший кредитор; власти региона как гаранты по займу. Считаю, что это сложный и тяжелый механизм и его можно упростить. Для этого следует расширить перечень учредителей СОПФ и включить в него банки, допущенные для работы по проектному финансированию с эскроу-счетами. Это позволит обеспечить бесшовный сервис для застройщика при получении займа на инфраструктуру и кредита на финансирование проекта в одном месте. При этом для расширения перечня учредителей СОПФ требуется внесение изменений в закон «О рынке ценных бумаг» и решение правительства РФ. Идеальным же выходом из ситуации может стать полная модернизация данной программы и переход к субсидированию кредитов на цели строительства инфраструктуры с отказом от гарантии субъекта. По нашим оценкам, в рамках данной программы Сбербанк может профинансировать проекты строительства жилья на 300 млрд руб.
В целом отмечу, что сегодня Сбербанк не видит снижения спроса от девелоперов на проектное финансирование для строительства жилья. Данный сегмент занимает 17% в общем портфеле корпоративного кредитования в банке, и эта доля продолжает расти.
Банком сейчас финансируется почти 4 тыс. проектов. Из них за 2022 год, по предварительным данным, заключены 2073 новые сделки против 2042 за 2021 год, 1432 проекта полностью реализованы, а кредиты — погашены. Если говорить про динамику заявок девелоперов, то за 2022 год Сбербанк получил 2247 запросов против 2196 в 2021 году. При этом в марте прошлого года мы фиксировали снижение ввиду неопределенности и в период высоких ставок по кредитам из-за роста ключевой ставки Банка России — 109 штук против 176 (–38%). В дальнейшем — после стабилизации ситуации и появления механизмов господдержки для девелоперов — падение сменилось ростом. В целом по году динамику можно с уверенностью назвать положительной. Сегодня темпы прироста кредитного портфеля Сбербанка составляют 100 млрд руб. в месяц, или 3 млрд руб. в день. Ожидаем, что принятые в конце прошлого года решения о продлении льготной ипотеки позволят сохранить умеренную привлекательность отрасли и спрос девелоперов на кредиты по финансированию новых проектов.
Мы видим, что отрасль жилищного строительства остается устойчивой. Стресс-тесты нашего текущего портфеля говорят о том, что 98% проектов в портфеле Сбербанка готовы даже к более драматическому падению цен, чем сегодня прогнозируют аналитики.
При этом в отдельных проектах, профинансированных с изначально низким запасом прочности по финансовой модели, возможно возникновение ситуаций, требующих проведения реструктуризации задолженности. Сейчас важно не снижать темпы вывода новых проектов на стройплощадки, а также продолжать поддерживать проекты в регионах с низкой рентабельностью. Особенно это касается комплексных застроек. Причем проекты следует поддерживать на начальной стадии — это бриджи на покупку земли и разработку исходно-разрешительной документации.