Рыночная ипотека стремится к льготным уровням
На фоне сокращения ключевой ставки Центробанка до 11% годовых ипотека возвращается к уровням до начала спецоперации. Скорее всего, к концу года рыночная ипотека будет стоить примерно столько же, сколько и льготная. Но к взрыву спроса это все равно не придет, так как цены на жилье слишком завышены. Что в очередной раз ставит вопрос о целесообразности дальнейшей накачки рынка бюджетными деньгами, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
26 мая Центробанк снизил ключевую ставку сразу на 3 п.п., до 11% годовых, в связи с замедлением инфляции, укреплением рубля и низкой кредитной активностью. С апреля ставка уменьшилась уже на 9 п.п. и теперь лишь на 1,5 п.п. превышает значение середины февраля 2022 г.
Банк России «допускает возможность снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях», говорится в пресс-релизе, размещенном на сайте ЦБ. В дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики уверены и банки. Ипотечные ставки обычно на 2-3% выше ключевой, однако в последнее время крупные банки держат их на уровне ключевой ставки. И оперативно пересматривают: ВТБ, второй по объемам ипотечного кредитования банк страны, уже объявил о снижении ставок на покупку новостроек и вторичного жилья с 13,9% до 10,9% с 30 мая. По всей видимости, в самом ближайшем будущем примеру ВТБ последует и Сбербанк – соответствующее заявление 26 мая сделал глава Сбера Герман Греф.
По данным «Дом.рф» на 20 февраля 2022 г., топ-20 банков предлагали ипотеку на покупку новостроек в среднем под 11% годовых, «вторички» – под 11,3%. То есть уже в самом ближайшем будущем коммерческая, несубсидируемая ипотека станет дешевле, чем была до начала спецоперации. К концу года ключевая ставка, по всей видимости, опустится ниже 10% - во всяком случае, этого ожидают финансовые рынки, судя по динамике ОФЗ. При такой ключевой рыночная ипотека будет стоить примерно столько же, сколько и льготная, ставка по которой сейчас составляет 9% годовых. Где-то на таком же уровне ставки предложения находились осенью 2021 г.
Значит ли это, что к концу года и спрос на жилье возвратится к уровням осени 2021-го? К сожалению, совсем не факт. И дело не только в том, что реальные ставки выдачи ипотеки тогда были ниже 9%. Самое главное – цены на квартиры с тех пор существенно выросли, а с ними и расходы на обслуживание кредита. По данным аналитического центра www.irn.ru, только за четыре месяца, с конца 2021 г. по апрель 2022 г., вторичный метр в «старой» Москве подорожал в среднем на 10,6%, в Новой – на 5,8%, в Подмосковье – на 11,7%. При этом с учетом предыдущих двух «ковидных» лет, с начала 2020 г. по настоящее время, цены на квартиры прибавили 51%, 47% и 70% соответственно. Что касается новостроек, то там стоимость метра выросла еще больше.
На практике это означает, что в начале 2020 г. небольшую двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. м на вторичном рынке «старой» Москвы можно было купить примерно за 9,6 млн руб., и при ставке 9%, первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет ипотечный платеж за нее составил бы менее 70 000 руб. в месяц. В ноябре 2021 г. та же самая квартира стоила уже 12,9 млн, а платеж при тех же условиях увечился до 93 000 руб. Сейчас 54-метровая двушка обойдется в 14,5 млн руб., и, если уговорить банк выдать кредит под 9% (на «вторичке» таких ставок сейчас нет), платить за нее придется более 104 000 руб. ежемесячно – см. ипотечный калькулятор на IRN.RU.
В общем, как неоднократно отмечал www.irn.ru, для того чтобы жилье стало более доступным и люди побежали покупать квартиры, правительству надо создать условия для снижения цены метра, а не кредита. Поэтому не стоит увлекаться субсидированием ставок дольше необходимого: льготная ипотека искусственно наращивает платежеспособный спрос вопреки падению доходов населения (-1,2% за I квартал 2022 г.) и разгоняет цены не только на новостройки, но и на «вторичку», которая тянется за «первичкой».
Нынешней астрономической стоимостью жилья рынок обязан как раз сверхдешевой ипотеке: когда власти запустили льготную программу под 6,5% весной 2020 г., цены рванули вверх с такой скоростью, что выгода от низких ставок для покупателей исчезла уже к концу лета – середине осени того же года, зато застройщики получили рекордную прибыль. Но, к сожалению, это не помешало продлить программу на тех же условиях до июля 2021 г.
Постоянное накачивание ипотеки деньгами превращает сройотрасль в наркомана, все более зависимого от субсидий, а на рынке недвижимости продолжает надуваться ценовой пузырь, поддержание которого требует постоянного наращивания объёма субсидий и снижения ставок. Прежние уже не работают: льготная ипотека под 12%, которая спасла рынок в 2015 г., не смогла предотвратить обвал спроса в 2022-м.
Хочется надеяться, что на этот раз правительство и рынок не наступят на те же грабли, что и в 2020-2021 гг. Конечно, при ключевой ставке 20% льготная ипотека была куда более оправданным мероприятием, чем при ключевой ставке 4,25%. Но теперь ключевая ставка возвращается к докризисным значениям, а коммерческая ипотека дешевеет опережающими темпами. При рыночных ставках на уровне 9-10% спрос, конечно, будет ниже, чем в ажиотажных 2020-2021 гг., но отрасль уже сможет функционировать и без ипотечных костылей от государства. А вот без помощи в налаживании разорванных логистических цепочек, импортозамещении, разбюрократизации и т.п. – вряд ли. Отметим, что с конца февраля из-за нестабильности экономической ситуации девелоперы приостановили разработку многих перспективных проектов, что грозит снижением объемов предложения жилья в перспективе ближайших лет и, как следствие, ростом цен на него. Если власти желают предотвратить такое развитие событий, им надо будет очень постараться.