Рынок без нулевых ставок
С мая 2023 года ЦБ ограничивает выдачу ипотечных кредитов с околонулевыми ставками. Банки будут обязаны формировать дополнительные резервы по кредитам, стоимость которых существенно ниже рынка, что приведет к их уходу с рынка. Какие ипотечные программы и финансовые инструменты придут им на смену, РБК Петербург спросил у экспертов и застройщиков.
Плавный уход
Однако влияние субсидированных ставок на рынок сами девелоперы оценивают неоднозначно. «Их появление спровоцировало ярко выраженные всплески, а любые резкие изменения рынка — это потрясения, под которые застройщики не всегда успевают подстраиваться, поскольку строительство — инертная отрасль», — отметил в интервью РБК+ Петербург генеральный директор группы компаний «КВС» Сергей Ярошенко.
ЦБ РФ продвигало идею сворачивания таких программ на рынке с осени 2022 года. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявляла тогда, что близкие к нулю ставки, предлагаемые застройщиками, вводят людей в заблуждение, и предупредила, что регулятор намерен принять меры. В итоге уже с начала текущего года происходит постепенный уход банков от практики околонулевых скидок по рекомендации ЦБ РФ, говорит Дмитрий Ефремов.
В результате отказа от программ с околонулевыми ставками число ипотек за квартал снизилось на 19% в Петербурге в первом квартале 2023 года в сравнении с первым кварталом 2022 года, в Ленинградской области — на 19%, приводит данные эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина.
«Часть спроса со стороны заемщиков сместился именно в пользу уже готового жилья. Рост ставок по ипотеке на «первичке» снизил привлекательность первичного рынка, что отразилось на перераспределении спроса», — добавляет Кирюхина.
Альтернативы нулевым программам
Другие альтернативы — траншевая ипотека, когда ежемесячный платеж на период строительства остается символическим (на рынке есть предложения и за 1 рубль) и меняется после ввода объекта в эксплуатацию. Еще один вариант — ипотека со сниженной ставкой на период строительства объекта, после ввода объекта размер платежа увеличивается.
Также определенный потенциал имеют ипотечные программы для отдельных категорий граждан: ипотека для IT и военная ипотека, полагает Дмитрий Ефремов. «Застройщики, в свою очередь, расширяют программы рассрочек, вводят акционные предложения для поддержания спроса, предлагают различные варианты программ «трейд-ин», которые в условиях высоких ипотечных ставок в сегменте вторичной недвижимости, также обладают определенным потенциалом», — говорит он.
Последствия для рынка
Количество ипотек при этом снижается. В апреле 2023 года в Петербурге было выдано на 29% ипотек меньше, чем в декабре 2022 года, в Ленинградской области — на 40%, следует из данных Циан.
В среднесрочной перспективе отсутствие наценки за снижение ставки по ипотеке от девелоперов приведет к снижению среднего чека сделки, полагают аналитики. «Если же не учитывать данную «техническую» наценку, то отсутствие доступного кредитования ведет к сдерживанию цен и даже их минимальной корректировке в сторону снижения, — полагает Виктория Кирюхина. — Например, в годовой динамике, несмотря на наличие льготной ипотеки от девелоперов, средняя цена «квадрата» показала небольшое снижение на новостройки. И в целом стоимость стагнирует уже год. Без доступного кредитования эта ситуация сохранится».
Однако пока, несмотря на удорожание ипотеки, рынок приспосабливается к новым условиям: никакого резкого снижения сделок не произошло. При этом дальнейшее повышение ставок будет оказывать отрицательный эффект на спрос, учитывая текущие высокие цены на новостройки, полагает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
«Тем не менее, именно сжатие спроса может повлиять на характер ценообразования и вынудить застройщиков пересмотреть ценовую политику. По мере коррекции цен, спрос будет снова активизироваться, поскольку и вопрос с улучшением жилищных условий в России остается актуальным, и инвестиции в недвижимость имеют место», — заключает она.