Рынок готовят к неплатежам по ипотечным кредитам
Ситуация на российском рынке жилья внушает все больше опасений. Льготная ставка ипотеки от правительства ранее подстегнула заметный рост цен на жилье. Несмотря на то что строительство жилья выступает важным компонентом поддержки экономики, эксперты не исключают дальнейшего ухудшения ситуации на рынке. Так, экономисты Центра макроэкономического анализа и макроэкономического прогнозирования (ЦМАКП) видят риск перегрева рынка: цены продолжают рост, тогда как спрос на недвижимость замедляется. Эксперты прогнозируют рост неплатежей по ипотечным кредитам.
В прошлом году поддержка строительства стала важнейшим (наряду с борьбой с бедностью и расходами на медицинский комплекс) инструментом поддержки экономики. «Эффект отсутствия спада в 2020 году – не менее +0,6–0,7 процентных пунктов ВВП, – отмечают эксперты ЦМАКП. – Благодаря мультипликативному эффекту рост инвестиций в жилищное строительство на 1 руб. приводит к увеличению добавленной стоимости товаров и услуг в смежных сферах экономики на 0,88 руб. и обеспечивает дополнительное поступление налогов в размере 0,41 руб.», – следует из их обзора, посвященного теме жилищного строительства и нацпроекту «Доступное жилье».
Несмотря на некоторый положительный эффект, экономисты отмечают и появление неблагоприятных признаков на рынке. Они, в частности, говорят о наличии признаков перегрева на рынке жилья: цены растут, а количество сделок снижается. «На рынке жилья в первом квартале ситуация развернулась самым неблагоприятным образом. Если ранее полгода подряд рост рынка сопровождался очень умеренным повышением цен, то теперь интенсивный рост цен на жилье сопровождается снижением числа сделок», – сообщают в ЦМАКП.
На московском рынке недвижимости такие тенденции прослеживаются. Как сообщают аналитики ЦИАНа, по итогам первого квартала в Москве и Московской области было заключено 40,4 тыс. сделок с первичным жильем, что на четверть меньше, чем кварталом ранее. «Продажи новостроек в Москве просели к предыдущему кварталу на 28%, в Подмосковье – на 24%», – отмечают аналитики, подчеркивая, что самый провал спроса пришелся на январь. «–47% к декабрю 2020-го. Это падение компенсировалось февральским ростом на 50%, в марте динамика была гораздо скромнее: +3% к предыдущему периоду», – сообщают в ЦИАНе.
По их мнению, рост числа сделок по отношению к февралю выглядит нетипично скромно, несмотря на большее число рабочих дней в первом месяце весны (22 против 19). Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в 2019-м – 6%. В 2020 году – всего 1% из-за пандемии и режима самоизоляции. «Рынок сегодня замедляется – рекордов по сделкам нет», – подчеркивают аналитики.
В свою очередь, в годовом выражении рост спроса бьет рекорды. К примеру, как сообщают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», по итогам апреля на первичном рынке жилья «старой» Москвы в апреле только по договорам долевого участия (ДДУ) было продано почти 7,3 тыс. квартир и апартаментов – на 138% больше, чем в апреле 2020-го.
В апреле застройщики реализовали 416,5 тыс. кв. м первичного жилья, что на 143% превышает результаты апреля 2020 года. В Подмосковье за апрель 2021 года было продано 6,8 тыс. квартир и апартаментов площадью 312 тыс. кв. м – соответственно на 25 и на 27% больше, чем в апреле прошлого года.
Растет и ввод нового жилья в стране. Так, по данным Росстата, в марте 2021 года ввод жилья увеличился на 21,6% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. По мнению экспертов ЦМАКП, важную роль в положительной динамике этого показателя сыграли принятые в прошлом году меры господдержки отрасли. Кроме того, высоким остается спрос на новостройки: в первом квартале 2021 года зарегистрированных ДДУ выросло на 27,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 
Рублевые цены новостроек в центральной России продолжают рост. Средний уровень цен руб./кв. м. Источник: www.irn.ru
Однако в целом объем предложения на рынке жилья сократился, а цены выросли. Собственно росту цен способствовало несколько факторов. «Повышение доступности ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках, которое отразилось в увеличении покупательского спроса с привлечением заемных средств. И снижение ставок по депозитам, вследствие которого возрос инвестиционный спрос на недвижимость», – перечисляют в ЦМАКП.
Экспертов центра серьезно волнует проблема перегрева на российском рынке недвижимости. В частности, многих экспертов рынка беспокоит рост задолженности по ипотеке, они также не исключают, что в будущем можно ожидать увеличения числа россиян, более не желающих обслуживать свои задолженности. Определенные признаки для этого уже наблюдаются.
В первом квартале этого года россияне сократили объем досрочного погашения ипотеки почти на четверть – до 512,5 млрд руб. по сравнению с кварталом ранее, пишет РИА Новости со ссылкой на данные Центробанка. Причем основным источником средств для погашения ипотечных кредитов в январе–марте текущего года по-прежнему оставались собственные средства заемщиков. Из своих карманов россияне вернули в банки 455,5 млрд руб., что меньше показателя за четвертый квартал на 21,2%. Кроме того, по данным ЦБ, вдвое упал объем выплаченной за счет госсубсидий ипотеки – до 25,9 млрд руб. Помимо этого, россияне также стали менее активно перекредитовываться: за январь–март объем досрочно возвращенных ипотечных долгов за счет рефинансирования уменьшился на 22,2% – до 19,2 млрд руб.
Увеличивается также и просрочка по уже выданным ипотечным кредитам. Как подсчитали аналитики коллекторского агентства «Долговой консультант», объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах банков в январе–марте 2021 года вырос на 4% – до 7,2 млрд руб. Доля проблемных кредитов под залог ДДУ по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла почти 9%, увеличившись за три месяца на 0,5 п.п. против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. «Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, – признает Денис Аксенов, гендиректор агентства «Долговой консультант». – Таким образом, сегодня каждый 10-й просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья».
Отметим, ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ заняли 23%, и по сравнению с аналогичной датой прошлого года их доля выросла на 3 п.п.
На рынок по-прежнему давит госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых, которую власти запустили год назад. В настоящий момент программа действует до 1 июля. В ведомстве Эльвиры Набиуллиной неоднократно высказывались за сворачивание программы и переориентации ее на регионы.
В ЦМАКП также полагают, что в настоящий момент спрос на жилье все больше смещается в регионы, где нет денег для развития соответствующей инфраструктуры. Они указывают также на риски «территориальных дисбалансов» рынка жилья.
В Центробанке, помимо критики программы льготной ипотеки, предлагают и другие инструменты для охлаждения ипотечного бума. Так, с 1 августа ЦБ РФ вводит меры по ограничению выдачи банками ипотеки с низким первоначальным взносом. Как отмечается, доля таких займов в портфелях банков за год практически удвоилась: во втором квартале прошлого года это было 24%, а в первом текущего – 45%. На вторичном рынке каждый третий ипотечный кредит выдается с первоначальным взносом менее 20%, тогда как по госпрограммам люди получают займы, имея на руках лишь 10–15% стоимости жилья. При этом каждому четвертому ипотечнику приходится отдавать на ежемесячные платежи 80% своих доходов или больше.
Средний размер ипотеки, по подсчетам ЦИАНа, за год вырос на 19% – до 3,68 млн руб. и теперь составляет рекордные 7 годовых зарплат.
По мнению экспертов «НГ», пока ситуация на рынке жилья беспокойства не вызывает. «Доля просроченных ипотечных кредитов в общем объеме выданных банками кредитов физлицам по итогам первого квартала 2021 года не превышала 9%», – напоминает замруководителя аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова.
При этом эксперт не исключает появления уже в среднесрочной перспективе рисков и для ипотечного рынка, и для рынка недвижимости. «Эффект реструктуризации банками кредитов физлицам на период пандемии уже исчерпался. Процентные ставки на фоне повышения ключевой ставки ЦБ РФ уже растут и будут расти. Есть вероятность полной отмены льготной ипотеки либо ее ограничения отдельными социальными группами. Реальные доходы населения продолжают падать. Значит, все это может привести и к обвалу цен на жилье. Риски роста просрочек по ипотеке, если льготная ипотека будет отменена, тоже возрастут», – рассуждает она.
Однако пока, по мнению экономиста, рисков падения цен на новое жилье гораздо больше, чем рисков роста доли просроченных кредитов по ипотеке в кредитных портфелях банков. «Рост ипотеки в прошлом году был достаточно бурный, при этом мы видели падение доходов населения. Соответственно долговая нагрузка выросла, и это в конечном счете может привести к росту неплатежей», – соглашается аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер.