Рынок ипотеки парализован: что будет со ставками и ценами на жилье
Банк России в понедельник, 28 февраля, повысил ключевую ставку до рекордных за всю историю рынка 20%. До этого ключевая находилась на уровне 9,5% годовых. Свое решение в ЦБ объяснили «кардинальным изменением» условий для российской экономики. До этого ставка достигала максимума в конце 2014 года, когда составила 17%.
Что теперь будет с рынком ипотеки, ставками по жилищным кредитам и ценами на жилье — редакция «РБК-Недвижимость» разбирается вместе с аналитиками и экспертами.
Ипотека станет недоступной
После повышения ключевой ставки банки повысят ставки по ипотечным кредитам. Еще в конце прошлой недели они начали устанавливать заградительные ставки по ипотечным программам, повышая их до 14,5-17% годовых. Согласно прогнозам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», после экстренного решения ЦБ ставки по ипотеке могут обновить новые максимумы в 22-25% годовых. Это фактически сделает ее недоступной для абсолютного большинства. «С учетом операционных издержек, очевидно, что 20% по ключевой ставки превращаются в 22-23%, а то и в 24% по ипотеке», — пояснил руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
Эксперты Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) ожидают увеличение ипотечных ставок до уровня 25% и больше. «Повышение ключевой ставки до исторически максимального уровня в 20% фактически делает недоступной рыночную ипотеку, ставки по которой, вероятно будут находиться в диапазоне от 25%. В таких условиях единственно возможным способом приобретения жилья останется покупка без использования ипотечных продуктов», — отметил глава РАСК Федор Выломов.
В Ассоциации банков России (АБР) придерживаются более прагматичных прогнозов, поскольку считают, что повышение ключевой ставки до 20% — это краткосрочный инструмент, а ипотека — долгосрочный продукт. «Как показывает практика, в кризисных ситуациях происходит резкое повышение ставки, но при стабилизации ситуации, она постепенно снижается, хотя и не так быстро, как поднялась», — пояснил вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков. По его словам, ставки по ипотечным кредитам будут повышаться, что уже происходит. «Но я не ожидаю, что они взлетят в разы — банки не будут выдавать ипотеку под 25-30%», — добавил Алексей Войлуков.
Выдача кредитов временно остановится
В такой ситуации банки будут вынуждены временно приостановить выдачу ипотеки, считают аналитики. «Экстренное решение ЦБ о рекордном повышении ставки до 20% временно «парализует рынок ипотечного кредитования», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. По ее словам, на фоне экономической неопределенности фактически банки приостановят выдачу ипотечных кредитов, программы рефинансирования ипотечных кредитов также будут приостановлены. «Фактически рынок ипотеки временно остановится, что приведет к падению спроса на жилье», — добавила аналитик.
Похожую точку зрения озвучили генеральный директор рейтингового агентства АКРА Михаил Сухов. «Ипотечные ставки имеют существенный потенциал роста вслед за изменением ключевой ставки Банка России, что может привести к серьезному спаду спроса на ипотеку со стороны населения. Однако многие банки также приостановят ипотечные выдачи ввиду высоких рисков невозврата средств», — сказал Михаил Сухов. Для стабилизации ситуации рынку требуется время, добавил глава АКРА.
Согласен с коллегами управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. По его словам, на горизонте ближайших месяцев ипотека по собственным программам банков может стать труднодоступной, поскольку ставки могут в моменте подняться до 20% и даже выше. «Не исключено, что могут временно приостановить выдачу долгосрочных низкомаржинальных кредитов, включая ипотеку, и даже пойти на аннуляцию ранее одобренных заявок», — добавил Михаил Доронкин.
В Ассоциации банков России ожидают снижение числа выдаваемых ипотечных кредитов и усиление кредитного скоринга. «Насколько уменьшиться выдача, в данной ситуации оценить невозможно. Это будет примерно то же самое, что предугадать курс доллара к концу недели», — отметил вице-президент АБР.
Что может спасти рынок
Приостановка выдачи ипотечных кредитов приведет к сокращению числа сделок с жильем. Сегодня ипотека — это основной драйвер спроса, по разным оценкам, с ее помощью заключается от 40 до 70% покупок жилья (в зависимости от сегмента). Сделки ближайших дней — с большой вероятностью будут с теми, кто покупает за собственные средства, допускает руководитель "Циан.Аналитика" Алексей Попов. «Сделки на вторичном рынке с большой долей вероятности и вовсе приостановятся», — добавил глава РАСК.
В такой ситуации поддержать рынок может только увеличение объемов программ льготной ипотеки и поддержка рынка со стороны государств. «Реанимация ипотечного рынка возможна при снижении ключевой ставки и при запуске программ субсидирования», — продолжил Алексей Попов. «Многое будет зависеть от политики поддержки государством ипотечных кредитов, расширение которой можно ожидать в текущих условиях», — согласен гендиректор АКРА.
При этом льготные ипотечные программы — на новостройки, семейная, дальневосточная — в текущей ситуации могут даже спровоцировать кратковременный всплеск спроса, считает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве России. «Пока никто не отменял льготные программы. Соответственно, можно ожидать, что в регионах и в Москве люди будут пытаться получить льготные кредиты по низким ставкам. Их популярность и востребованность на фоне значительного удорожания классических программ вырастет», — сказал Александр Цыганов.
Однако эксперт Финансового университета не исключил, что правительство в ближайшее время может изменить условия льготных программ, повысив ставки. «Поскольку с ростом ключевой властям придется компенсировать банкам гораздо большую разницу. Но здесь вопрос скорее не в том, сколько компенсировать, а в том, какие ресурсы на это можно потратить и есть ли они», — добавил он.
Одновременно с этим очень многое зависит от поведения банков, которые обеспечивают проектное финансирование, добавил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «Смогут ли они предоставить застройщику определенный финансовый коридор для нормального функционирования. Также не исключено, что именно госипотека станет опорой для рынка», — сказал Алексей Новиков.
Снижение цен не будет
Несмотря на прогнозируемое падение спроса на ипотеку и как следствие — жилье, эксперты не ждут существенного снижения цен на квартиры. Причина — рост себестоимости строительства и падение рубля. С одной стороны, вслед за повышением ставок снизится инвестиционная активность, что должно как минимум сохранить цены на текущем уровне, говорит глава РАСК. Но, с другой стороны, не стоит убирать за скобки повышение себестоимости строительства, включая цены на те же стройматериалы. «Даже в прошлом году, без санкций, цены продемонстрировали существенный рост», — отметил он.
Согласна с ним Наталья Пырьева. По ее словам, из-за падения рубля девелоперы уже стали массово получать отказы производителей некоторых стройматериалов на отгрузку товаров. Поставщики сообщают о повышении цен на продукцию на 30% уже с марта, что в первую очередь касается импортных материалов, которые составляют до 40% сырья в строительстве жилья. Но даже замена этих товаров российскими аналогами не спасет от существенного роста цен на жилые новостройки.
«Последовательного снижения цен на фоне сокращения спроса ожидать не стоит, поскольку застройщики проведут перерасчет стоимости продаваемых объектов, естественно, не в пользу потребителя», — пояснила аналитик «Финам».
Пока однозначно охарактеризовать ценовую политику застройщиков за последние дни нельзя. «Были и те, кто держал цены (и даже не отменял скидки), кто-то ставил прайс-листы на пересмотр, кто-то лишь вживую называл «новые» цены, отличающиеся от опубликованных на сайтах или в агрегаторах», — рассказал Алексей Попов.
По оценкам ЦИАН, средние цены квадратного метра в лотах в предложении изменились за выходные незначительно (от -0,5% до +1,0% по большинству крупных городов). Но в кракосрочной перспективе цены могут пойти вверх, допустил главный аналитик ЦИАН. «Это будет в рамках попыток «снять сливки» с ажиотажного спроса в дни неопределенности, под которые можно подвести и объективные факторы — удорожание строительных материалов из-за логистических проблем», — подытожил он.