Рынок жилья: год после начала коронакризиса
Льготная ипотека под 6,5% вызвала ажиотаж и рост цен на первичном рынке жилья, который теперь уже докатился до вторичного. По мнению Михаила Хорькова, аналитика рынка недвижимости, рынок так и не выбрался из ловушки стагнации.
– Добрый день, Михаил! Вот уже год прошел после начала коронакризиса. Как он отразился на поведении участников рынка жилья? По какому сценарию развивался рынок с марта 2020-го и что на нем происходило такого, чего не было в прежние годы?
О да, это был год рыночных качелей, спонтанных и неадекватных решений, бросаний из крайности в крайность – от депрессии до ажиотажа. В начале прошлого года точки опоры для принятия решений отсутствовали даже у специалистов, а тем более у простых граждан.
Кстати, прошлая весна началась бодро: другие страны уже вводили серьезные эпидемиологические ограничения, и было понятно, что нас они тоже коснутся. Но информации для принятия решений не было. Продавцы ждали спада до нуля, покупатели – разгона инфляции, и те, и другие – закрытия Росреестра (не успеем завершить). Поэтому сделок было много.
В апреле, когда ввели «недокарантин» и всех призвали сидеть дома, активность рынка жилья упала почти до нуля. Месяц-два ушло на то, чтобы застройщикам и риэлторам выстроить каналы дистанционных продаж.
Ключевой момент 2021 года, конечно, льготная ипотека. И здесь дело даже не в том, что на рынок подбросили денег. Это погасило негативные ожидания, дало людям возможность понять, что жизнь продолжается, и поверить в будущее. Ипотека под 6,5% – в совокупности с декларированными в том же прошлом году мерами поддержки молодых семей (материнский капитал на первенца) – рассматривалась как подарок от государства. Да, это позволило вернуть покупателей и запустить почти остановившийся маховик рынка.
Люди вынимали деньги из кубышек и брали кредиты, чтобы купить квартиру.
Но вот ведь что получается: застройщики входили в 2021 год с ожиданием стагнации, поэтому квартир не хватает. Результат: к осени на первичном рынке наметился дефицит объектов, а цены пошли в рост.
Далее (уже ближе к зиме) – из-за высоких цен и ограниченного предложения люди уже не могут выбрать новостройку. Но маховик раскручен. Поэтому массовый покупатель возвращается на вторичный рынок жилья, что также приводит к ажиотажу и разгону цен.
Вот и получается: стимулируя жилищное строительство и новостройки, получили рост цен и объемов продаж вторички. При этом люди покупают не то, что нужно, а то, что могут позволить, – причем зачастую это спонтанное решение.
– А к чему в результате этого раскачивания мы пришли сейчас?
Мы общаемся с коллегами из регионов. Пока общий вывод такой: пик спроса пройден. Активность и рост цен вторички в этом году – это уже инерция. Но, во-первых, рынок вышел на новый ценовой уровень. Во-вторых, девелоперы начинают выводить новые, адаптированные под изменившиеся условия проекты. Но есть еще один момент: мы пока не знаем, будет ли продлена субсидированная ипотека. Ожидание, что ее вот-вот прикроют, может инициировать кратковременный всплеск спроса, но не более того.
– Что сейчас происходит с качеством жилья? Произошли ли какие-либо подвижки в потребительских предпочтениях?
Ипотека традиционно стимулирует низкобюджетный сегмент. Больше всего продается простого и недорогого жилья. Но и девелоперы реагируют на упрощение запросов, выводя на рынок простое и недорогое жилье.
Местами это упрощение идет в гипертрофированном виде – высотных общежитий на тысячи студий и однушек. Но есть проекты с «гуманной» этажностью и квартирографией. Они тоже реагируют на изменившиеся условия – уменьшением площадей. Компактными, как в брежневках, двушками, «европланировками» в виде проходных кухонь-гостиных и миниатюрных (до 10 кв. м) спальнями.
Такие квартиры соответствуют спросу. Ребенок растет – нужна отдельная комната, пусть и маленькая. Семью перевели на удаленку? Необходим рабочий кабинет...
Рынок реагирует на эти потребности, но медленно. Чтобы отвечать на такие вызовы новыми проектами, ему нужны год-два. Но при этом неизвестно, нужно ли на него отвечать: ведь не факт, что удаленная работа останется нормой жизни, а людей не начнут возвращать в офисы.
Словом, вопросов здесь пока больше, чем ответов.
– То есть получается, что благодаря льготной ипотеке рынок новостроек попал в ловушку снижения качества и площадей?
Я бы сказал так: он из нее не вышел. Да, в 2018 году была заметна тенденция качественной дифференциации жилья, но уже в 2019 году этот процесс стал тормозиться, потому что массовый покупатель не становится богаче. Сейчас получается, что эффект от льготной ипотеки нейтрализован ростом цен и уже на излете – он не позволяет вовлекать в орбиту рынка жилья людей с низким доходом.
– Как мы с вами уже говорили, зачастую благодаря льготной ипотеке люди принимали спонтанные решения о покупках – ввяжемся, потом разберемся. Но безработица растет. Не грозит ли это массовыми невыплатами взятых кредитов?
О «плохих долгах», растущих как снежный ком, говорить рано: всё будет зависеть от того, смогут ли наши власти найти новые точки роста экономики или мы будем медленно сползать в депрессию.
Но есть другая серьезная проблема: закредитованность отражается на потребительском поведении. Что ни говори, а подавляющее большинство семей дисциплинированны, ответственны и платят ипотеку исправно. Другое дело, что финансовые возможности, прямо скажем, не на высоте.
Люди будут больше работать, меньше отдыхать, меньше тратить денег на еду, одежду, развлечения. А это удар по розничным рынкам, общепиту, сфере услуг, индустрии развлечений и туризма. То есть по малому бизнесу и всем потребительским рынкам.
Получается как в известном анекдоте: «Папа, если водка подорожает, ты будешь меньше пить?» – «Нет, сынок, ты будешь меньше есть».
– Понятное дело, что если в одном месте прибыло, то в другом – убыло. Скажите, как различается ситуация на рынках жилья регионов?
Ипотечный бум и стремительный рост цен касается крупных городов и региональных центров, где ведется массовое строительство. К слову, у нас в России 50% строящегося жилья – это Москва, Санкт-Петербург (с областями) и Краснодарский край.
То есть, по сути, половина той поддержки, которая оказана строительному комплексу льготной ипотекой, это поддержка регионов, в которых проживает четверть населения России.
– Но ведь и население этих регионов, получается, закредитовано сильнее?
Так, да не совсем. Жители регионов покупают «пенсионные» квартиры в Москве, Петербурге, а теперь еще и в Сочи... То есть кредитная нагрузка от строительства в столицах ложится на всех. Да, льготная ипотека выполнила задачу экстренной поддержки и восстановления. Но она должна быть инструментом развития.
– В своем блоге, обозревая итоги первого квартала, вы писали о том, что наконец-то объемы жилищного строительства начали расти и в регионах...
Да, причем восстановление происходит неравномерно. Более всего заметен рост на Урале, Северном Кавказе, Приволжье, а в Центральном (Москва) и Северо-Западном (Санкт-Петербург) округах он почти отсутствует (см. график).
То есть получается, что рынок всё-таки возвращается из состояния качелей к сбалансированной ситуации. Рост числа новых проектов должен снизить темпы роста цен. Причем те регионы, где цены продолжат расти, рискуют не получить продления льготной ипотеки.
Досье BN
Михаил Хорьков
Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, выпускник исторического факультета Уральского государственного университета.
Работает на российском рынке недвижимости с 1999 года.