Рынок жилья переживает резкий рост спроса и хоронит ипотеку

На рынке жилья паника. Застройщики и риелторы говорят о росте спроса на квартиры, несмотря на стремительный рост цен. Банки перестают выдавать ипотеку, стройкомплекс замораживает объекты. Какие перспективы ждут рынок недвижимости?

Парадоксально, но факт: аналитики ЦИАН отмечают, что начиная с 28 февраля, после повышения ставок, на рынке жилья был зафиксирован резкий рост спроса. За день количество просмотров объявлений увеличилось в полтора-два раза. Ставки по ипотеке достигли феноменально высоких значений, поэтому всплеск спроса — это или покупатели с живыми деньгами, или те, кто получил одобрение кредита до 20-х чисел февраля, объясняют эксперты.

Итак, потенциальный спрос есть. Но дойдут ли эти покупатели до риэлторов и продавцов и приведет ли это к реальным сделкам?

«У меня такое впечатление, что продавцы «вторичного» жилья начали брать свои цены из головы. Вчера был заключен договор подбора недвижимости, договорились с собственником квартиры, но в связи с ростом курса доллара продавец поднял цену на 200 тысяч. Я пытаюсь объяснить, что курс доллара на недвижимость не влияет, но меня не слушают», - рассказывает «НИ» риэлтор Елена Томмэ.

«Была уже договоренность, авансированная квартира, вторичное жилье, и вдруг продавец поднимает цену на миллион. Сделка останавливается», - рассказывает руководитель агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

"Сделки по недвижимости, несмотря на спрос, сейчас единичны из-за невозможности взять ипотеку. Откладывают их граждане на неопределенный период», — отметил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Ипотека пережила за эти дни настоящий шторм. Ставки взлетели до 20% и стали для большинства попросту недоступны.

«Мы начинали в эти дни одну сделку с ипотечным кредитованием, но после того, как Альфа-банк поднял ставку, кредитор должен был выплачивать вместо 80 тысяч в месяц 180 тысяч! Это оказалось невозможно, о сделке пришлось забыть. Банки сами не знают, что будет дальше. Ходят разговоры, что ипотеку будут выдавать под 30-40%. Да и в нынешних условиях с «ипотечниками» связываться особо не хотят: сегодня человек работает, а завтра его сократят. В банки, насколько я знаю, уже передали списки профессий, представители которых в ближайшее время могут стать неплатежеспособными. Насколько я знаю, в нем дизайнеры, строители, юристы, сотрудники банков, как это ни смешно», - рассказала "НИ" руководитель агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе. - Банки сейчас не знают, что будет дальше. Но все понимают, что при ипотечном кредитовании будет велика вероятность неплатежей, а с неплательщиками кому хочется связываться?»

«Все чаще случаи отказов банков в одобрении ипотеки без обозначения причин», - сообщают наши эксперты. А некоторые банки вообще перестали оформлять ипотеку. «НИ» подтвердили это в банках «Открытие» и «Тинькоф».

«20% для мпотеки — это фактически сдерживающий заградительный барьер, который не позволит привлекать эти деньги, по крайней мере у людей разумных. Вряд ли они будут брать под такие проценты долгосрочный кредит», — считает генеральный директор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.

Эксперты сходятся во мнении, что ипотека станет недоступна. Но тогда почему и за счет чего такой скачок спроса на рынке жилья?

На самом деле на рынке жилья сегодня активный спрос на покупку квартир за наличные. Люди, которые перед началом спецоперации на Украине по разным причинам не смогли и уже не смогут перевести накопления в валюту, поспешили вкладывать деньги в недвижимость. Но людей с кешем не так много. Долго на их деньгах рынок не продержится...

«Больше всего клиентов на первичном рынке жилья интересуют малогабаритные недорогие квартиры. Как следствие, в этом сегменте будет и максимально высокий рост цен. При этом есть риск приобрести малоликвидный актив по высокой стоимости, но на это внимание обращают не все», — отмечает руководитель агентства недвижимости «Владис» Михаил Софронов.

По его словам, наибольший ажиотаж сейчас формируется вокруг уже сданных проектов или проектов в высокой стадии готовности. Клиенты думают, что они более надежны в сравнении со строящимися или только запускающимися проектами. Строящаяся недвижимость уже прибавила до трети стоимости. «Плановое повышение цен в нашей компании состоится раньше предполагаемого срока. Уже сейчас мы видим, что строящаяся недвижимость подорожала на 20–30%, в некоторых проектах — еще больше», — прогнозирует руководитель Ленстройтреста Денис Заседателев.

Возникает вопрос: что будет с дольщиками, которые купили квартиры, например, на стадии котлована? Ведь цены на стройматериалы предсказуемо вырастут. «Думаю, нас ждет череда банкротств, недостроев, замороженных объектов, обманутые дольщики. Те, кто вложился, могут расторгнуть договоры и затребовать у банка возврат средств. Насколько я знаю, «Альфа-банк» уже пошел в этом плане навстречу своим клиентам, им возвращают вложенные в ипотеку деньги», - рассказала «НИ» руководитель агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

Где же выход?

Думается, девелоперы вступают в непростой период, и им придется идти на уступки и манипулировать. Но не стоит забывать, что у продавцов недвижимости есть другие инструменты поддержки спроса: рассрочка, уменьшенный первичный платеж, трейд-ин на квартиры. Но всем этим по щелчку пальцев не удастся заместить долю ипотечных продаж. По оценке наших экспертов, ипотечное кредитование в России достигло 80%.

Будет ли это означать, что у стройкомплекса начнутся проблемы? Косвенно на это указывает заявление вице-премьера РФ Марата Хуснулина, который сообщил, что правительство РФ разрабатывает антикризисный план, который «позволит не допустить обвала рынка строительства». В сообщении говорится, что представители отрасли обсудили с главой Минстроя Иреком Файзуллиным и главой Минпромторга Денисом Мантуровым необходимость увеличения авансирования платежей в адрес подрядчиков по госстройкам до 100%. Это позволит им закупать строительные материалы напрямую у заводов без посредников и переплаты.

"Минстрой России подтверждает потребность в промышленных мощностях – строительные площадки продолжат работать", - заявил Хуснуллин.

Ни у кого нет сомнений, что правительство стройкомплексу поможет. Но вот кто поможет дольщикам и заемщикам ипотек?