Порох кончился: рынок квадратных метров начал входить в «медвежью фазу»
Более трети россиян по разным причинам передумали брать ипотеку в этом году. В то же время, по оценкам некоторых специалистов, продавцы на вторичном рынке начали выставлять квартиры на продажу значительно чаще, поскольку именно сейчас из-за роста процентных ставок сложился идеальный момент для того, чтобы закрепить доходность от инвестиций в квадратные метры, пока цены не перешли к стагнации. «Известия» попросили риелторов, застройщиков и аналитиков оценить перспективы рынка и узнали, чего ждать тем, кто не успел купить жилье по наиболее привлекательным ценам.
Кто не успел — тот опоздал
Продолжающийся рост инфляции в России вынуждает Банк России отвечать на него повышением ключевой ставки, и многие аналитики уверены, что цикл ужесточения денежно-кредитной политики еще не окончен, и на ближайшем заседании в феврале регулятор может снова поднять ключевую ставку, причем на 50–100 б.п. — до 9–9,5%.
Естественным образом это вновь приведет к росту ипотечных ставок в российских банках. Впрочем, уже сейчас полная стоимость жилищного займа в России достигла семилетнего максимума: как ранее писал Forbes, в декабре этот показатель поднялся на 4,4 п.п., до 13,2% годовых — в последний раз он был на таком уровне в 2014–2015 годах.
Рост ипотечных ставок и стал основной причиной, по которой россияне начали корректировать свои планы по покупке недвижимости. Согласно недавнему исследованию платформы Online-Ipoteka, 34% респондентов хотели взять ипотеку в этом году, но передумали. Почти половину не устроил рост процентов по займам, еще 29% — цены на недвижимость, 15% не нашли подходящее жилье и 9% отложили решение из-за пандемии.
Собеседники «Известий» на рынке недвижимости уверены, что спрос на квартиры в обозримом будущем однозначно будет сокращаться, из-за чего цены если не пойдут вниз, то точно будут расти гораздо медленнее, чем в два предыдущих года.
— Есть фундаментальная вещь на рынке недвижимости — ипотечная ставка. Один из таких мощных, фундаментальных факторов, который всегда влияет на количество покупателей, на их активность. Поэтому повышение процентных ставок, безусловно, приведет к тому, что количество покупателей уменьшится. Это, в свою очередь, приведет к замедлению роста цены или даже к остановке таковой, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.
Представитель «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов и вовсе ожидает, что цены на квадратные метры в ближайшие два года будут расти только в отношении самых конкурентных и качественных объектов. Также спрос сохранится и на ЖК, которые реализуются по программам господдержки, с привлечением субсидий. Остальной рынок, скорее всего, начнет стагнировать в ожидании роста доходов и платежеспособности населения — там возможна «заморозка» цен и даже дисконты. В таком случае застройщики притормозят вывод новых проектов и будут распродавать остатки.
В более долгосрочной перспективе спрогнозировать динамику цен на недвижимость сложно, но в целом всё будет зависеть не только от экономических, но и от эпидемиологических факторов, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
— Если отечественная экономика продемонстрирует высокие темпы восстановления и последующего роста, то это повлечет за собой увеличение доходов населения и, соответственно, повышение интереса к покупке недвижимости как для решения квартирного вопроса, так и для сохранения средств. Важным моментом также выступает денежно-кредитная политика: при умеренной ключевой ставке (порядка 5–7%) создаются все условия для доступной ипотеки, которая является драйвером жилищного строительства, — сказала она в беседе с «Известиями».
Впрочем, пока что рынок недвижимости в России еще полностью не трансформировался в так называемый «рынок покупателя», и реализовать качественное предложение без существенных дисконтов еще вполне возможно, замечает управляющий партнер Point Group Павел Трейвас.
— Таких благодатных времен для продажи недвижимости на вторичном рынке, как сейчас, еще не было. Всё, что выставляется по адекватной цене и не имеет откровенных недостатков, находит покупателя, — говорит он. — Сейчас клиенты готовы закрывать глаза на вещи, которые еще два года назад не стали бы игнорировать. При этом получить скидку сейчас стало сложнее, они стали значительно меньше, а торги с продавцами проходят намного напряженнее.
Стройка меняется
Впрочем, если говорить именно о первичном рынке недвижимости, некоторые девелоперы уже сейчас вынуждены продавать готовую недвижимость с дисконтом. Основатель IT-компании Realiste, разработавшей нейросеть для оценки стоимости недвижимости, Алексей Гальцев заметил, что, хотя девелоперы выводят на рынок новые проекты, массовая стройка продолжается, однако в связи с тем, что покупать жилье становится всё сложнее, застройщикам придется постоянно генерировать новые акции, скидки и спецпредложения. Это нужно, чтобы каким-то образом нивелировать ту высокую стоимость, которую задает квартирам дорогая ипотека. На вторичном рынке собственники также начинают делать скидки покупателям и дробить квартиры.
Совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин соглашается с этим мнением.
— По мере роста цен и ипотечных ставок застройщики действительно возвращались к дисконтной практике. Помимо этого, девелоперы запускают совместные программы субсидирования ипотеки с банками, — объясняет собеседник «Известий». — Конечно, такая модель сейчас очень привлекательна, потому что заемщикам важно снизить текущую нагрузку на семейный бюджет из-за необходимости выплачивать долг банку.
При этом ожидать значительного дефицита на первичном рынке, способного привести к удорожанию такой недвижимости, ожидать не приходится, замечают эксперты. В частности, руководитель отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко замечает, что количество будущих проектов у девелоперов зависит от количества приобретенных участков, наличия земельного банка, есть ли административные ограничения по выдаче разрешений на строительство.
— Сейчас разрешений выдается значительно меньше, чем раньше, в связи с чем цены снижаться не будут, скорее сократится показатель положительной динамики цены, — говорит она.
Надежда Коркка из «Метриума» добавляет, что в ближайшие два года вряд ли стоит ожидать периода дефицита: девелоперы «разогрелись» в ответ на высокий уровень спроса, наблюдаемого в 2020–2021 годах. Однако важным моментом выступит соответствие предложения как запросам клиентов, так и мерам господдержки, чтобы полученный задел не был нивелирован застоем или спадом покупательского интереса. Кроме того, по ее мнению, с большой долей вероятности издержки девелоперов продолжат расти из-за повышения цен на стройматериалы и топливо, транспортные услуги, нехватки рабочих на объектах — всё это продолжит поддерживать цены на первичном рынке.
Такого же мнения придерживается и генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, добавляя, что на первичном рынке меняется и формат предложения.
— Переход на эскроу-счета изменил стратегию работы застройщиков. Теперь им невыгодно продавать быстро и дешево, поэтому выход в реализацию новых проектов больше не происходит по стартовым ценам, — отметила собеседница «Известий». — Кроме того, растет доля проектов с отделкой, что также приводит к росту цены. Сегодня в массовом сегменте жилья доля предложения с различными типами отделки составляет порядка 80%. В среднем по рынку цена квадратного метра будет увеличиваться на 0,8–1,5%, что сопоставимо с ростом строительной готовности проекта. В перспективе пяти лет рынок придет к продаже почти или полностью готового жилья.
А вот на вторичном рынке ситуация уже сейчас выглядит иначе. Как отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, повышение ипотечных ставок в 2022 году способно вызвать значительное сокращение количества сделок по такой недвижимости — как минимум на 20%. Сегмент масс-маркета будет превращаться из рынка продавца в рынок покупателя, поскольку 70% сегмента занимают ипотечники, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них. Следствием этого станет значительное ослабление общего спроса.
В то же время снижение стоимости продаж может спровоцировать переход части продавцов на рынок аренды — время, пока рынок принадлежит покупателю, они смогут использовать для получения дохода от сдачи своих объектов. Кроме того, в условиях повышенной инфляции недвижимость остается приоритетным активом для сохранения финансовых средств.
— В настоящее время с дисконтом осуществляется примерно 63% сделок, его средний размер составляет 4,4%. По сравнению со вторым полугодием 2021 года ситуация с величиной скидки и долей подобных сделок не изменилась, — подытожил Шлома.