Рынок льготной ипотеки застыл в ожидании встряски: расходы государства становятся неподъемными

Федеральная антимонопольная служба проверит банки, которые ограничили россиянам выдачу льготной ипотеки только списком застройщиков-партнеров, сообщили в пресс-службе ведомства. В ЦБ РФ также обратили внимание на «новые практики» подопечных. Фактически кредитные организации требуют от застройщиков софинансирования жилищных кредитов. По мнению юристов, финучреждения могут быть наказаны за нарушение закона о защите конкуренции. И хотя новые практики могут охладить рынок, в будущем они рискуют привести к росту цен на жилье. О том, что происходит на рынке недвижимости в начале 2024 года, «МК» побеседовал с руководителем аналитического управления банка БКФ Максимом Осадчим.

— Какие новые тенденции наметились на рынке ипотеки в последнее время?

Власти наконец-то всерьез взялись за охлаждение перегретого рынка ипотеки. К позиции ЦБ о необходимости борьбы с этим перегревом волей-неволей присоединился Минфин. В условиях роста ключевой ставки до 16%, при сохранении льготной ставки ипотеки в 8%, расходы по субсидированию льготной ипотеки становятся неподъемными для государства. Тем более, что сохраняется дефицит бюджета: на 2024 год он запланирован на уровне 2,2 трлн рублей. В конце прошлого года, 23 декабря, вступило в силу постановление правительства России о снижении наполовину процентного пункта размера субсидии банкам по льготным ипотечным программам. Первоначальный взнос по льготной ипотеке был повышен с 20% до 30%, а максимальный размер кредита для столичных регионов был снижен с 12 до 6 млн рублей. Банки реагируют на эти новшества ужесточением требований к застройщикам и ростом комиссий. Застройщики могут попытаться отыграться на покупателях, повышая цены, но в условиях снижения доступности льготной ипотеки эта попытка неизбежно натолкнется на резкое снижение спроса.

Однако, в предвыборный период негативные тенденции на социально значимом рынке льготной ипотеки явно нежелательны, поэтому ФАС активно взялось за разруливание ситуации. До выборов, возможно, удастся стабилизировать ситуацию за счет «усмирения» застройщиков и банков, тем более, что в 2023 году и те, и другие получили рекордные прибыли на рынке ипотеки. Показательно, что пока акции застройщиков не обваливаются, хотя вряд ли дела у них в этом году будут идти так же хорошо, как в прошлом.

— Почему льготная ипотека привела к нежелательным последствиям? Ведь цель была самая что ни на есть благая — обеспечить более-менее доступным жильем миллионы россиян. Но вышло как-то криво…

Как тут не вспомнить бессмертный афоризм Черномырдина: «Хотели как лучше, а получилось как всегда». Негативные последствия льготной ипотеки не сложно было спрогнозировать заранее на базе начального курса микроэкономики. Если государство стимулирует спрос с помощью субсидий покупателям, то в первую очередь растут цены. Конечно, рост выручки будет стимулировать и предложение, но это уже эффект второго порядка, так как предложение не поспевает за спросом. Логика простая: покупателям новостроек предоставили субсидии за счет государства, соответственно, они активнее покупают новостройки. Но количество предлагаемого жилья «в моменте» не меняется от выплат этих субсидий, поэтому продавцы повышают цены. Конечно, часть прибыли застройщики направят на инвестиции в расширение строительства, но дома мгновенно не строятся, поэтому сначала будет рост цен, а затем, с лагом во многие кварталы, вырастет и объем жилья на продажу.

— Может быть, тогда было бы разумно ограничить стоимость квадратного метра по программам льготного кредитования?

Ни в коем случае! Рынок отреагировал бы на такое вмешательство или дефицитом, или снижением качества новостроек. Разумно было бы одновременно стимулировать и спрос, и предложение. Разумно было бы управлять льготной ипотекой, избегая перегрева рынка. Разумно было бы направлять госсубсидии на наиболее важные направления, а не разбрасывать их «с вертолета» на весь рынок. Разумно было бы превратить эти госсубсидии в эффективный инструмент социальной и региональной политики. Но не вышло. Достаточно сказать, что основной объем льготной ипотеки приходится на столичные регионы. А зачем стимулировать рынок первичного жилья в столичных регионах за счет государства? Загадка.

Знакомства с начальным курсом микроэкономики вполне хватило бы, чтобы понять: преимущественное стимулирование рынка первичного жилья ведет к существенному разрыву цен между первичным и вторичным жильем, к опасной разбалансировке рынка. Умные, как известно, учатся на чужих ошибках. Например, на американских или китайских. Но у советских, как известно, собственная гордость.

— А что бы мог подсказать нашим властям китайский опыт?

Китайцы попытались стимулировать экономику за счет повышения внутреннего спроса, в первую очередь, спроса на жилье. В итоге достимулировались: в Китае развивается полноценный кризис на рынке жилья, начавшийся в 2021 году из-за дефолта крупнейшего китайского застройщика Evergrande. В 2023 году «дефолтнул» другой крупный китайский застройщик – Country Garden. Еще одно проявление кризиса – огромные объемы непроданного жилья. По данным агентства Reuters, «даже населения Китая в 1,4 миллиарда человек не хватило бы, чтобы заполнить все пустующие квартиры, разбросанные по всей стране». Налицо эффект домино – кризис строительной отрасли распространяется на финансовую индустрию. Держатели облигаций застройщиков, объявивших дефолт, несут многомиллиардные убытки. Государство пытается остановить развитие кризиса с помощью субсидий. Госбанки Китая снижают ставки в попытке стимулировать рынок ипотеки. Если, тем не менее, кризис перейдет в острую фазу, то последствия могут быть сравнимы с кризисом американской субстандартной ипотеки 2007-2008 годах.

— Хотелось бы, конечно, избежать и американского, и китайского варианта кризисов. Есть у России такие шансы?

Пока рынок ипотеки остается перегретым. По данным Frank RG, объем выдачи ипотеки за 2023 год мог составить до 7,9 трлн рублей против 5,7 трлн рублей — предыдущего рекорда 2021 года. Для сравнения: номинальный ВВП 2022 года составил 155 трлн рублей. Судить о том, удастся ли избежать кризиса на рынке жилья, можно будет по результатам 2024 года. А пока «запасаемся попкорном» и наблюдаем за действиями ЦБ и Минфина по охлаждению перегретого рынка.