Рынок молится на льготную ипотеку
Портал «ТТ Финанс» совместно с сетевыми изданием «Фонтанка.ру» провел удаленный круглый стол, посвященный первым результатам выдач субсидируемой государством ипотеки. Программе, которую чиновники именуют «Ипотека с господдержкой 2020», а заемщики уже привычно называют «Ипотека под 6,5%», хотя реальная процентная ставка по данному продукту у большинства банков еще ниже.
С точки зрения регионального банка
«Я перестала называть период коронокризиса «тяжелое время», вместо этого использую определение «невероятное время», - говорит заместитель директора Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова. И такую стилистическую переоценку вполне можно записать, в том числе, в заслуги льготной ипотеки.
Напомним, заявки на данный продукт банки стали собирать перед майскими праздниками. Программа позволяет до 1 ноября 2020 года оформить кредит с льготной ставкой 6,5% (и еще несколько процентных пунктов сбросит сам кредитор) на покупку квартиры в новостройке.
«Запуск программы был не стандартный, – вспоминает Екатерина Синельникова. – Выдачи по программе стартовали за неделю до официальной публикации Постановления.
Кстати, старт программы с каждым новым участником, а это половина из топ-15 ипотечных банков страны, стал возможен благодаря консультационной поддержке «ДОМ.РФ». «Для критичных ситуаций хорошо, когда в отрасли есть структура, способная оказать подобную поддержку», – констатирует представитель Банка «Санкт-Петербург»
Впрочем, когда объявили карантин, потребовалось время для адаптации, кому-то больше, кому-то меньше.
«Как и все остальные игроки, в начале апреля банк испытал резкий спад продаж, чему виной скорее паника, чем реальные экономические предпосылки, – считает Екатерина Синельникова. – В начале апреля мы приняли решение закрыть Центры ипотечного кредитования на 3 дня, чтобы максимально подготовить площадки для приема клиентов в сложной эпидемиологической обстановке. Вся ипотека перешла в online: консультации, прием заявок и решения продолжали работать без остановки. Когда все было тщательно подготовлено, мы распахнули двери офиса для сделок, желание не подвергать риску клиентов и сотрудников было приоритетнее других задач.
В то же время банк не прибегнул к «топорному» решению: «а давайте отсечем заемщиков из наиболее пострадавших отраслей». Безусловно, Банк «Санкт-Петербург» имеет автоматический конвейер в ипотечном кредитовании, и любые доработки приводят к увеличению трудозатрат. Банк пошел на этот шаг, чтобы не потерять своих клиентов. Поэтому «спорные» заявки всего лишь более тщательно проверялись.
Со второй половины апреля продажи ожили. При этом в ипотечных сделках банка доля продаж на первичном рынке недвижимости всегда составляла более 70%, а порой доходила до 80-85%, поэтому госпрограмма, субсидирующая кредиты именно на «первичку», буквально спасла апрельский план продаж, во что сложно было поверить еще в начале апреля.
В мае прирост к показателям прошлогоднего мая составил уже 3%. Параллельно изменилось поведение некоторых вкладчиков, многие прямо заявляли, что хотят трансформировать вклады в первоначальные взносы.
Число сделок в июле даже подвигает пересмотреть планы продаж в сторону увеличения. «Мы сами удивлены, – разводит руками Екатерина Синельникова. – С другой стороны, сегодня рискованно строить долгосрочные прогнозы, поэтому берем с предоставленных возможностей максимум».
Следующий затронутый экспертом ракурс – тотальный перевод банковских услуг в онлайн. «Мы вывели на удаленное обслуживание практически всю «подкапотную» работу по сделкам. Отменили предоставление трудовых книжек и справок, которые следует получать лично…», – говорит представитель Банка «Санкт-Петербург».
Относительно же снижения ключевой ставки до 4,5% Екатерина Синельникова отметила, что уже прекрасным результатом было многомесячное отсутствие ее роста. И еще весной о столь грандиозном снижении банкиры не смели даже мечтать.
С точки зрения федерального кредитора
Управляющий филиалом Абсолют-Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова, согласна, что весенний переход банков в онлайн принял был хорошим цифровым тестом, стало ясно, кто был готов, а кто нет. Также следует отметить, что перешли на электронную регистрацию сделок и сами застройщики.
При этом на протяжении двух «карантинных» месяцев Абсолют-Банк продолжал обслуживание клиентов. Правда, по ипотеке был взят тайм-аут, чтобы определиться с приоритетами, кроме того, фронт-офис оказался завален заявками на реструктуризацию, и обслуживание данного потока отнимало максимум рабочего времени.
Поток заявок на новые кредиты не упал, к сегодняшнему дню он только растет. И, конечно, как ипотечный банк Абсолют пошел на встречу тем, кто попал в сложное положение из-за короновируса.
«Кредитные каникулы для пострадавших от пандемии мы запустили одними из первых среди банков, – делится Мария Баталова. – Были люди, попавшие в очень сложные жизненные ситуации. Впрочем, были и те, кто просто хотел воспользоваться ситуацией».
Кстати, на сегодня из большого числа получивших кредитные каникулы граждан уже около 40% вернулись к обычному графику платежей.
Как бы там ни было, весенний тайм-аут Абсолют-Банка оказался краткосрочным – пара недель. В целом кризис привел к суммарному снижению полугодового объема выдач ипотечных кредитов Абсолют-Банком примерно на 15%.
Когда же запустилась госпрограмма «Ипотека с господдержкой 2020», число ипотечных сделок оперативно выросло на 25%.
По прогнозу Марии Батталовой, с большой вероятностью основные ипотечные игроки до 1 ноября сгенерируют пулы беспроблемно одобряемых заявок, чтобы растянуть выдачи льготной ипотеки до нового года. Это, в свою очередь, позволит ипотечному рынку в нынешнем кризисном году не просесть по объемам выдачи.
«Мы точно знаем, что во втором полугодии наверстаем возникшее весной отставание по объемам выдач ипотеки, – Мария Батталова, – В нашем банке сегодня тоже склоняются к оптимистическим прогнозам».
Кстати, именно по «Ипотеке с господдержкой 2020» (под 6,25 %) за два месяца Абсолют-Банк выдал 1,6 млрд. рублей кредитов. Это 47% от объема всех выдач с конца апреля 2020 года.
Оптимизм не должен быть избыточным
Аналогичная динамика наблюдается в лагере строительных компаний. Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова констатирует, что в апреле не выполнили план большинство застройщиков. Но оживление продаж пошло уже со второй половины апреля. «И по маю-июню идет хорошая динамика. Конечно, большое спасибо льготной ипотеке, она вдохнула жизнь в рынок. Другое дело – насколько нам хватит этого спроса?», – задается вопросом эксперт.
Потому что глупо и недальновидно думать, что оживление спроса продолжится бесконечно. В текущей ситуации падение доходов населения отрицать бессмысленно.
Эта неопределенность, по словам Светланы Денисовой, заставляет застройщиков не спешить с выводом в продажу новых объектов. Ведь если кризис станет затягиваться, избыточное предложение будет только мешать продажам.
«Объем пополнения рынка притормаживается, соответственно оснований для снижения цен не появится», – делает главный прогноз в своем выступлении представитель «БФА-Девелопмент».
«Я великого оптимизма не испытываю, – признается и заместитель генерального директора СК «Ленрусстрой» Максим Жабин. – Потому что девелоперский бизнес – это огромная махина, которая сейчас движется просто по инерции». И текущие неплохие показатели являются следствием реализации проектов, стартовавших в прошлом - позапрошлом годах.
Фактические же результаты привнесенного пандемией кризиса рынок увидит только в следующем году. Это будет снижение объема введения квадратных метров жилой площади («и по количеству, и по качеству»). Под давлением окажется и реализация этих метров. «Преимущественная часть потенциальных покупателей откладывают приобретение квартиры по причине банального непонимания, что дальше будет происходить с отечественной экономикой», – считает строитель.
Кстати, если прежде компания «Ленрусстрой» формулировала для себя стратегические задачи на ближайшие полгода, то теперь пересматривает «стратегию» каждый месяц, а по некоторым проектам – каждые две недели. Горизонт планирования сократился в разы.
Но это не умаляет роль льготной ипотеки. Как констатирует Светлана Денисова, под конец весны в офисы продаж пришли те, кто так или иначе планировал «входить в ипотеку». Именно для них условия «Ипотеки с господдержкой 2020» представляются интересными и выгодными».
Кроме того, эксперт упомянула дополнительные преференции от Центробанка, делающие госипотеку еще привлекательней. Например, если изначально первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой был 20%, то теперь большинство банков предлагает кредит со взносом от 15%.
Из лагеря оптимистов
Таким образом, участники круглого стола разделились на пессимистов и оптимистов. «Мне неловко перед коллегами, потому что у нас сейчас все хорошо, - в свою очередь сообщает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева, – Падение спроса наблюдалось только в первые недели апреля, но уже к концу месяца активность вернулась. По итогам апреля снижение продаж у нас составило только 10%, а в мае, во многом благодаря льготной ипотеке, мы смогли даже перевыполнить наш план. Количество сделок и по маю, и по июню оказалось даже выше показателей 2019 года. Это еще раз доказывает, что действующие ставки – а по ряду банков они начинаются от 5,85% годовых – привлекательны для населения, а потребность в новом жилье в петербургской агломерации остается высокой».
По словам Анжелики Альшаевой, делать прогнозы сейчас сложно. Многое будет зависеть от того, какой будет ставка после 1 ноября, будет ли продлена программа господдержки. «Строительный рынок переживает уже не первое потрясение, и сейчас мы видим, что и у застройщиков, и у власти, и у самих покупателей накоплен достаточный опыт. Период пандемии еще раз это продемонстрировал – практически сразу была запущена господдержка, паники у клиентов не было, а мы успешно перешли на онлайн-продажи. Поэтому я смотрю в будущее с оптимизмом», – отметила представитель ГК «КВС».
А сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский убежден, что ранее заявлявшиеся планы по вводу жилья в Санкт-Петербурге будут выполнены. «Нагнетавшиеся весной страхи можно отринуть. Ситуация на региональном рынке строящегося жилья вполне благополучная, – уверяет специалист. – Я не думаю, что пандемия серьезно повлияет на темпы строительства в нашем регионе».
К июню в городе сдано свыше 530 тысяч кв метров жилья и еще в этом году ожидается ввод 3 млн. кв метров. Плюс, остались долгострои общей площадью 300 тысяч кв метров, и, согласно обещаниям Комитета по строительству, существенная их часть в этом году будет достроена.
Со своей стороны генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов также благодушен в текущей оценке ситуации: «В целом перспективы строительного рынка хорошие, крупные застройщики вообще в продажах не потеряли».
При этом эксперт отмечает, что рынок жилого строительства может получить новые «антикризисные» бонусы. Ведь в кредитах нуждаются не только рядовые покупатели квартир, но и сами застройщики.
Так, в рамках профессиональных сообществ строителей вызрело предложение включить в льготную категорию с дотированием процентной ставки для застройщиков проекты со сроками сдачи после 2021 года. Напомним, пока льгота доступна для проектов, которые завершаются в 2020-2021 годах, то есть, для объектов с высокой степенью готовности.
И чуть ли не более важное – дополнить перечень возможных кредитов, по которым доступна такая льгота, ссудами, выданными на приобретение собственниками земельных участков долей и акций предприятий. С условием, что участки получают целевое назначение под жилищное строительство.
В общем, резюмирует директор Академии Бизнес-Финанс Татьяна Утепова, настрой банков и строителей выполнить сформулированные до кризиса планы производит позитивное впечатление. Благо, льготная ипотека оказалась инструментом поддержки не только строительного сегмента, но и самих банков, выдающих такие кредиты.
Впрочем, привнесенные кризисом экономические и сугубо финансовые риски никуда не делись.
«И, конечно, впечатляет оперативность, с которой участники рынка недвижимости переключились на онлайн-взаимодействие», – подчеркивает она.