Рынок недвижимости для России остается первоочередным

Портал www.ttfinance.ru совместно с «Российской газетой» провели круглом стол «Осень на рынке недвижимости: традиционный рост или стагнация?». Встреча превратилась в обсуждение мифов, вводящих в заблуждение потенциальных приобретателей жилья.

И в зеленую волну прямо с берега нырну

После всем известного изменения формата госипотеки с 1 июля на какой-то момент могло показаться, что рынок жилищного строительства остался без контроля и поддержки. И такое подозрение автоматически ведет к зарождению ряда опасений.

В-первую очередь, на рынке достаточно часто стали муссироваться слухи, будто отказ государства от дальнейшей флагманской поддержки ведет к кардинальному снижению объемов нового строительства.

Но названные подозрения не имеют оснований. Исполнительный директор, вице-президент Российской Гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова рассказывает, что в Петербурге с января по август нынешнего года застройщиками введено 2,25 млн кв метров нового жилья. Для сравнения - за полновесный 2020 год было введено 3,3 млн. кв метров, и это лишь на несколько процентов уступало показателям 2019 года. Проще говоря, можно ожидать, что в текущем году будет наблюдаться лишь незначительное снижение сдаваемых объемов – до 3 млн кв метров.

«Если показатели по объему выдачи ипотеки или по цене квадратного метра оказались достаточно корректируемы пандемией, то объемы строительства остались относительно независимы», – комментирует рыночную ситуацию эксперт.

При этом обсуждаемое снижение ввода ожидалось еще до пандемии. Незачем искать вину в надуманном кризисе. В реальности на рынок надавили реформа долевого строительства и ужесточение требований по социальной нагрузке на стройкомпании. Ну, и конечно инфляция, приведшая к скачку цен на любые стройматериалы.

Правда, признает Елена Бодрова, с точки зрения покупателей, отсутствие ухудшения ситуации не признать трудно. И, в июле по разным стройкомпаниям число дошедших до подписания договора сделок просело на 20-30%. Причем, тенденция распространилась на начало осени.

При этом, по словам руководителя отдела развития Первого Ипотечного Агентства Екатерины Папенковой, переломные изменения на рынке все же произошли. Но вопрос касается не столько рядовых покупателей, сколько частных инвесторов. К осени окончательно исчерпала себя схема, когда квартира приобреталась на стадии котлована, а продавалась после принятия дома комиссией.

Я по жизни загулял

Во-вторых, ближе к осени и продавцы, и покупатели замерли в растерянности. Всеобщее информационное давление обещало кульбит цен в обратную сторону – то есть, снижение. А в реальности ничего подобного не происходило.

Да иначе и быть не могло. «Согласно обновленному законодательству, мы не в праве построить любой квадратный метр без возведения сопутствующей социальной инфраструктуры, – поясняет начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – И всем понятно, что эти расходы включаются в стоимость жилья. Получается, что покупатель за «социалку» платит дважды, второй раз – приобретая саму квартиру, а первый – отчисляя налоги».

Между тем, подчеркивает Светлана Денисова, в текущих реалиях Центробанк РФ на каждом заседании месяц к месяцу повышает ключевую ставку. Нынешний год уже обречен, но тенденция вполне может распространиться и на зиму-весну следующего. Таким образом, рынок на несколько кварталов приговорен жить при высокой инфляции. Остается только надеяться, что где-то в следующем году тренд развернется.

Хотя надежда достаточно призрачная. За время многочисленных локдаунов в разных странах были напечатаны и вручены населению в качестве мер поддержки тонны новых денег. «Все эти деньги растекаются по различным потребительским рынкам. В том числе и приходят на рынок недвижимости. При этом, обесцениваясь, – констатирует Светлана Денисова. – Достаточно посмотреть на текущий рост цен на энергоносители, чтобы понять – дешеветь новостройки никак не смогут».

Впрочем, по оценкам эксперта, непосредственно перед новым годом банки традиционно станут предлагать льготные решения, что приведет к некоторому снижению ипотечных ставок. А застройщики лишний раз прибегнут к акционным инструментам. В частности, определенные идеи по льготным продажам есть и у «БФА-Девелопмент» в жилом комплексе «Огни Залива».

Такими же, как прежде, мы не будем никогда

С другой стороны, ценовая ситуация могла оказаться и более жесткой. Но на рынке нет искусственного дефицита продаваемых объектов. Как рассказывает руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Мария Гретченко, ее банк ежемесячно аккредитует 20-30 новых жилых комплексов. И скачек стоимости жилья преимущественно следует списывать на дорожание стройматериалов.

Как бы там ни было, средний ипотечный чек у банка период к периоду вырос с 3 млн рублей до 3,8 млн рублей. И на размер чека повлиял не только общий рост цен, а и то, что госипотека разрешала первый внос в 15%.

При этом по итогам текущего года банк «Санкт-Петербург» планирует перевыполнить прошлогодний результат по числу кредитов, или, как минимум, его повторить.

«Из тенденций можно отметить рост популярности акционных предложений от застройщиков. Субсидируемые застройщиками ставки стали обычном рабочим инструментом, который достаточно популярен у определенных категорий клиентов. Например, для тех, кто не планирует досрочное погашение ипотеки», – говорит специалист.

Таким образом, Мария Гретченко согласна с другими участниками круглого стола, что спрос постепенно адаптируется к новым реалиям.

Вдоль по линии прибоя за собою уведу

В других банках приходят к аналогичным выводам. Перспектива, что современные частные инвесторы откажутся от приобретения квартир в пользу депозитов с подросшими ставками невелика.

Не стоит забывать, что недвижимость во все времена была и остается самым понятным для россиян инвестиционным инструментом, соответственно. Тем более, что вместо госипотеки в повестку дня вписываются новые флагманские продукты. В частности, по словам начальника ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ Светланы Четиной, демонстрирует все большую популярность рефинансирование. «В настоящее время мы также отмечаем тенденцию по увеличению доли «семейной ипотеки» в нашем портфеле, которая в ПСБ распространяется и на рефинансирование ранее взятых кредитов. Напомню, с лета по данному продукту поменялись условия, и теперь семье для получения такого кредита не обязательно иметь двоих детей, – говорит Светлана Четина. – У нас ставка по субсидируемой государством программе стартует от 4,39%. И было бы неправильным не перевести через рефинансирование действующую ипотеку на «семейную». Причем, возможен вариант, когда семьи еще только находятся в ожидании ребенка. В этой ситуации уже можно активно заниматься приобретением новой квартиры. И как только малыш родится, снизить ежемесячные платежи поможет именно рефинансирование по «Семейной ипотеке». Если раньше оно разрешалось только спустя шесть месяцев выплат, то сейчас достаточно, чтобы действующий кредит имел хотя бы месячный срок.

«Кроме того, мы фиксируем перераспределение спроса с первичного на вторичный рынок. В ПСБ доля сделок по «вторичке» выросла с июня месяца с 5% до 20%», – добавляет руководитель по развитию ипотечного кредитования ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ Дмитрий Девлеткильдеев. – Вторичному жилью сейчас отдают предпочтение и региональные покупатели».

Если раньше доля новостроек в ипотечных выдачах банка составляла 89%, то сейчас она опустилась до 47%.

«В ПСБ существенная часть сделок приходится на военную ипотеку. Сейчас по этой программе в Санкт-Петербурге аккредитовано 122 объекта. Мы первый банк, который реализовал возможность электронной регистрации военной ипотеки. В рамках договора с Росвоенипотекой пилотный проект уже запущен в Москве, а в Петербурге старт намечен на октябрь», – рассказывает Дмитрий Девлеткильдеев.