Рынок недвижимости: весна тревоги нашей

«ТТ Финанс» вместе с «Российской газетой» организовали и провели очередной круглый стол «Рынок недвижимости - 2024. Итоги первого квартала». Если кратко, строительный рынок Петербурга ждет коррекцию с третьего квартала. Если вам интересны детали – не упустите прекрасную возможность познакомиться с ситуациями во всех сегментах.

«Безусловно, главной проблемой, которая прямо затрагивает интересы покупателей, является ожидаемая отмена госипотеки и пересмотр в сторону ужесточения условий семейной ипотеки», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Клиенты осознают угрозу, ведь до 1 июля остается пара месяцев. Соответственно, все, кто заинтересован, спешно ищут деньги на первоначальный взнос.

Впрочем, это не единственная «головная боль» строителей. В начале текущего года ипотечные банки-лидеры, аккумулировавшие свыше 80% выдач жилищных кредитов, стали требовать со стройкомпаний дополнительный комиссионный сбор за пользование субсидированной государством ипотекой. «Это сразу сделало сотрудничество застройщиков с такими банками проблематичным, – уточняет представитель «БФА-Девелопмент». – И резко сократило общее количество ипотечных кредитов. Конечно, не все банки ввели «санкции» против застройщиков. Но мощностей оставшихся на рынке кредитных организаций стало явно не хватать».

Таким образом от показателя 2023 года в 90% сделок на первичном рынке с привлечением ипотеки, к марту-2024 рынок «сдулся» до 62%-65%. Кстати, демарш банков-лидеров автоматически сократил и среднюю сумму, которую петербуржцы теперь готовы тратить на улучшение жилищных условий.

«Стоимость квартиры – показатель важный, но важнее для покупателей доступность ипотеки. И когда я сталкиваюсь с уверениями, будто снизился спрос на ипотеку, - делаю нелицеприятный вывод о компетентности заявителя, – грустно иронизирует Светлана Денисова. – Не спрос снизился, а доступность».

Генеральный директор Агентства Недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева соглашается, что сегодняшняя динамика первичного рынка в масмаркете диктуется брутальной парадигмой – успеть одобрить ипотеку по текущим льготным ставкам (госипотека, семейная, ИТ-…), пока они существуют.

Но, условия, например, по госипотеке ужесточились, и застройщики вынуждены изобретать различные бонусы, сулящие клиентам дополнительную экономию. В частности, ГК «КВС» разработало несколько таких субпродуктов.

Так, программа «Переезд» позволяет обойтись без первого взноса в денежном выражении. И из 65% продаж (сегодняшняя доля сделок с привлечением ипотеки), порядка 20% оформляются именно по этой программе.

Приблизительно схожие условия сделки предлагает и продукт «Квартира в зачет». А в апреле застройщик запустил ипотечную программу «Плати потом». Это уже уникальное для первичного рынка предложение. Кредит делится на две неравные части. Первая часть включает первоначальный взнос и всего лишь 20% от тела кредита. На стадии строительства заемщик гасит только эти проценты. А за месяц перед сдачей дома в эксплуатацию клиент берет вторую, более весомую часть ипотеки.

Итак, на фоне «уходящего поезда» субсидируемых государством льготных кредитов компания ожидает дальнейшую вал спроса до конца первого полугодия. «Мы не первый раз проходим такой сценарий, поэтому прогнозировать рост спроса можно с уверенностью, – рассуждает Анжелика Альшаева. – А далее придет черед относительного затишья, застройщикам только и останется, что сидеть без продаж в ожидании снижения ключевой ставки».

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова поделилась рядом статистических данных, касательно региональной ситуации в комфорт-классе.

По оценкам ее компании в Ленобласти средняя площадь вводимых квартир этого класса в первом квартале года составила 39,7 кв. м. Для справки - в 2023 году около 40 кв м, то есть, изменения остались в пределах погрешности. Средняя стоимость квартиры также практически осталась без изменений, по итогам первого квартала – 5,9 млн. рублей. Иначе говоря средняя стоимость метра составила 149 тысяч рублей.

«На наш взгляд, новостройки Ленобласти вышли на ценовое плато, – говорит Мария Орлова. – Однако в разрезе трех лет фиксируются гораздо более заметные колебания цен, стоимость метра возросла на целых 49% – со 102 тысяч рублей. Естественно, основными драйверами послужил рост стоимости стройматериалов и пересмотр правительством своего отношения к льготным ипотечным программам».

В Петербурге ГК «А101» отметила более ощутимые ценовые движения. Средний метраж в комфорт-классе по первому кварталу составил 36,3 кв. м, Тогда как, еще год тому назад размер обычного лота составлял 41 кв. м. Разница – 11%.

«Изменилась и средняя цена лотов. По сравнению с 2022 годом она «подпрыгнула» на 22%, с 6.8 млн. рублей до 8,4 млн. рублей. Это веский аргумент «не медлить» для граждан, откладывающих покупку, в надежде, что рынок просядет, и жилье подешевеет, – считает Мария Орлова. – В любом случае рост стабилен и 10-12% в год он набирает в «комфорте», как в области, так и в городе».

Главный же показатель, названный экспертом, это бум вводов новых объектов. Причем, волна не спадет до 31 декабря. «Сегодня вводится то, что запускалось еще в 2021-м, начале 2022 годов. А это первые годы после старта льготной ипотеки. Именно тогда наблюдалось максимальное количество стартов жилых проектов. Так, в 2024 году уже введено 1.227 млн. кв м. Это на 14,6% больше, чем за январь-март 2023 года. И на 7,4% больше аналогичного периода 2022 года (1,136 млн. кв.м)», – поясняет профессионал.

Руководитель отдела маркетинга ГК «Еврострой» Анна Любимова напоминает, что ее компания работает в сегментах премиум – элит и DeLuxe. Это позволило заметить одну особенность зимне-весеннего сезона. «С 2021 по 2023 год доля ипотечных сделок от общего числа в элитном сегменте составляла 26%, а 24% - рассрочка, – отмечает специалист ГК «Еврострой». – В первом же квартале 2024 года стопроцентная оплата подросла до 60%, а рассрочка – до 40%, и ни одной ипотечной сделки».

Еще Анна Любимова констатировала весьма достойный спрос на коммерческие помещения на первых этажах – под магазины и сферу услуг. «С одинаковой скоростью продавались лоты от 26 до 435 кв. метров, и средняя площадь проданного лота составила 106 кв. метров, тогда как по итогам 2023 года средняя площадь равнялась 99 кв. метрам», – уточняет она.

Именно с четвертого квартала 2023 года скорость продаж «коммерции» ощутимо увеличилась. Прежде сделки заключались от раза к разу, а тут процесс пошел потоком. «Причем, решение по сделкам тоже стало приниматься гораздо быстрее, – комментирует спикер. – Реальные цены сделок в среднем по объектам компании составили 344,5 тыс. рублей за метр. Разброс по классам недвижимости – от 270 до 510 тысяч рублей».

Соответственно, в компании довольны итогами первого квартала. Если по результатам 2023 года компания увеличила выручку вдвое, то в первом квартале нынешнего года уже выбрано 30% от выручки года прошедшего.

«По внутренней статистике с начала этого года и до середины апреля, соотношение по видам ипотечных займов такое: IT-ипотека – 24%, обычная льготная (ипотека с господдержкой) – 27%, семейная – 35%. – делится коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. – Остальное приходится на базовые, рыночные программы. А еще, кроме обозначенного на рынке в целом роста спроса на семейную ипотеку, мы у себя также зафиксировали рост IT-ипотеки».

Представитель компании признает, что сегодня значительная часть льготных программ реализуется с дополнительным субсидированием. «В основе лежит льготная программа, и дополнительно к ней мы предлагаем снижение ипотечного платежа не первый год или два, – уточняет он. – Разница почти двукратная, то есть, ощутимо снижается нагрузка на семейный бюджет. Эти программы призваны сделать более комфортным для ипотечных заемщиков ожидание завершения строительства и подготовку к переезду».

Еще важным аспектом нынешнего состояния рынка жилстроительства Сергей Софронов называет «возвращение» рассрочек. «На примере наших проектов, практически диаметральных – премиальной недвижимости на Петроградской стороне и в комфорт-классе на Пулковском шоссе – картина следующая, – сыпет цифрами коммерческий директор. – В премиуме в IV кв. на долю рассрочки приходилось 44%, в I кв. текущего года – 52%. Ипотека, при этом, сократилась – также с 44% до 15%. В комфорт-классе рассрочка выросла в четыре раза: с 10% в IV кв. прошлого года до 42% в I кв. года текущего. Ипотека здесь также снизилась, с 89 до 50%...»

Руководитель отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова рассказывает, что по итогам первого квартала в «элитке» относительно первого квартала прошлого года объем предложения сократился почти на треть. Кроме того, начиная со второго квартала 2023 года в сегменте фиксируется умеренный рост средневзвешенной цены квадратного метра, за год цена выросла на 19%.

Также, по словам эксперта, со второго квартала 2023 года пошел вверх и спрос. За год он вырос втрое. Особенностью ситуации можно считать то, что в отсутствии новых стартов на рынке, клиенты более активно обращают внимание на уже сданные объекты. Так, в первом квартале 2024 года более 90% сделок были совершены с квартирами и апартаментами в уже готовых домах. На этом фоне в ряде проектов предложения от застройщиков вообще закончились.

Таким образом, делает вывод Алия Ханбекова, наблюдаемые тенденции в целом не меняются, минимум, с середины 2023 года – часть сделок носит явный инвестиционный характер, а заинтересованность потенциальных клиентов только растет на каждом колебании валютных курсов. При этом обращает внимание на следующее – инвестируют в элитную недвижимость далеко не самые финансово стесненные слои. А это косвенно подтверждает ценность «элитки», как весьма серьезного и на фоне макроэкономических передряг актуального инвестиционного ресурса.

«Второй заметный тренд – сокращение объема предложения в новостройках, в какой-то мере возвращает интерес ко вторичному рынку. Переориентация части покупателей стала заметна еще в 2022 году, когда новые объекты стали выходить с ценами, такими же, как и на вторичку с готовой отделкой, - говорит Алия Ханбекова. – Впрочем, и на первичном рынке клиенты предпочитают квартиры с отделкой, поскольку не уверены, что впоследствии всегда смогут найти отделочные материалы подобающего качества».

Взглядом на ипотечный рынок «изнутри» поделилась руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург»» Мария Гретченко. Как отметила специалист, при сравнении первых кварталов 2023 и 2024 годов сразу бросается в глаза явное отличие.

Год назад на первичном рынке Санкт-Петербурга доля сделок с ипотечным кредитованием достигала 80%, а из этого объема продукты с господдержкой занимали 85%. При этом на банковском рынке ипотека на вторичку держалась на уровне 20%. «В текущем году доля первичного рынка в ипотечных кредитах составила 58%, из которых на программы с господдержкой пришлось 60%, – делится специалист. – Иначе говоря, клиентский запрос на жилищные кредиты по вторичке в процентах вырос.  

Другой тенденцией эксперт назвала снижение среднего чека по кредиту. «Это обусловлено и изменением условий по продуктам с господдержкой, и превалирующей долей вторичного рынка. Поскольку последние годы средний размер кредита для вторички уступал первичке, – рассуждает Мария Гретченко. – Период к периоду средний чек по городу и области в банке с 5,4 млн. рублей снизился до 4,8 млн. рублей. Более того, по итогам апреля доля вторички продолжает расти, а средний чек – снижаться.

Параллельно Банк смотрит в сторону совершенствования стандартных программ кредитования, а также «изобретает фишки» для удобства заемщиков. Так, «Банк «Санкт-Петербург»» запустил акцию «За быстрый выход на сделку». Если клиент принимает решение оперативно (при кредитах свыше 3 млн. рублей), стандартная ставка снижается на 1 п. п. Быстрота и удобство выхода на сделку поддерживается существующей опцией Банка «Smart-ипотека», опция позволяет предоставить в Банк минимальный комплект документов для рассмотрения объекта без отчета об оценке и воспользоваться сервисами электронной регистрации сделки.