Рынок недвижимости вступает в зону турбулентности

Портал «ТТ Финанс» совместно с «Фонтанка.ру» провел круглый стол: «Перспективы спроса на новостройки: льготная ипотека и другие способы мотивации», где так же обсуждались итоги полугодия на рынке недвижимости. Главной интригой остается вопрос, имеют ли под собой почву отдельные прогнозы о возможном снижении цен на недвижимость.

А снится нам трава, трава y дома

Заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков сообщил, что минувшее полугодие для банка было успешным. Северо-Западный банк выдал 58,3 тысячи ипотечных кредитов на более чем 174 млрд рублей.

В количественном исчислении это на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В самом Петербурге – 27,8 тысяч сделок на 107,6 млрд рублей. Причем, 31% от названного объёма СЗФО приходится на льготную ипотеку.

С января по июнь 2021 год льготную ипотеку в СЗФО оформили почти 15 тысяч раз, общим объемом 53,6 млрд рублей.

«При этом с началом второго полугодия Сбербанк сохранил ставку по программе «Господдержка 2020» ниже 7%, указанных в Постановлении Правительства РФ. Со 2 июля заемщикам предлагается ставка от 6,25% при электронной регистрации сделки, а при первоначальном взносе от 20% – под 6,05%», — констатирует Анатолий Локотков.

Новые условия теперь и по семейной ипотеке. Программа продлена на год, лимит кредита составит 3 млн рублей для всех субъектов РФ. При этом если раньше кредит по льготной ставке в рамках этой программы могли взять только семьи, в которых с 1 января 2018 года появился второй и последующие дети, то сейчас она распространяется и на семьи, в которых рождается первенец. Как и прежде, программой также могут воспользоваться родители ребёнка с инвалидностью, родившегося до 31 декабря 2022 года. В Сбербанке стандартная ставка для них составит 5,3%, при электронной регистрации – от 5%. 

Следующим шагом стал старт льготной программы на строительство жилого дома с минимальной ставкой от 6%. Она действует до 1 октября 2021 года. Здесь ставку субсидирует Институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. Это решение стало ответом на всплеск интереса россиян к приобретению загородной недвижимости.

Для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальная сумма займа равна 12 млн рублей, для других регионов – 6 млн рублей. Строительство дома должно осуществляться по договору подряда с организацией из списка рекомендованных банком – в настоящее время это 65 компаний. Земельный участок должен быть в собственности заемщика, именно эта собственность и оформляется в залог. Максимальный срок кредитования – 20 лет, первоначальный взнос – 20%.

Программа также распространяется на объекты индивидуального жилищного строительства, возводящиеся застройщиками за счет кредитных средств банка. По таким проектам минимальная доступная ставка составит 4,6%.

Анатолий Локотков также отметил, что новая программа будет способствовать развитию индивидуального жилищного строительства в стране. Рынок ИЖС обладает хорошим потенциалом, всё больше людей мечтают жить в частном секторе, а не в квартирах.

А звезды ближе, но все также холодны

Со своей стороны управляющая филиалом Абсолют Банка в СПБ Мария Батталова не только рассказывала об успехах своего филиала, но и о рыночной ситуации в целом.

Специалист отметила, что банкам первое полугодие 2021 года запомнится существенным ростом по выдачам ипотеки. «Причина в сенсационно низкой ипотечной ставке, — уточняет Мария. — Но с завершением первого полугодия рынок перешел в новые реалии. Государственное субсидирование «отступило», и все банки тут же отметили спад спроса на первичном рынке недвижимости».

Впрочем, полностью рынок недвижимости никогда не останавливается. Всегда найдутся клиенты, которым необходимо менять жилищные условия. Прогнозы по уровню инфляции и по росту цен на недвижимость не очень позитивные. Поэтому россияне, если наметили себе покупку недвижимости, то, обычно, предпочитают ее совершить. И поступают верно.

По словам эксперта, ожидания по снижению цен на жилье и ставок по ипотеке сейчас беспочвенны, поскольку наблюдается четкий тренд на рост ключевой ставки. Но потребитель может рассчитывать на акции, когда сами застройщики субсидируют ипотечные ставки где-то на уровне 6,5%–7%.

«Всплеск таких предложений можно ожидать в скором времени. Правда, это будут предложения по отдельным объектам и не у всех застройщиков, — полагает Мария Батталова. — Также можно ожидать рост предложений по программам с нулевым первоначальным взносом».

При этом, согласно прогнозам главы филиала Абсолют Банка, обычная ипотечная ставка по «первичке» к концу года может выйти на уровень 9%, а на вторичном рынке – до 9,5%.

«Вторичку» характеризует более скромный интерес со стороны частных инвесторов. Готовые квартиры покупают преимущественно, чтобы оперативно вселиться. Особенно, если речь идет о, так называемой, «новой вторичке» – три-четыре года назад приобретенной у надежного застройщика.

Для первого полугодия 2021 года также характерен рост интереса покупателей ко вторичному рынку недвижимости, к залоговой и коммерческой ипотеке. Эти тенденции сохранятся и во втором полугодии.

«Еще осенью прошлого года мы для себя избрали стратегию не участвовать в «госпрограмме 6,5%», а сосредоточиться на вторичном рынке, где нам понятен пул потенциальных клиентов, — делится Мария Батталова. — В итоге за первое полугодие 2021 в соотношении год к году филиал Абсолюта нарастил портфель по ипотеке на «вторичку» приблизительно на 10%».

И, как в часы затмения, ждем света

О высоких полугодовых показателях могут рассказать и застройщики. «Если сравнивать первое полугодие 2021 года с первым полугодием 2020 года, то у нас объем продаж вырос на 23%. Доля сделок с ипотекой выросла с 70 до 85% (в июне – 88%)», — говорит заместитель директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Ольга Кузнецова. Совместно с банками компания запустила формат электронной регистрации сделок, доля которых наращивается до сих пор. Благодаря активной работе с дистанционными инструментами продаж количество региональных сделок в компании увеличилось на 10-11%.

«Еще в конце предыдущего года участники рынка делились ожиданиями, что пока действует субсидируемая ипотека, продажи продолжат держаться на высоком уровне», - отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

В частности, в Петербурге за первое полугодие заключено 35 тыс. ДДУ (плюс 9% год к году). Примерно такая же ситуация и в Ленобласти. Доля сделок с ипотекой в среднем по петербургским застройщикам выросла с 52% до 73%.

Ну, а сама недвижимость подорожала на 9-11% — это, примерно в полтора раза ниже темпов роста цен в 2020-м году. «Судя по всему, рост цен немного замедлился, поскольку покупательская способность населения не растет», — считает глава профобъединения.

В свою очередь начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова предложила рассматривать итоги первого полугодия 2021 года без отрыва от показателей года предыдущего.

«Потрясения 2020 года не могли не отразиться на итоговых цифрах. И не удивительно, что первое полугодие 2021 года принесло некоторым застройщикам больше продаж, чем весь предшествующий год, вместе взятый, — констатировала эксперт. — При этом, конечно же, в первом полугодии на результат сыграло завершение программы льготной ипотеки в прежнем формате. Покупатели спешили в «последний вагон». А сейчас, хотя программа формально не закрылась, для Петербурга и Москвы она превратилась в не работающую».

Дело не в подросшей на один процентный пункт ставке, а в ограничении предельной суммы кредита до размеров, не актуальных для петербургских цен на первичке: максимум – 3 млн. рублей вместо прежних 10 млн. рублей. В то время, как по Петербургу средний чек кредита давно превысил 4 млн. рулей.

С учетом изменившихся обстоятельств, естественно, никто из застройщиков не ожидает, что август будет «бодрым» с точки зрения продаж. «Вдобавок, в июле грянула неслыханная жара и пришла третья волна пандемии… — комментирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». — Нет, рынок не встал, сделки совершаются, но доля ипотеки просела заметно. По некоторым оценкам более, чем в два раза».

И все равно, уверена эксперт, поводов для тревог нет. Потери велики, но после рекордов первого полугодия ожидаемы. Причем, если сравнивать не с рекордными данными, снижение окажется не столь драматичным. И велика вероятность, что во второй половине августа рынок уже выйдет на нормальную активность покупателей. А со своей стороны строительное сообщество тоже предпринимает определенные шаги, чтобы условия госипотеки снова были пересмотрены.

Между тем, у застройщиков всегда «в рукаве» есть известный инструментарий – рассрочка, скидочные акции, доплаты к процентам по ипотеке… Например, «БФА-Девелопмент» в июле вышел с предложением по годичной рассрочке на один из типов квартир – достаточно большие двухкомнатные квартиры (65 кв. м).
Но главный акцент в своем выступлении Светлана Денисова ожидаемо сделала на вопросе колебания цен на жилье.

«Никаких предпосылок к снижению цен нет и не предвидится. Цены растут не только в России, но и в Европе. Слишком много «лишних» денег за время пандемии напечатано и вот они пришли на потребительский рынок, в том числе и на рынок недвижимости, — убеждена специалист. — Один только рост цен на металлы увеличивает себестоимость строительства многоэтажного жилья на 6%. Минстрой даже предлагает застройщикам заказывать металл через них. Но это только одна позиция, а подорожали все стройматериалы. Плюс – дефицит трудовых ресурсов из-за закрытых границ».

Проще говоря, наблюдавшийся ценовой скачок на недвижимость – это общемировая инфляции, а не сугубо российское явление. И рассчитывать, что греча и морковка подорожали, а недвижимость вдруг подешевеет, наивно.

Деловой наш разговор

Между тем, у потенциальных заемщиков остается достаточно большой субсидируемый инструментарий. «Не стоит забывать и о программе «Семейная ипотека», по которой правительство сформулировало более привлекательные условия, отмечает исполнительный директор, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов - Теперь ее могут оформить семьи даже с одним ребенком, а не двумя или более, как ранее».

Этой программой могут воспользоваться семьи, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 рожден первый ребенок или последующие дети, а также семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью, вне зависимости от того, когда ему была поставлена инвалидность. В Банке Уралсиб по программе «Семейная ипотека» предусмотрена ставка от 5,09% на срок до 30 лет, максимальная сумма кредита – 12 млн рублей.

«Хорошая новость – теперь семейная ипотека доступна семьям с одним ребенком, - рассуждает Светлана Денисова. — Но, опять же, четырехлетний ребенок еще мал, семья еще не вошла в обычный режим трат, а стоимость жилья за год серьезно поднялась. Оказалось – что на первый взнос еще предстоит добирать. И знакомство с текущими ценами гораздо меньше стимулирует семью к вложениям в недвижимость, чем прежде».
Поэтому в массе такой клиент еще к застройщикам не пришел. Причем, этот продукт более интересен региональным рынкам, где общая сумма расходов на приобретение жилья не столь велика, как в городах-миллионниках.

«Кроме того, продолжает Ренат Сейфетдинов, благодаря росту доступности ипотеки в последние годы, те заемщики, которые получили кредиты несколько лет назад по более высоким ставкам, сегодня имеют возможность рефинансировать их на выгодных условиях. И данный инструмент сегодня также достаточно востребован».

В общем, второе полугодие не станет провальным по объемам выдач жилищных кредитов.

«Мы прогнозируем рост ипотечного портфеля в целом по стране по итогам года примерно на 17%, при этом за первое полугодие рост уже составил около 13,5%, — рассуждает управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ». — Формат продления льготной ипотеки предполагает определенное снижение спроса и некоторое замедление динамики во втором полугодии, но, все равно, некоторую поддержку рынку эта программа окажет».