Рынок новостроек стабилизировался, цены умеренно растут
Автор: Андрей Колочинский,
управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Несмотря на общее ужесточение условий ипотечного кредитования и фактическое завершение программы льготной ипотеки в Москве, покупатели продолжают брать ипотеку и выходить на сделки. Что ждет рынок новостроек в ближайшие месяцы?
После изменений условий программы льготной ипотеки прошло три месяца — достаточный срок, чтобы подвести предварительные итоги работы столичных застройщиков в новых условиях. Негативные прогнозы, предрекавшие драматическое падение продаж, снижение цен и стагнацию рынка, не оправдались.
Количество сделок: больше, чем в 2019-м, меньше, чем в 2020 году
Вопреки пессимистичным ожиданиям, август, который традиционно является низким сезоном, показал неплохие результаты. Люди уходили в отпуска, готовились к началу нового учебного года, но продолжали покупать квартиры.
В итоге рынок новостроек не просто вернулся к нормальным показателям доковидного времени: застройщикам удалось продать на 19% больше квартир, чем в августе 2019 года (по данным Росреестра, в Москве было заключено 4727 ДДУ против 3965 ДДУ в августе 2019-го). Падение по сравнению с прошлым годом составило 18%, что ожидаемо и объясняется отложенным спросом, который сформировался за время карантина в 2020 году.
С наступлением нового делового сезона в сентябре восходящий тренд продолжился: покупатели закончили отдыхать и вернулись к решению квартирного вопроса. Ожидание дальнейшего роста ключевой ставки и ухудшения условий кредитования только придало им дополнительный стимул.
В итоге продажи сентября опередили август на 18%, а сентябрь 2019 года — на 34% (по данным Росреестра, в Москве был заключен 5591 ДДУ против 4183 ДДУ в сентябре 2019-го). Но по сравнению с 2020 годом случилось предсказуемое падение на 24%.
«У семейной ипотеки есть все шансы стать основным драйвером развития рынка»
Несмотря на изменение условий льготной ипотеки и общий рост базовых ставок, доля ипотеки в столичных новостройках по-прежнему остается существенной и превышает показатели доковидного периода (57% против 48% в 2019 году). Этому есть несколько причин. Во-первых, ипотечные ставки не успевают за ростом ключевой, которая с марта увеличилась на 2,5 п. п. За это же время рыночные ставки подросли на 1–1,5 п. п., преодолев 8%. В целом такие условия кредитования остаются приемлемыми для большинства заемщиков, но ситуация может измениться, если средний размер ставки превысит психологический барьер 10%.
Во-вторых, после расширения условий программы семейной ипотеки (программу распространили на семьи с первенцами) этот вид кредитования стал набирать популярность: доля семейной ипотеки в общем объеме продаж у ведущих банков удвоилась и достигла 10%.
Этот показатель продолжит расти — у семейной ипотеки есть все шансы стать основным драйвером развития рынка в IV квартале этого года и в 2022–2023 годах.
От осторожной ценовой политики — к повышению стоимости «квадрата»
Чтобы облегчить для покупателей переход от льготной ставки к базовым условиям кредитования, в августе застройщики придерживались осторожной ценовой политики и практически не поднимали цены. А в некоторых округах аналитики зафиксировали даже снижение цен. Так, отрицательную ценовую динамику продемонстрировали новостройки Юго-Восточного административного округа, где средняя стоимость 1 кв. м уменьшилась на 1,5%.
Такие цифры вряд ли свидетельствуют об устойчивом тренде падения цен. Снижение произошло по причине выхода большого объема предложения на начальном этапе строительства по более низкой стоимости. Структура предложения новостроек в августе подтверждает эту мысль: наибольший объем был представлен в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства — 45%.
Стабилизация ситуации и возвращение покупателей на рынок в сентябре позволили застройщикам ликвидных проектов вернуться к повышению стоимости квадратного метра согласно планам продаж.
В результате по итогам сентября средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке в Москве увеличилась почти на 3%, достигнув 256 тыс. рублей.
Вопреки ожиданиям покупателей, скидки и акции не получили массового распространения, отдельные предложения от застройщиков касались неликвидных лотов, которые теперь, в отсутствие ажиотажного спроса, сложнее продавать.
Черный лебедь, что ж ты вьешься
За последние несколько лет застройщики привыкли к появлению так называемых черных лебедей, которые несут существенные последствия и для мировой экономики, и для деятельности отдельных хозяйствующих субъектов.
Очередным событием, способным оказать влияние на финансовые рынки и отечественную строительную отрасль, стало ожидаемое банкротство китайского строительного гиганта — компании Evergrande. Пока ситуация находится под контролем — правительство Китая разрабатывает различные варианты выхода из сложившейся ситуации.
Но даже при самом плохом сценарии кризис в Китае способен обернуться снижением объема экспорта и цен на ряд сырьевых товаров и стройматериалов, что в целом неплохо для строительного рынка в России. Прямого влияния на ситуацию на рынке отечественных новостроек банкротство Evergrande не окажет, так как с 2019 года у нас работает принципиально другая схема финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов.
Если не случится новых потрясений в экономике и эпидемиологическая обстановка глобально не ухудшится, есть все основания полагать, что до конца года ситуация на рынке новостроек останется стабильной, а цены будут демонстрировать умеренный рост.
Поводов для беспокойства пока нет, но и на случай негативного развития событий, похоже, есть план. Минстрой пообещал, что при падении спроса на столичные новостройки рассмотрит возможность изменения параметров программы льготной ипотеки.