Рынок новостроек восстанавливается от потрясений благодаря ипотеке и отложенному спросу
Первая половина 2022 года осталась позади — настало время подводить промежуточные итоги. Каким стало I полугодие для первичного рынка Московского региона, выяснили эксперты Циан.Аналитики.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ
- Количество сделок в первой половине 2022-го (71,5 тыс. ДДУ) оказалось на 17% меньше, чем год назад. Показатели вернулись к уровню 2017–2018 годов. В течение первых шести месяцев этого года были зафиксированы как рекорды, так и антирекорды по количеству сделок.
- В июне после двух месяцев спада спроса количество сделок выросло на 19,7% — сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса.
- 69% ДДУ на первичном рынке Московского региона в I полугодии 2022-го прошло с привлечением ипотеки — это рекордный показатель за все время существования рынка. Минимальный показатель был зафиксирован в марте (62%), максимальный — в июне (79%).
- За I полугодие средняя стоимость «квадрата» в Московском регионе выросла на 8,6% — до 265,4 тыс. рублей. Цены перешли от значительного роста (на 2–3% в месяц) к стагнации.
- Объем предложения за I полугодие вырос на 17,8%. Главная причина такой динамики — сокращение спроса. С наступлением лета застройщики активизировались после задержки проектов с начала года, что также способствовало росту предложения. У покупателей к началу июля есть выбор из почти 90 тыс. квартир и апартаментов.
- За первые полгода 2022-го девелоперы Московского региона заработали 838,9 млрд рублей. Это на 7,5% меньше, чем в прошлом году. Выручка просела не так сильно, как количество сделок, за счет роста цен.
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без проектов премиальных сегментов.
По сравнению с прошлогодним показателем количество ДДУ сократилось на 17%
Особенно активным оказался март, когда было заключено 18,3 тыс. ДДУ. Это на 22% больше, чем в феврале. Ни за один месяц 2021-го не было совершено столько сделок, даже в рекордном для прошлого года декабре (17,8 тыс. ДДУ). Больше показатель был только в октябре и декабре 2020-го (18,4 и 18,9 тыс. ДДУ), когда на рынке был ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой.
В марте спрос шел со стороны ипотечников, которые стремились приобрести жилье до предполагаемого дальнейшего роста ставок по ипотеке. Кроме того, в первый месяц весны на рынок вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности стремились сохранить свои сбережения в квадратных метрах. И их было больше, чем обычно.
Сохранялся спрос и со стороны клиентов с ипотечными кредитами, одобренными до начала весны под более низкий процент, а также попадающих под программу льготной семейной ипотеки. Рекорды были поставлены и в январе, и в феврале.
С начала II квартала количество сделок на первичном рынке Московского региона стало сокращаться. Показатели количества ДДУ в апреле были почти в два раза меньше, чем в марте. В апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%, а застройщики для поддержания спроса дополнительно субсидировали ставки по ипотеке — в рекламных кампаниях использовались предложения кредитов под 4,5–10% годовых.
Но спрос не удержался на высоком уровне: продолжающийся рост цен и неопределенность на рынке труда оказались более значимыми факторами, чем уровень ипотечных ставок.
Льготная ипотека под 9% поддержала рынок. В мае темпы сокращения спроса замедлились. На отрицательную динамику повлияли и праздничные дни, во время которых сделки фактически не заключались. С поправкой на это спрос остался на уровне предыдущего месяца.
В июне, после двух месяцев сокращающегося спроса, мы зафиксировали рост количества сделок на 19,7%. Здесь сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса — новой льготной ипотеки под 7%, ипотеки для IT-специалистов. К тому же на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние два месяца.
Динамика количества сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
В итоге за I полугодие на первичном рынке Московского региона было заключено 71,5 тыс. ДДУ. Это на 16,6% меньше аналогичного показателя годом ранее. Из-за низкого спроса в апреле и мае показатели этого года уступают прошлогодним. По количеству сделок рынок вернулся к уровню конца 2017-го — начала 2018 года.
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
Количество ипотечных сделок в июне побило исторический рекорд
В апреле показатели вернулись к стандартным значениям последних восьми–девяти месяцев: 65% сделок прошли с использованием кредитных средств. Во-первых, количество покупателей с живыми деньгами сократилось относительно марта, во-вторых, на рынке стала действовать льготная ипотека под 12% годовых с лимитом в 12 млн рублей, что фактически вернуло программу на рынок Московского региона.
Введение льготной ипотеки под 9% с мая 2022 года сказалось на активности покупателей-ипотечников, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий.
Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок. Также появилась возможность комбинировать льготную и рыночную ипотеки, что позволило увеличить лимит кредитования до 30 млн рублей.
В результате в мае сразу 73% сделок прошло с ипотекой. Это рекордный показатель с лета 2020-го, когда начала действовать льготная ипотека под 6,5%. Тем не менее статистика по количеству сделок показывает, что программа не привела к росту спроса на рынке, а лишь поддержала его от дальнейшего падения.
В июне доля сделок с ипотекой достигла рекордных 79% — еще никогда в истории рынка недвижимости Московского региона не было так много сделок с привлечением заемных средств. Понижение ставки по льготной ипотеке до 7% не только повысило долю таких сделок, но и прервало тренд на снижение спроса на первичном рынке.
Таким образом, в I полугодии порядка 69% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с ипотекой. Это максимальный показатель за все время наблюдений.
Цены: стагнация после стремительного роста
Основной рост пришелся на март (+3% в месячном выражении). На это повлияли поведение покупателей — в дни ажиотажного спроса в первую очередь разбирали более дешевые лоты, что вело к росту средних цен в активном предложении, а также влияло на ценообразование застройщиков. В первом месяце весны было зафиксировано две волны увеличения цен — на первой неделе месяца после решения ЦБ РФ (повышение ключевой ставки до 20% и валютные ограничения) и после 15 марта.
Кроме того, средние цены увеличивались из-за удорожания строительства, в том числе из-за трудностей с логистикой, и за счет все большего распространения эскроу-счетов, которые позволяют застройщикам не выставлять слишком низкие цены на старте строительства.
В апреле индексация цен на первичном рынке столичного региона замедлилась относительно прошлого месяца (+2,3%). Застройщики, если и меняли цены, то делали это в рамках обычных ежемесячных пересмотров прайс-листов или в связи с ростом строительной готовности. Основной вклад в рост средних цен предложения вносили сами покупатели.
В мае индексация цен замедлилась еще сильнее, цены фактически перешли к стагнации — рост за месяц составил всего 0,5%. В июне не все застройщики провели индексацию, приуроченную к началу месяца. В новых выходящих на рынок проектах застройщики демонстрируют более аккуратное ценообразование. За последние 30 дней цены в Московском регионе фактически не изменились — выросли лишь на 0,1%.
В итоге средняя цена «квадрата» в Московском регионе в конце первой половины 2022 года составила 265,4 тыс. рублей. За шесть месяцев она увеличилась на 8,6%. Для сравнения: за I полугодие 2021 года — рост на 10%, за II полугодие 2021 года — на 16,3%.
В Москве в старых границах «квадрат» за шесть месяцев этого года подорожал на 4%, в Новой Москве — на 9,6%, в области — на 11,4%.
Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве
Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области
Объем предложения вырос за счет сокращения спроса
В течение полугодия новинки выходили неравномерно. В начале года их было немного (в январе и феврале — по три новых ЖК). В мае на рынке появилось сразу 12 новинок. Больше было лишь в июле 2021 года — 15 ЖК.
Застройщики активизировались после задержки проектов с начала года. На рынке был зафиксирован полуторагодичный максимум. Кроме того, на рынок продолжает выходить много проектов с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.). Но в этой статистике мы их не учитывали.
В I квартале 2022 года количество лотов в продаже стабилизировалось на уровне конца 2021 года (75–76 тыс.) и практически не менялось. Меньше выбор был только в январе — 73 тыс. квартир и апартаментов — за счет того, что в продажу вышло мало новых объектов. Начиная с апреля, объем предложения быстро увеличивался. Рост связан с низкими темпами продаж на фоне активизации застройщиков.
В итоге с начала года объем предложения увеличился на 17,8%, достигнув отметки в 88,9 тыс. лотов. В прошлом году за аналогичный промежуток времени выбор на рынке сократился на 3,6%.
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона
Выручка просела не так сильно, как количество сделок
В первой половине 2022 года выручка девелоперов Московского региона составила 838,9 млрд рублей — на 7,5% меньше, чем в прошлом году. Разрыв с прошлогодним значением меньше, чем по количеству сделок (16,6%). Это говорит о том, что увеличилась средняя стоимость квартиры в сделке в годовом выражении.
Средняя стоимость лота в сделке в I полугодии 2021 года в Московском регионе составила 10,6 млн рублей, а в I полугодии 2022 года — 11,8 млн рублей.
Нужно учесть, что часть заработанных девелоперами средств идет на субсидирование пониженных относительно льготной ипотеки ставок, поэтому реальные доходы застройщиков меньше.
При этом сократилась средняя площадь проданной квартиры — за счет роста стоимости 1 кв. м на рынке наблюдается снижение среднего метража приобретенных лотов. Если в I полугодии 2021 года средняя площадь по Московскому региону составляла в среднем 50,7 кв. м, то в I полугодии 2022-го — 46,8 «квадрата».
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в первой половине 2022 года. Традиционно среди лидеров больше всего проектов Московской области (7 из 10) с более низким уровнем цен и большим выбором. Два проекта находятся в Новой Москве и всего один («Люблинский парк») — в Москве в старых границах.
*Учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
«I полугодие стало очень непростым для рынка недвижимости. Рекорды по росту спроса и цен сменялись падениями и стагнацией, девелоперы старались сохранить свою выручку и продолжать начатые проекты в условиях сокращения спроса. Введение льготной ипотеки под 12%, 9%, а затем и под 7% позволило рынку прекратить падение и стабилизироваться», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
По мнению эксперта, в ближайшие месяцы высока вероятность того, что спрос будет восстанавливаться после минимальных показателей весны. В этом ему помогут льготные ипотечные программы и специальные программы от застройщиков, а также отложенный спрос.