Рынок риелторских услуг снова пытаются реформировать

Этой осенью Общественная палата направила в Госдуму очередной законопроект о правовом положении риелторов. Он предусматривает в том числе лицензирование риелторской деятельности, финансовую ответственность за сделки и фактическое исчезновение независимых агентов. Циан.Журнал изучил документ, оценил его перспективы и выяснил, что думают по этому поводу риелторы.

Что предлагает законопроект

В документе Общественная палата предлагает радикально реформировать рынок недвижимости, оставив на нем только профессиональных игроков, для которых будут действовать жесткие стандарты деятельности и которые будут нести ответственность за последствия каждой сделки.

Риелтором, согласно законопроекту, может считаться только сотрудник агентства недвижимости или индивидуальный предприниматель, заключивший с агентством договор и действующий от его имени. Таким образом, документ исключает самостоятельную риелторскую работу в формате «свободного полета».

Любой претендент на должность риелтора обязан сдать экзамен и получить квалификационный аттестат. Предполагается, что затем его нужно будет подтверждать каждые три года.

Координацией работы агентов по недвижимости должен заниматься брокер — опытный сотрудник агентства недвижимости (стаж — от трех лет). У него должно быть высшее образование, он обязан пройти дополнительное обучение и не иметь взысканий за нарушение профессиональной этики или судимости за умышленные преступления.

Штат агентства недвижимости должен включать хотя бы одного юриста.

Законопроект закрепляет за агентствами имущественную ответственность перед клиентами и обязывает их проверять юридическую чистоту сделок:

Дано в законопроекте и определение риелторских услуг. Авторы понимают под ними весь комплекс действий по подготовке сделки — от анализа рынка до составления договора купли-продажи.

Контроль за работой риелторов документ возлагает на саморегулируемые организации (СРО), не вступив в одну из которых (или будучи исключенным), агентство недвижимости не сможет вести бизнес. При этом каждый член СРО будет обязан делать взносы в общий компенсационный фонд, предназначенный для возмещения клиентам ущерба, если этого не смогло сделать само агентство недвижимости.

Еще СРО будут составлять профессиональные реестры, которые затем сведут воедино на федеральном уровне.

Согласно законопроекту, этим будет заниматься национальное объединение риелторов — совет всех саморегулируемых организаций страны. Разработка профессиональных стандартов, знание которых риелторы будут доказывать на экзамене, также возложена на него.

Кроме того, национальное объединение должно создать типовой кодекс деловой этики, за несоблюдение которого риелтор может быть наказан дисциплинарно и даже отстранен от работы.

Предполагается, что в правление этой высшей структуры будут входить не только участники рынка, но и не менее четверти людей «со стороны» — педагогов, ученых, журналистов и т. п.

Внешний контроль за рынком законопроект возлагает на государственного регулятора. Судя по содержанию документа, эту организацию тоже предстоит создать с нуля.

Кое-какие обязанности предстоит исполнять и клиентам. Если законопроект будет принят в нынешнем виде, то, в частности, они будут должны заверять договоры купли-продажи у нотариуса (это предложение активно поддержала Федеральная нотариальная палата).

Как поясняет Общественная палата РФ, принятие новых норм  защитит продавцов и покупателей недвижимости от недобросовестных и непрофессиональных посредников: сейчас, работая с ними, люди нередко лишаются крупных сумм денег или единственного жилья и не получают компенсаций даже при подтверждении обмана.

Что об этом думают риелторы

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Квадротека» и президента Новосибирской ассоциации риелторов (НАР) Владимира Голованова, рынок риелторских услуг в нашей стране уже достиг достаточного уровня зрелости, чтобы работать по закону под контролем профессиональных СРО.

«Возможное принятие законопроекта о риелторской деятельности, конечно, не панацея от всех бед. Но необходимость “легализации” профессии агента по недвижимости уже давно назрела. Вызывает недоумение отсутствие специального регулирования сферы, где вращаются большие деньги и профессиональная ошибка или злонамеренные действия человека, называющего себя риелтором, могут нанести огромный урон клиенту», — считает эксперт.

Добросовестным участникам рынка недвижимости закон помешать не может, а вот людям, работающим в сером сегменте бизнеса, он, конечно, не понравится, убежден Владимир Голованов. «Многие частные маклеры и небольшие агентства недвижимости не только страховку, но и налоги не хотят платить! Это заметно подрывает престиж профессии. Да и что взять с так называемого “агента”, если даже договор на услуги с клиентом зачастую не заключается!» — утверждает президент НАР.

Схожего мнения придерживается эксперт компании «Выставка новостроек» Григорий Якобсон. Он отмечает, что сейчас агентство недвижимости не выступает посредником: оно оказывает услуги по поиску покупателя или продавца объекта недвижимости, но не является третьей стороной сделки. «Законопроект предполагает, что посредник будет нести финансовую ответственность за проведенную сделку. Но вот интересно, будут ли в таком случае считать посредниками нотариусов?» — рассуждает специалист.

По словам эксперта, для сделок по недвижимости мало даже юридического образования — нужен именно опыт. Он уверен, что столь ответственные услуги должны оказывать только профессионалы: «Это же не покупка зимней резины. Даже у маленького агентства есть возможность застраховать свою деятельность. Да, это стоит денег, но если вы получаете комиссионное вознаграждение, то должны депонировать какую-то сумму из расчета финансовых рисков. Любой грамотный бизнесмен, который понимает в своем деле и оказывает качественные услуги, заранее собирает определенный страховой фонд».

Григорий Якобсон подчеркивает, что, в случае принятия, законопроект явно сократит число риелторов: вступить в СРО, оформить страховку, застраховать титул сделки смогут только крупные агентства.

«Если объединяться в СРО, то нести ответственность за частных маклеров придется всей организации. Если бы законопроект приняли, меньше людей оставалось бы без жилья. Это не касается новостроек — только вторичного рынка. На первичном рынке чистоту сделок уже обеспечили благодаря проектному банковскому финансированию — эскроу-счет защищает покупателя от недобросовестного застройщика, а вот “вторичка” не защищена. Никакой ответственности по факту не несет и нотариус. Его главная задача — проверка подлинности паспорта, составленного договора. Но иногда читаешь документ, который составлялся нотариусом за отдельную плату, и волосы дыбом встают», — комментирует эксперт.

Частный риелтор, индивидуальный предприниматель Ольга Цанова полагает, что закон в нашей действительности будет работать, только если посреднические услуги в сделках с недвижимостью станут обязательными. Тогда можно будет контролировать все этапы, которые прописаны в законопроекте. В случае же добровольного обращения клиентов к посреднику отследить его участие в сделке нереально.

Ольга Цанова, риелтор: «Есть страны, в которых введена такая практика. Я считаю, что это оправдано и экономически. А до тех пор это всё похоже на попытки крупного бизнеса защитить свои интересы. Я не нашла в законопроекте, чем отличается индивидуальный предприниматель, открывший агентство недвижимости, и агент, имеющий право работать только по поручению агентства недвижимости. Если агент может вести дела только по поручению, то получается, что агентство будет заниматься поиском клиентов? Также в законопроекте нет никаких гарантий по условиям работы для риелторов, прикрепленных к агентству недвижимости. Не понимаю целесообразности принятия этого документа и не вижу выгоды для государства в плане налоговых поступлений».

При этом, по словам Ольги Цановой, регулирующий эту сферу закон, безусловно, нужен. «Он должен защищать потребителей от недобросовестных посредников, исполнителям гарантировать право на работу и получение вознаграждения, а государству — обеспечивать доход. Вот и все что он должен регламентировать», — подытоживает она.

Правовое гуляй-поле

Документ, который регулировал бы деятельность риелторов, в России пытаются принять уже не впервые, но пока дело ни разу не доходило дальше второго чтения в Госдуме. Последний такой законопроект был внесен летом 2016-го и отклонен весной 2017 года. Депутаты сочли его сырым и противоречивым — в частности, из-за положений, идущих вразрез с Гражданским кодексом РФ.

Тот факт, что на рынке агентских услуг не хватает порядка, подтверждает и статистика. Финансовый университет при Правительстве РФ подсчитал, что за пять лет количество случаев мошенничества с недвижимостью в крупных и особо крупных размерах выросло в России на треть: с 3,2 тыс. в 2015-м до 4,3 тыс. в 2020 году. Если же суммировать этот показатель с мелким (но тоже неприятным для его жертв) мошенничеством, то всего в прошлом году было зарегистрировано 7,2 тыс. таких преступлений.

Но дело не только в криминале, доля которого в общем количестве сделок вряд ли превышает пару процентов. Гораздо больше проблем клиентам доставляют неквалифицированные риелторы, число которых после отмены в 2001 году лицензирования этой деятельности, подсчитать трудно. Сегодня ситуация такова, что человек, устав, например, работать грузчиком, без особых проблем может податься в риелторы.

Не исключено, что через несколько лет из него действительно получится классный специалист, но что делать тем, кто окажется заложником его первых неумелых шагов? Покупка или продажа недвижимости — одна из главных сделок в жизни большинства россиян. Вряд ли кто-то хочет доверить ее агенту, который по незнанию или по безалаберности допустит ошибку ценой в несколько миллионов рублей, да и, скорее всего, останется безнаказанным. Поэтому попытки установить четкие правила для риелторской деятельности не прекращаются.