Рынок вторичного жилья в Москве спасает «альтернатива»
Спрос на вторичное жилье снижается на фоне неподъемных ипотечных ставок, однако глубина падения пока относительно невелика. Покупатели переориентируются на более дешевые варианты, обмениваются квартирами - с доплатой и без - и даже берут ипотеку – кредиты под 16-18% пугают не всех.
По итогам ноября 2023 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 15 393 перехода прав в рамках сделок купли-продажи жилья. Благодаря низкой базе 2022 г. в годовом выражении спрос увеличился на 42,1%, однако по сравнению с октябрем 2023 г. снизился на 10,1%. Почти на столько же – на 10,2% - просело и число ипотечных договоров, зарегистрированных ведомством в ноябре на первичном и вторичном рынках «старой» и Новой Москвы.
Отельную статистику по числу ипотечных сделок на «вторичке» Росреестр не приводит, но она есть у брокеров. По данным компании «Этажи Прайм», в ноябре этот показатель уменьшился на 10,2% по сравнению с октябрем. При этом спрос на вторичное жилье в целом сократился в компании на 10,5%. Доля ипотеки на вторичном рынке Москвы в ноябре 2023 г., по информации компании «Жилфонд», упала до 39% — это на 6 п.п. меньше, чем месяцем ранее.
То есть спрос на «вторичку» снижается именно за счет ипотечников, что, впрочем, давно ожидалось. Еще в середине августа, после увеличения ключевой ставки ЦБ до 12%, ипотека подорожала до неподъемных для большинства потенциальных покупателей величин. Однако большую часть осени рынок поддерживали ипотечники с предодобренными по «старым» ставкам кредитами – банковские одобрения обычно действуют три месяца. И вот где-то в середине ноября они подошли к концу. «К этому времени люди с одобренными решениями по прежним условиям провели свои сделки либо срок действия одобренных кредитов закончился», - отмечает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд».
Дополнительной встряской для рынка стало увеличение ключевой ставки до 15% с 30 октября, поле чего ипотечные ставки подскочили до 16-18% — это оказалось слишком много даже для тех, кто уже смирился с кредитами под 13-14%.
«На протяжении всего октября спрос на ипотеку был относительно стабилен, в ноябре же количество отправленных заявок по ипотеке относительно октября снизилось на 36%. Так, количество отправленных ипотечных заявок с 30 октября по 5 ноября оставалось на уровне предыдущей недели. Во вторую неделю ноября (с 6 по 12 число) количество заявок уменьшилось на 18%, а с 13 по 19 упало ещё на 30% по сравнению с прошлой неделей. Падение спроса в начале ноября было вызвано шоком после повышения ключевой ставки до 15% годовых. Тогда часть людей отложили покупку недвижимости, а часть переориентировались на рынок первичной недвижимости (где действуют льготные ипотечные программы – прим. ред.)», - поясняет Алексей Майстренко, CEO SaaS-платформы TYMY.
На фоне роста ипотечных ставок покупатели потянулись за МКАД, где жилье значительно дешевле, чем в «старой» Москве. По словам директора компании «Этажи Прайм» Ригины Гордеевой, в Новой Москве темпы снижения спроса замедлились и относительно прошлого месяца покупательская активность в ноябре сократилась всего на 6%. А в Московской области спрос вообще вырос, правда, на символический 1%. «По большей части это оправдано переориентацией покупателей на более доступные варианты стартового жилья в условиях высоких ипотечных ставок», - комментирует Гордеева.
Аналогичную тенденцию наблюдают и в ГК «Миэль». «Если оценивать спрос по количеству входящих обращений с запросом «купить», то картина складывается следующая: число таких запросов по Москве в ноябре 2023 г. по сравнению с октябрем просело почти на 20%. Для сравнения: в аналогичном периоде прошлого года снижение составило лишь 10%. Сказывается отчасти сезонный фактор, но в этом году, безусловно, сказалось влияние сильно подорожавшей ипотеки. В области падение звонков месяц к месяцу снизилось всего на 10%, и это соответствует прошлогодней динамике», - говорит Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль».
При этом на московском рынке растет доля альтернативных сделок, при которых одновременно с продажей квартиры подыскивается новое жилье для продавца. По словам директора компании «Этажи Прайм» Ригины Гордеевой, этот показатель увеличился с 80% в начале года до 90%.
Впрочем, данная тенденция не нова, подчеркивает Гордеева: «Рост доли встречных сделок начался с 2022 г., когда она очень быстро выросла с 40 до 80%. И причин тому несколько. Одни покупатели боятся обесценивания денег, полученных от продажи жилья, другие - резкого роста цен на объект, который они хотят купить после продажи». Напомним, по данным www.irn.ru, с 2020 г. цены на жилье в Москве подскочили в полтора-два раза.
По оценкам компании «Инком-Недвижимость», сейчас 40% собственников-продавцов вторичных квартир взамен приобретают тоже вторичное жилье; 30% покупают объекты в новостройках; и только 30% на рынке составляют чистые продажи.
Так как при альтернативных сделках большая часть стоимости новой квартиры погашается за счет продажи имеющейся, покупателям, как правило, достаточно либо небольшого ипотечного кредита, либо рассрочки от собственника, добавляет Ригина Гордеева.
Собственно, именно благодаря этому спрос в ноябре и упал на 10%, а не на 50% - несмотря на заградительно дорогую ипотеку.
«Ипотечные средства обычно нужны покупателям лишь для доплаты, и это не огромные суммы. Кроме того, заемщики рассчитывают впоследствии, при снижении ипотечных ставок, рефинансировать жилищные кредиты», - подтверждает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».
О том, что ипотека не совсем умерла, говорит и Алексей Майстренко, CEO SaaS-платформы TYMY: «К концу ноября люди вспомнили, что при наступлении условий для снижения ключевой ставки можно будет рефинансировать кредит. К тому же банки стали стимулировать спрос дополнительными предложениями, например, скидкой на процентную ставку. Поэтому с 20 ноября спрос на кредиты начал восстанавливаться. Так, с 20 по 26 ноября было отправлено на 16% заявок больше относительно предыдущей недели, а с 27 ноября по 3 декабря количество заявок выросло на 38% по сравнению с прошлой неделей — те, кто всё равно планировал покупку в ипотеку, постарались получить одобрение до нового заседания ЦБ РФ, анонсированного на 15 декабря».
С 4 по 10 декабря через платформу TYMY было оформлено на 8% заявок больше, чем неделей ранее, а с 11 по 17 декабря спрос увеличился еще на 17%.
«Скорее всего, на рост отправленных заявок сейчас влияет традиционно высокий декабрьский спрос и очередное изменений ключевой ставки — здесь сомнений было мало, что будет либо повышение до 16%, либо в самом оптимистичном сценарии — ставка останется на том же уровне, 15%, и это уже достаточно высокий порог. Разница в 1 п.п. не повлияла существенно на ситуацию, по крайней мере, по количеству выданных кредитов первая половина декабря не отличается от первых двух недель ноября — но это реализуются одобрения, полученные чаще всего еще в прошлом месяце. Что будет дальше, посмотрим», - резюмирует Алексей Майстренко.
В любом случае резкого изменения ситуации на вторичном рынке в ближайшее время ждать не стоит. Даже если в декабре продолжится снижение спроса, ценники останутся примерно на текущем уровне – рынок недвижимости по своей природе инертен, и продавцы вряд ли будут что-то менять в преддверии праздников.
К тому же цену метра пока поддерживает дефицит ликвидных лотов, особенно экономкласса. По данным компании «Этажи Прайм», количество новых предложений на вторичном рынке в Москве в ноябре снизилось на 6% по сравнению с октябрем. «Объем предложения на вторичном рынке в Подмосковье, как и в Москве, сократился до минимумов весны 2022 г.», - подчеркивет Ригина Гордеева.
Число квартир на рынке существенно снизилось во всех локациях московского региона и по статистике аналитического центра www.irn.ru,: на 9,7% в «старой» Москве, на 16,1% в Новой Москве и на 13,8% в Московской области.
«Инком» и «Миэль», напротив, сообщают о росте объемов предложения в Москве - на 0,9% и 1% соответственно. «Таким образом, семимесячное поступательное снижение количества лотов на «вторичке» было прервано. Наибольшее повышение произошло в Северо-Западном округе (на 7%) и Северо-Восточном (на 3%). Наибольшее снижение объема, на 3%, было зафиксировано в Новомосковском АО», - рассказывает Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль».
По данным «Инкома», экспозиция выросла и за МКАД: на +2,26% в ТиНАО и на 0,3% в Московской области. По информации «Миэль», в Подмосковье количество лотов упало на 1,5%.
Однако и в «Инкоме», и в «Миэль» отмечают, что вторичный рынок остается дефицитным.
По данным компании «Инком-Недвижимость», число квартир на вторичном рынке в старых границах Москвы по итогам ноября достигло 90,41 тыс. шт. – это на 0,9%, больше, чем в октябре, а за год экспозиция выросла на 6,2%. На вторичном рынке ТиНАО покупателям предлагаются 8,9 тыс. объектов: +2,26% за месяц и +11,22% за год. В Московской области предложения увеличилось на 0,3% к октябрю и на 6,3% к ноябрю 2022 г., до 72,99 тыс. вторичных лотов.
Из-за недостатка бюджетных лотов средние цены на жилье топчутся на месте или чуть-чуть растут даже на фоне снижения спроса - за счет ухода с рынка самых доступных вариантов и изменения структуры предложения.
Со скидками ситуация интереснее. В среднем по рынку размер дисконтов не меняется и составляет около 3%, летом были примерно те же 3–5%, напоминает Сергей Шлома.
При этом в экономклассе, где сохраняется дефицит предложения после ажиотажа III квартала, скидки если и присутствуют, то символические. «С другой стороны, есть часть «зависших» объектов, и ноябрь показал, что у них шансов быть проданными в сложившихся условиях все меньше. Собственники таких объектов начинают это понимать и готовы к более серьезным уступкам. Так, в ноябре максимальный размер скидок доходит до 7-8%, но это всегда связано с нюансами объекта или нюансами ситуации», - отмечает Александр Москатов, управляющий директор сети «Миэль».
Впрочем, то было в ноябре, когда спрос падал, а декабрь – традиционно один из самых активных месяцев. Во всяком случае, продавцы на это активно надеются. «Никаких особенных предновогодних дисконтов от собственников мы не видим, кроме чисто эмоционального поведенческого правила - желания закончить начатое до конца года», - резюмирует Москатов.