Рынок долевого строительства: опасные гастроли новых поправок

Наше государство, если меняет правила игры, то любит это делать кардинально. Но при этом не любит просчитывать последствия своих действий.

V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Сфера строительства переживает непростые времена. Говоря предновогодним языком, есть целая гирлянда причин для этого. Это и поправки к законодательству, сильно меняющие правила игры на рынке, и сжимающийся платежеспособный спрос, и неспособность государства выработать качественное регулирование отрасли. А страдает в конечном счете от всех этих неурядиц потребитель.

Устали от законодательной чехарды

Как известно, с 1 июля будет запрещено использовать средства дольщиков и средства, полученные от продажи других объектов застройщика, на строительство жилых домов. Взамен придётся привлекать дорогое проектное финансирование. В преддверие этих нововведений на некоторое время остановилось 70% продаж квартир.

Дело в стремительно меняющемся законодательстве и еще более стремительном запрещении ключевым страховщикам заключать новые договоры. Запрет коснулся крупнейших страховых компаний: сначала «Проминстраха», а потом СК «Респект». Рынок остался без их услуг. А без страховки невозможно зарегистрировать договор долевого участия в соответствии с 214-ФЗ.

Все участники, так или иначе имеющие отношение к сфере долевого строительства, разделяют скепсис по поводу новых поправок. И сами дольщики, и застройщики, и страховщики заявляют о том, что устали от бесконечной смены законов и правил. К тому же законодатели фактически игнорируют мнения непосредственных участников процесса, принимая законы без оглядки на реальное положение дел.

Директор Института актуальной экономики Никита Исаев призывает государство взять ответственность за собственные ошибки. По его мнению, чтобы справиться с проблемой обманутых дольщиков, государству нужно всего 200 млрд рублей. Это более чем в 3 раза меньше инвестпрограммы РЖД и почти в 7 раз меньше инвестпрограммы Газпрома с очень сомнительными целями и перспективами. Эта сумма позволит решить очень больной вопрос, ведь в крупных городах порядка 1% жителей относится к пострадавшим от недобросовестных или неумелых застройщиков.

Варианты есть

Допустив случаи мошенничества и ослабив контроль за столь важной отраслью, государство фактически ограбило людей. Тем более уже выработана масса различных инструментов для завершения долгостроев. Одни регионы принимают свои законы, которые позволяют выделять субсидии застройщикам-спасателям, другие подключились к программе передаче застройщикам федеральных земель, где-то передают земли Министерства обороны. Варианты есть. Самое главное – это не затягивать процесс, а определиться с механизмом решения проблемы как можно скорее, чтобы в течение года выйти на конкретную реализацию этих планов. Иначе ситуация грозит выйти из-под контроля, и на улицы начнут массово выходить протестующие обманутые дольщики, а это уже близко и до настоящего социального взрыва.

Региональные власти вышли из доверия

Сегодня проблема обманутых дольщиков из локальной превратилась в общенациональную. По информации координатора Группы инициативных дольщиков России Лоры Митт, в стране более 1200 проблемных объектов и более миллиона человек, включая членов семей тех, кто является формальным покупателем жилья, пострадало от остановки строительства. В 70% случаев долгострой образовывался из-за банальной коррупции среди региональных властей, то есть мошенничества. Беда пострадавших в том, что зачастую это не страховой случай, и страховые компании либо отказывают в выплатах, либо могут потребовать от дольщиков возврата выплаченной компенсации, если она уже была совершена. Подобные случаи уже зафиксированы в Вологодской области. Именно из-за вовлеченности региональных властей в мошеннические схемы ни в коем случае нельзя выделять деньги на решение проблем дольщиков региональным властям. «Помощь должна идти только в Фонд дольщиков и через ДОМ.РФ», – считает Лори Митт.

Лечение перхоти гильотиной

Смогут ли нововведения кардинально вылечить болезнь? Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора MR Group, полагает, что поправки в 214-ФЗ принимались в крайне сжатые сроки, которые не позволяли провести необходимые консультации с представителями строительной отрасли. Основные причины появления обманутых дольщиков в стране – это привлечение денежных средств не по закону 214-ФЗ (люди надеялись на жилищные сертификаты, вступали в ЖСК). А все нововведения с эскроу-счетами – это «лечение перхоти гильотиной». Вместо радикальной ликвидации долевого строительства было бы целесообразней разработать новый закон о специализированных застройщиках, которые смогут поэтапно использовать средства дольщиков на определённые цели.

Андрей Кирсанов не согласен с тезисом, что в Европе нет долевого строительства. Оно есть, но в другой форме. В Германии застройщик имеет возможность регулярно частично снимать вложенные дольщиком деньги в определённом объёме.

Принятые же у нас поправки в закон не дают гарантию того, что проблемный объект будет достроен, считает Павел Самиев, генеральный директор Аналитического агентства «БизнесДром» Необходим механизм санации неудачных застройщиков компанией ДОМ.РФ, поскольку «денежная компенсация – это не то, что надо дольщикам.

Сегодня же реально возникает ситуация, когда обманутых дольщиков может стать еще больше. Связано это с проблемой передачи портфеля от страховой компании Компенсационному фонду (КФ). Сейчас это невозможно законодательно, поскольку у Фонда нет лицензии на ведение страховой деятельности. По закону можно передавать денежные средства страховой компании только другой страховой компании, а таковой КФ не является. Необходимо корректное вычленение резервов, подлежащих передаче, поскольку у страховщиков часто эта сумма бывает только «виртуально» по целому ряду причин. И непродуманный механизм передачи портфеля может просто обанкротить страховые компании.

Оставьте людям шанс

Владимир Гамза, руководитель комитета по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ считает, что вообще полностью убирать население из числа инвесторов неправильно. У людей должно оставаться право на инвестиции, а у застройщика – право на использование дешевого капитала. Поэтому требуется мораторий на проектное финансирование, которое должно будет заменить средства дольщиков, до 1 января 2021.

По мнению Владимира Гамзы, не надо кардинально менять всю систему инвестирования, достаточно внести поправки в 214-ФЗ. Главное – договор должен заключаться напрямую с застройщиком, без всяких посредников, а оплата должна производиться поэтапно, примерно по 10%.

На фронте без перемен

Есть опасение, что государство сознательно занижает значимость проблемы обманутых дольщиков, на деле она куда острей. Цифра в 34 тысяч официально обманутых дольщиков никак не соответствуют действительности; новые поправки в закон не дают решения проблемы ранее обманутых дольщиков, усложняют жизнь застройщикам и создают предпосылки для появления большого количества новых обманутых дольщиков, поскольку не предусматривают передачу от страховых компаний Фонду механизмов оценки надёжности застройщика. Власть же не пошла на диалог с застройщиками, предпочла все решать самостоятельно и не желает принимать во внимание обоснованные требования и пожелания всех участников процесса долевого строительства. В таких условиях нет гарантии того, что в ближайшие годы у нас на этом фронте что-либо кардинально изменится.