Рынок ипотеки исчерпал эффект низкой базы
Россияне взяли рекордный за последние два года объём ипотеки в октябре 2018-го, следует из данных госкомпании «ДОМ.РФ». Население оформило кредитов на покупку жилья на 300 млрд рублей. Однако по годовым темпам роста выдач октябрь можно считать вторым худшим за год — плюс 40% к аналогичному периоду прошлого года. Ниже показатель был только в сентябре, когда прирост ипотеки составил 39%. Рынок исчерпал эффект низкой базы прошлого года, объясняют эксперты.
Население берёт всё больше ипотечных кредитов. В итоге за 10 месяцев граждане взяли ипотечных кредитов на 2,37 трлн рублей, и к началу ноября объём ипотечного портфеля банков достиг 6,5 трлн рублей, следует из данных госкомпании и расчётов News.ru.
Но с конца августа ипотека становится всё более дорогой для заёмщиков. За 2,5 месяца ставки как минимум 17 банков из топ-30 по активам повышали ставки по ипотеке, в числе этих кредитных организаций есть и крупнейшие с госучастием: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, а также квазигосударственные — «ФК Открытие», Промсвязьбанк и Связь-Банк. Помимо них: Альфа-Банк, «Уралсиб», «Зенит», Райффайзенбанк и другие. Причём некоторые поднимали ипотечные проценты не один раз. Только с начала ноября 7 банков повысили ставки по ипотеке — в среднем на 0,55 п. п., подсчитал News.ru, в итоге сейчас средний процент превышает 9,7.
Параллельно с этим в сентябре-октябре уменьшался спрос на ипотеку по сравнению с предыдущими месяцами года, следует из оценок «ДОМ.РФ». Хотя ажиотаж был высоким на фоне темпов роста других видов розничного кредитования. В первый месяц осени прирост объёмов выдачи составил 39%, а во второй — 40%, хотя, например, в феврале показатель равнялся 93%, а в апреле — 67%.
Рекордные выдачи октября обусловлены высоким спросом на ипотеку, который предъявляет население, ожидая дальнейшего роста ставок. На фоне новостей об удорожании ипотеки и о возможном росте цен на жильё люди не откладывают в долгий ящик решение взять кредит и быстрее выходят на сделку при наличии подходящего объекта недвижимости, рассуждает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Более низкий относительно других месяцев темп прироста кредитования связан с тем, что активные ипотечные выдачи начались с осени 2017-го, соответственно, при расчёте темпов прироста в октябре-сентябре 2018-го эффект низкой базы уже исчерпан, добавляет аналитик.
«Мы видим фактически ежемесячное замедление темпов роста ипотеки. Можно предположить, что это связано с постепенным исчерпанием платёжеспособного спроса, то есть постепенно уменьшается число заемщиков, которые финансово готовы брать и обслуживать ипотеку», — солидарен директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко.
На этом фоне падает доля «безнадёжной» просрочки в структуре портфеля ипотеки, рапортуют в «ДОМ.РФ», — до 1,89%. Этот показатель снижается за счёт рекордных темпов прироста ипотечного портфеля, поэтому реальное качество нынешних выдач можно будет оценить как минимум через 1,5–2 года, предупреждает Щурихина.
В 2019 году темпы роста выдачи ипотеки будут умеренно замедляться в рамках эффекта высокой базы этого года. Параллельно будет затухать импульс ускорения роста из-за ранее отложенного спроса, рассуждает главный аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович.
«Рост ипотеки в следующем году продолжится на уровнях 13–15% год к году», — прогнозирует аналитик.
В следующем году можно ожидать ещё более низких темпов роста, соглашается Вадим Пахаленко. Нынешние темпы выдачи действительно могут в определённой степени маскировать объём просрочки в силу того, что портфель во многом сформирован свежими выдачами и еще достаточно молод, и при ухудшении экономической ситуации объём просрочки может вырасти, добавляет он. Но качество ипотечного портфеля резко не ухудшится в следующем году, убеждён Антон Покатович из «БКС Премьер».