Рынок недвижимости приближается к коллапсу
Над строительной отраслью сгущаются тучи. Признаков приближающихся проблем более чем достаточно: продажи жилья падают, количество предложений квартир растёт, а банкротства застройщиков случаются всё чаще. Индустрию могло бы спасти повышение доходов потенциальных покупателей, однако люди всё нищают. В итоге без жилья могут остаться и те, кто уже в него вложился.
Последняя статистика показывает, что со снижением объёмов продаж столкнулись все крупнейшие застройщики. У кого-то, как у компании ПИК, оно не слишком заметно и составляет 1,5%, у кого-то, как у ЛСР, выглядит драматичнее и достигает 9%. Это в столице, а в регионах ситуация тревожнее. К примеру, в Татарстане с августа 2018 по август 2019 года рынок «первички» съёжился почти вполовину, а «вторички» – на треть. В Краснодарском крае рынок новостроек также испытывает трудности, кризис наблюдается также в Свердловской области и т.д.
Подтверждают проблему и риелторы. Гендиректор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов ранее делился с прессой наблюдениями: количество сделок с жильём в среднем по стране за год сократилось на 30%, а вот объём предложений, наоборот, вырос более чем на 20% – до рекордных значений. Конечно, можно во всём обвинить неуёмный реформаторский зуд правительства, с 1 июля обязавшего застройщиков продавать квартиры через эскроу-счета. Согласно новому порядку покупатель больше не отдаёт свои деньги строительной компании, а кладёт их на депозит, где они находятся до завершения стройки. Придумка вроде бы благая, рассчитанная на искоренение обмана дольщиков, вот только по факту она лишь осложнила жизнь как бизнесу, так и самим гражданам.
Многие эксперты полагают, что отрасль лихорадит из-за финансового положения покупателей. Застройщикам уже не до жиру: «Высокая закредитованность граждан и отсутствие стабильного роста реальных доходов потенциальных покупателей жилья ведут к невозможности значительно поднимать цены», – констатирует аналитик инвесткомпании «Фридом Финанс» Евгений Миронюк. Но, как видно, даже переписывание прейскуранта исключительно в рамках инфляции не побуждает людей к покупке квартир.
И дальше, судя по всему, будет не лучше. «Если снижение реальных располагаемых доходов населения продолжится, то с учётом локального исчерпания платёжеспособного спроса вряд ли стоит ожидать заметного роста цен на недвижимость в ближайшие два-три года», – прогнозирует аналитик группы компаний «ФИНАМ» Алексей Коренев.
Да, отсутствие заметного роста цен – хорошая новость для тех, кто планирует приобрести жильё. Но как быть с тем, что даже относительно скромный ипотечный процент для большинства населения не по карману? И с той самой закредитованностью, когда нет сил обслуживать уже взятый заём?
Кстати, аналитики считают, что ипотечная ставка в обозримой перспективе снизится. «Средний уровень ставок по ипотеке в 8% может быть достигнут в 2021 году. В значительной степени это может быть в результате косвенной поддержки государством», – считает глава проекта Dataflat.Ru Александр Пыпин. «В горизонте трёх лет, пожалуй, это вполне реально», – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но оговаривается: «Если не будет никаких экономических потрясений».
Пожалуй, властям следует хорошо подумать не над тем, чтобы рекламировать 8-процентную ипотечную ставку как доступную. Это уже не смешно, ведь в США она едва превышает 2%, а в Дании и вовсе отрицательная. Главной заботой правительства о рынке недвижимости должно стать решение материальных проблем граждан. Не будет этого – бизнес в индустрии начнёт массово схлопываться. Уже начинает: за первые восемь месяцев этого года в стране обанкротилось 133 застройщика, что больше, чем за весь 2018-й.
Обычно это небольшие компании, но, как ясно по приведённым в материале цифрам, проблемы наблюдаются и у крупных игроков.
И эскроу-счета не добавляют всё ещё работающим фирмам устойчивости, а дольщикам соответственно уверенности в получении квартиры. В Рейтинговом агентстве строительного комплекса предупреждают: из регионов «поступают тревожные сигналы» о вероятном крушении того или иного девелопера. А раз так, то проблема обманутых покупателей квартир никуда не делась, она просто приняла новое обличье. В дополнение же многие люди просто потеряют надежду улучшить жилищные условия в силу собственного финансового положения и неспособности государства помочь им его наладить.