Рынок недвижимости России вошел в необычное для себя состояние

Автор: Ильдар Хусаинов,
директор агентства недвижимости «Этажи»

Год начался не активно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками — введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В 1 квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние 10 лет. Гонконг, ОАЭ, также фиксируют серьезное падение рынка на 20-25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на Рис. 3, учитывая что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить на основании него об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения, минимизации рисков и повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск на самом деле скорее всего уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим годом с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На Рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м
Фото: Данные Росстата, АН «Этажи»

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное, даже при небольших ипотечных ставках, жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну, а если бы еще при этом ипотечная ставка была на уровне 6-7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Фото: По данным Росстата (II квартал — по данным АН «Этажи»)

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь—апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Это рекордный прирост за 4 месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому, цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке бы не увеличился, то нас бы ждал еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Фото: По данным ЦБ РФ (апрель — по данным АН «Этажи»)

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На Рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным взглядом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И скорее всего речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в III и IV квартале 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на Рис. 4 показаны взаимосвязи за последние 5 лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти, приводит к коррекции цен жилья, динамика заметна спустя 6 месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости
Фото: По данным аналитики АН «Этажи»

Третье — в 2019-2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуации в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость стабильна, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019г. к марту 2018г.)
Фото: По данным domofond.ru via АН «Этажи»

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов. Это видно на Рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Фото: По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Это важно, потому что, если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко простраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все это будет дополнительно к тому что есть, а не вместо. А сколько еще будет потерь энергии между двумя уровнями, пока мы этого даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к этому вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее, понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это конечно плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том — не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше чем положительных?

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов, себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Кроме этого не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужно будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент за получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создание этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7-3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но, если внутренний спрос будет ближе к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5-3,7 трлн — это может привести к росту цен на 15-20%. Думаю летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители, за счет повышения цен, теряют рынок. Он уходит в сторону «вторички», на Рис. 7 четко прослеживается эта тенденция. Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %
Фото: По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и реально развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям и не у всех получается. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.