Новостройки в ожидании часа X
Уже почти два года отрасль обсуждала смену модели финансирования при строительстве жилья: одни говорили, что рынку придет конец, другие – ничего страшного в этом не видели. Как бы то ни было, день Х настал, судить о том, как это сейчас повлияло на жилой сегмент – пока рано, а вот что творилось с новостройками в первой половине этого года, с порталом "Интерфакс-Недвижимость" обсудили эксперты рынка.
Тенденции рынка
С января по май 2019 года в Москве было зарегистрировано 34,87 тыс. ДДУ по всем сегментам. Основной тенденцией, которую отметили все эксперты, конечно, является ожидание перехода на модель работы с эскроу-счетами
"Собственно, ожидание перехода на эскроу, неопределенность в связи с предстоящими изменениями, а также сокращение объема экспозиции (предложения квартир в продаже), и активный спрос и стали факторами, которые повлияли на ценовую ситуацию на первичном рынке", — говорит председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова, намекая на вторую тенденцию, подмеченную экспертами. Речь идет о росте цен.
Еще одной тенденцией, которая отмечается в 2019 году, стал рост инвестиционной активности: "По итогам января-мая 2019 года 10% всех договоров долевого участия (ДДУ) в Москве было заключено в рамках "пакетных" сделок, то есть инвесторами. Для сравнения – по итогам всего 2018 года доля таких договоров достигла 6%", — добавляет управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Она добавила, что значительного роста цен на новостройки в первом полугодии не отмечено. Например, в массовом сегменте средняя цена кв. м увеличилась с начала года всего на 2,5% (до 166 062 рублей). Однако, по словам эксперта, это связано с тем, что застройщики не пошли на прямое увеличение цен, но при этом уменьшили дисконты. Поэтому в денежном выражении бюджет покупки увеличился куда больше, чем на 2,5%.
Согласен с коллегой и генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, который отмечает, что в первом полугодии 2019 года наблюдается сравнительно слабый рост цен в целом по рынку новостроек.
"Во всяком случае не такой сильный, как во второй половине 2018 года. Однако нужно понимать, что ценообразование во всех проектах проходит совершенно по-разному. Поэтому каждый проект следует рассматривать в отдельности от динамики рынка", — говорит он.
Несколько иная ситуация сложилась в "новой" Москве, директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов говорит об ощутимом росте цен, правда, по его словам, на спрос это не повлияло
"Спрос на жилье в локации остается высоким, несмотря на ощутимый рост цены. Привлекательность ТиНАО обусловлена высоким качеством проектов, абсолютное большинство которых расположено в рамках создаваемого здесь современного транспортного каркаса, в первую очередь новых станций метро", — говорит эксперт.
А вот на элитном рынке роста цен не наблюдается, рассказывает руководитель направления новостроек Penny Lane Realty Юрий Щербаков, хотя тенденции схожи с массовым сегментом.
"Выжидательную позицию заняли покупатели только теперь – перед 1 июля, вероятно, опасаясь заходить в сделку в момент, когда рынок ожидает каких-то перемен. В целом на прежнем уровне остались и цены – исключением можно считать повышения, которые происходили на фоне роста готовности проектов. Можно говорить о том, что застройщики готовы на серьезные скидки, но не устраивают акции, а предлагают их покупателям лично, в зависимости от того, о каких лотах идет речь", — говорит эксперт.
Ипотека как поддержка
А вот ситуация на рынке ипотечного кредитования оказалась противоречивой, говорят эксперты.
"В начале 2019 года банки подняли ставку. Однако в апреле власти объявили о том, что «семейная ипотека» под 6% годовых будет действовать на протяжении всего срока кредита. А в мае ряд банков снова снизил проценты по кредиту, рассчитывая на понижение ключевой ставки ЦБ РФ в ближайшее время. В результате c января по май 2019 года было заключено 35,6 тыс. ипотечных сделок против 30,4 тыс. за аналогичный период прошлого года. Рост – 17%. Доля ипотеки по Москве составила 47% в 2019 году, что сопоставимо с прошлым годом. При этом темпы прироста заключенных ипотек постепенно снижаются", — говорит Литинецкая.
Солидарна в этом вопросе с коллегой и Доброхотова, которая также отмечает, что количество ипотечных сделок в общем объеме покупок по итогам полугодия несколько снизилось.
"Это было обусловлено продолжительными майскими каникулами, окончанием учебного года и началом каникул (когда активность на рынке недвижимости традиционно снижается)", — говорит эксперт.
Схожая ситуация наблюдается и в "новой" Москве: "Замедление ипотечной динамики было основным трендом полугодия, — говорит Цветов. — После повышения в конце 2018 года средняя ставка не отвечала ожиданиям покупателей, которые к тому же столкнулись со снижением реальных доходов, и прогнозы по её динамике делать было сложно. В результате часть основной аудитории жилых проектов – молодые семьи с детьми – решала подождать «лучших времён». С другой стороны, ещё одна часть аудитории торопилась с покупкой, опасаясь дальнейших повышений ставок и имея ввиду их возможное снижение в будущем. Кроме того, в первом полугодии увеличилась активность покупателей, у которых была или старая квартира, которую они хотели сменить на более просторное и качественное жилье, или рублёвые накопления".
Другого мнения придерживается Игнахин. Он также отмечает некое замедление спроса на рынке ипотеке, однако в проектах компании тенденции совершенно иные.
"На примере наших проектов мы пока не заметили негативных тенденций. Доля ипотечных кредитов в структуре продаж за год практически не изменилась. С января по май порядка 64% всех сделок проходили с привлечением ипотеки. Наш проект пользуется большой популярностью у клиентов, ориентированных на кредитные средства, поэтому мы пока не ощущаем негативных последствий от повышения ставок, хотя нельзя исключать, что рано или поздно они наступят", — рассказывает эксперт.
Прогнозы
В связи с совсем недавним переходом отрасли на новую модель финансирования, эксперты рынка недвижимости в прогнозах очень аккуратны.
"Нужно сказать, что мы уже сейчас знаем о выходе новых проектов на рынок, но, видимо, на фоне такой нестабильности, застройщики пока не спешат с анонсами", — отмечает Щербаков, добавляя, что прогнозы делать пока рано.
По мнению Цветова, интерес к новым округам Москвы сохранится в связи с открытием новых станций метро.
"По нашим оценкам, в отдельных проектах, которые перейдут на проектное финансирование и будут использовать банковские займы (предположительно до 8% годовых), цены, скорее всего, вырастут. Что же касается ипотечных сделок, то если ипотека будет поддерживаться на текущем уровне (со ставками 8,5 – 9,5% годовых или ниже), спрос, как минимум в Московском регионе, будет активным и после 1 июля", — заключает Доброхотова.