Рынок новостроек массового сегмента Москвы в августе 2017 года

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги августа на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения увеличился на 2,8%, средневзвешенная цена кв. м – на 0,5%.

По данным «Метриум Групп», на конец лета 2017 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы было представлено 66 проектов с общим объемом предложения порядка 20 770 квартир (площадью 1,191 млн кв. м). За отчетный период количество лотов в экспозиции увеличилось на 2,8%.

В августе группа компаний «ПИК» начала реализацию нового проекта комфорт-класса «Академика Павлова» (ЗАО, Кунцево). В комплексе представлены квартиры без отделки площадью 19,6-125 кв. м. Лоты реализуются по цене 133 100-215 700 руб. за кв. м, бюджет покупки варьируется от 3,8 млн руб. до 20 млн руб.

В двух крупных объектах стартовали продажи квартир во вторых очередях строительства: ЖК «Город на реке Тушино - 2018» и микрорайон «Домашний». Кроме того, началось бронирование лотов в третьей очереди ЖК «Лучи». В двух комплексах объем предложения вырос за счет выхода новых корпусов:

– ЖК «Римского-Корсакова 11» – корп. 3 и корп. 4;

– ЖК «Столичные поляны» – корп. 1.

В августе были приостановлены продажи в проекте «Царицыно-2» (девелопер – «МКХ»). Еще один объект покинул первичный рынок – ЖК «О7», в комплексе была реализована последняя квартира от застройщика.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в структуре предложения по административным округам тройка лидеров за последний месяц лета не изменилась. Более четверти лотов экспонировалось в ЮВАО (27,9%, -0,1 п.п.). На втором и третьем местах расположились ЮАО (16,5%, +1,5 п.п.) и ЗАО (13,9%, -0,5 п.п.).

Заметный рост числа экспонируемых квартир был зафиксирован в ЮАО (+1,5 п.п.) и ЮЗАО (+1,4 п.п.). В Южном округе в продажу поступил новый объем лотов в ЖК «Парк Легенд», в Юго-Западном – вышел новый корпус в ЖК «Столичные поляны». Cужение выборки отмечено в САО (-1,7 п.п.) и СВАО (-1,1 п.п.) на фоне вымывания предложения, а также снятия с реализации пула лотов в ЖК «Северный» в Северо-Восточном округе.

В структуре предложения по стадии строительной готовности по-прежнему наибольшую долю занимают квартиры в домах на этапе возведения этажей (41,9%, -3,0 п.п.) и отделочных работ (32,4%, +0,4 п.п.). Оставшаяся часть практически в равных долях распределена между лотами в уже введенных в эксплуатацию корпусах (14,1%, +3,4 п.п.) и зданиях, находящихся на начальном этапе строительства (11,6%, -0,8 п.п.).

Структура предложения квартир по типологии практически не претерпела изменений. Превалирующий объем приходится на двух- (40,2%, +0,2 п.п.) и однокомнатные (36,1%, -0,1 п.п.) лоты. Трехкомнатные заняли 17,2% рынка (-0,1 п.п.). Меньше всего экспонируется студий (5,1%) и многокомнатных (1,4%), доля которых в сравнении с предыдущим месяцем не изменилась.

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», на конец августа 2017 года средневзвешенная цена кв. м на первичном рынке жилья массового сегмента находилась на уровне 151 470 руб. за кв. м, что на 0,5% выше по сравнению с показателем предыдущего месяца.

В большинстве округов отмечен рост средней цены предложения. Наибольшее увеличение зафиксировано в ЗАО (+3,5%) и СЗАО (+3,1%). Основные причины – выход нового проекта в Западном округе и второй очереди строительства в жилом комплексе Северо-Западного округа по ценам выше среднерыночных в локации. Отрицательная динамика отмечена только в двух округах: ЮЗАО (-2,9%) и ЮВАО (-1,2%). Снижение показателя произошло за счет выхода новых объемов квартир с привлекательным бюджетом покупки в комплексах, расположенных за МКАД.

По итогам августа 2017 года средняя стоимость квартиры массового сегмента составила 8,7 млн руб. (+1,0%). Практически по всем типологиям показатель увеличился. Наибольший рост отмечен в многокомнатных лотах – +5,3% (до 21,3 млн. руб.). Средняя стоимость одно- и двухкомнатных квартир увеличилась до 6,3 млн руб. (+1,0%) и 9,2 млн руб. (+0,8%) соответственно. Средняя стоимость трехкомнатных почти не изменилась – 12,5 млн руб. (+0,2%). Средний бюджет предложения студий снизился на 2,2% и составил 4,8 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений в августе 2017 года:

– ЖК «Level Амурская» (ВАО/ р-н Гольяново): студия площадью 19,0 кв. м за 2,7 млн руб.;

– ЖК «Столичные Поляны» (ЮЗАО/р-н Южное Бутово): студия площадью 20 кв. м за 2,73 млн руб.

– мкрн «Северный» (СВАО/ р-н Северный): студия площадью 27,8 кв. м за 3,01 млн руб.;

Основные тенденции

«В последний месяц лета продолжилась тенденция, отмеченная в июле – средняя цена кв. м на рынке новостроек массового сегмента выросла на 0,5%, – говорит Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп». – Примечательно, что корректировка показателя в положительную сторону произошла не только за счет повышения цен на фоне роста стадии строительной готовности в ряде объектов, но и за счет выхода нового проекта и новой очереди в уже экспонируемом комплексе по ценам выше среднерыночных. Однако по большей части это обуславливается привлекательным месторасположением, качественными характеристиками и известностью проектов. При этом средняя величина предлагаемого дисконта осталась на уровне предыдущего отчетного периода (6%).

Важным событием ушедшего месяца стало снижение ипотечных ставок ведущими банками. В частности, с 10 августа в Сбербанке предлагается оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке под 7,4-10% годовых. В банке ВТБ24 с 17 августа на первичную недвижимость процентные ставки составили 6,5-10%. Стоит отметить, что минимальная ставка распространяется на определенный перечень новостроек, которые включены в программу субсидирования ипотеки застройщиками.

Как отмечают представители банков, в настоящее время наблюдается выход ипотечного кредитования на новый уровень, превышающий докризисный. По их словам, повышение привлекательности условий кредита привело к существенному росту потока клиентских заявок. Так, по словам представителя банка ВТБ24, показатель вырос на 25%, в Сбербанке по итогам первой недели анонсировали о 30% росте. Однако следует подчеркнуть, что тенденция охватывает не только первичный, но и вторичный рынки жилья, условия ипотечного кредитования в котором также стали более лояльными.

Увеличение спроса на фоне повышения привлекательности ипотечного кредита ожидается и в дальнейшем. Данный фактор способствует расширению целевой аудитории: на рынок привлекаются покупатели, для которых кредитная нагрузка ранее была «неподъёмной».