Рынок новостроек в малых городах Краснодарского края остается перспективным

Предложений на рынке новостроек в малых городах Краснодарского края намного меньше, чем в Краснодаре, Сочи и Новороссийске. Застройщики обычно заявляют скромные проекты, рассчитанные на несколько десятков семей. Тем не менее рынок этот считается перспективным.

За 10 месяцев 2014 года в Краснодарском крае было построено 47,6 тысячи квартир общей площадью 3,4 млн кв. м, сообщает Краснодарстат. Этот показатель вырос на 32,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По информации департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации города, серьезная доля нового жилья построена в Краснодаре: до сентября здесь было уже сдано в эксплуатацию 1,36 млн кв. м. Жилищный рынок краевого центра близок к насыщению предложения.
Перспективы других городов региона сильно разнятся. Опрошенные БН эксперты считают, что самый высокий потенциал имеет Новороссийск. К портовому городу велик интерес не только курортников, но и бизнес-сообщества.

Специалисты консалтинговой компании MACON Realty Group, исследовавшей потенциал жилищного рынка малых городов Юга России (ЮФО и СКФО), считают, что девелоперам имеет смысл рассматривать населенные пункты, где проживает свыше 75 тысяч человек. В городах с меньшей численностью населения полноценному первичному рынку просто не хватает спроса (до тысячи сделок в год на первичке и вторичке в целом).

В Краснодарском крае 26 городов. Из них лишь шесть насчитывают более 75 тысяч жителей: Краснодар (805,7 тыс.), Сочи (399,7 тыс.), Новороссийск (256,6 тыс.), Армавир (191,8 тыс.), Ейск (85,85 тыс.), Кропоткин (80 тыс.).

«В основном застройщики в малых городах (за исключением перечисленных выше и приморских. – БН) возводят многоквартирные дома не выше трех-пяти этажей. При этом цены в них постепенно приближаются к краснодарским, сейчас они начинаются от 25-30 тыс. руб. за кв. м», – отмечает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.

На волнах мечты

По оценкам риэлторской компании «Движимость», на территории Сочи сегодня можно приобрести квартиры почти в 750 новостройках. Из них около 500 домов относятся к эконом-классу, 200 – к бизнес-классу и 50 – к элитному.

Стоимость квартир на первичном рынке в Сочи начинается от 600 тыс. руб. и сильно зависит от месторасположения объектов. Самая дешевая недвижимость находится вдали от центра – в поселках Хоста, Мацеста, селе Раздольном и др. Цена «квадрата» в них начинается от 30 тыс. руб. Чем ближе к центру, тем дороже. В самом Сочи цена квартир соизмерима с Краснодаром: стоимость квадратного метра начинается с 40 тыс. руб.

В Новороссийске минимальные цены на первичке стартуют с этой же цифры. В 2013 году в городе-герое было сдано в эксплуатацию 261 тыс. кв. м жилья. Высотные дома строят преимущественно в Южном и Центральном районах муниципалитета, меньше – в Приморском. Одновременно в Новороссийске возводятся или уже сдаются около 40 многоквартирников.

В другом приморском городе – Ейске – ситуация не такая позитивная. Среди заявленных проектов реализуются ЖК «На волнах мечты» (ОАО «КубаньГлавСтрой») и экоусадьба «Воронцовская» (ОАО «Ейск-Экс-Порт»). «На волнах мечты» – это девятиэтажный дом на улице Свободы. Квадратный метр жилья здесь стоит от 36 до 40 тыс. руб. Срок сдачи последней очереди строительства – IV квартал 2014 года.

Экоусадьба «Воронцовская» на Красной улице включает таунхаусы площадью 155 и 230 кв. м (по цене 4,5 млн и 5,7 млн руб. соответственно), а также трехэтажный ЖК «Бюргер». Площадь квартир в «Бюргере» – 43-68 кв. м, стоимость метра – от 40 тыс. руб. В настоящее время в экоусадьбе уже построено и запущено в эксплуатацию более 70% домов по специальным проектам. Окончание строительства шестой (последней) очереди таунхаусов – I квартал 2015 года, ЖК «Бюргер» – конец 2014 года.

Как отмечают в своем исследовании эксперты Южного инновационно-консалтингового центра (ЮИКЦ), уровень развития рынка жилой недвижимости в Ейском районе оценивается как низкий. В основном здесь сосредоточены объекты эконом-класса, элитных новостроек и объектов бизнес-класса нет. Небольшой спрос на новое жилье со стороны местных жителей связан с их невысокой платежеспособностью. Район малопривлекателен в качестве морского курорта, здесь недостаточно инфраструктуры для комфортного проживания. Согласно прогнозам, темп роста объема ввода жилья в период 2016-2018 годов составит около 110% в год, то есть первичный рынок будет представлен несколькими объектами.

Армавир – один из промышленных центров Краснодарского края. Уровень развития многоэтажного строительства здесь тоже низок. В основном заявлены проекты строительства одиночных многоквартирных домов частными застройщиками. Общий объем ввода жилья в 2013 году здесь не превышал 15 тыс. кв. м, все – в эконом-классе. Средняя стоимость квадратного метра – 25 тыс. руб.

По данным сайта краевого управления по надзору в области долевого строительства, в настоящее время здесь (на улице Матвеева, 40) реализуется проект ООО «МАГ-Строй» – компания возводит жилой дом, состоящий из пяти секций и рассчитанный на 103 квартиры. В Кропоткине, по информации Управления, реализуемых проектов на данный момент нет.

На лазурном берегу

Помимо городов с населением более 75 тысяч человек есть в крае и населенные пункты поменьше, которые могут представлять интерес для застройщиков и покупателей жилья.

В небольших городках на побережье рынок новостроек хорошо развит, пожалуй, лишь в Анапе. Как отметили в местном АН «Славянские просторы», сейчас в городе возводится около 30 новых многоквартирных домов. Стоимость «квадрата» в них начинается от 40 тыс. руб. Большая часть спроса приходится на курортников, которые приезжают в свои южные квартиры только летом. При этом в Анапе помимо жилья эконом-класса достаточно предложений и в бизнес-классе.

Несколько строящихся проектов реализуется и в соседнем Темрюке, который расположен на побережье Азовского моря и потому не так популярен у туристов, как Анапа, Геленджик или Сочи. В начале этого года компания «РенКапСтрой» уже ввела в эксплуатацию ЖК «Возрождение» общей площадью 17 тыс. кв. м. Не все квартиры в нем еще проданы, цены начинаются от 32 тыс. руб. за «квадрат». По оценкам экспертов, стоимость земли и жилья на Таманском полуострове в перспективе может вырасти, что связано со строительством морского порта Тамань.

Сравнительно недорогие предложения можно найти в Туапсинском районе, хотя рынок здесь развит не так хорошо, как в остальных городах черноморского побережья. Предложение представлено всего несколькими объектами. Один из наиболее значимых – ЖК «На волнах мечты» (ООО «Южная фондовая компания») в поселке Агой под Туапсе. Комплекс рассчитан на восемь корпусов, в следующем году закончится строительство первого из них высотой десять этажей. Стоимость квартир начинается от 35 тыс. руб. за «квадрат». Сдача первой новостройки запланирована на IV квартал 2015 года.

В самом Туапсе сейчас возводят несколько многоквартирных домов: на улице Маршала Жукова (ЗАО «Желдорипотека»), на улице Красина (ООО «МСУ Новый город»), на улице Кириченко (ОАО «Спецфундаментстрой») и на улице Судоремонтников (ООО «Строй Ком Юг»).

«Такие курортные районы, как Туапсинский и Геленджик, имеют потенциал, однако рост рынка жилья в них сдерживает ряд факторов. Это связано с наличием существенных недостатков транспортной доступности этих муниципальных образований, низкой емкостью спроса со стороны местных жителей», – полагают аналитики ЮИКЦ.

Под боком у Краснодара

«Объемы строительства растут в крупных станицах недалеко от Краснодара. Такую тенденцию можно отметить в Динском, Северском, Крымском и Абинском районах», – отмечает Илья Володько.

В Абинске, по данным ЮИКЦ, большая часть новостроек – это индивидуальные дома, возведенные жителями. Многоквартирные проекты представлены в основном трехэтажными домами на несколько десятков квартир. Все – эконом-класса. Местные жители не очень охотно переселяются в новые квартиры, предпочитая искать варианты на вторичном рынке частных домов. Сегодня, по информации управления по надзору в области долевого строительства, многоквартирных домов в Абинском районе не строится.

В Крымске сразу после наводнения в 2012 году появилось несколько крупных жилых комплексов, построенных для подтопленцев. Сейчас в городе строится девятиэтажный трехсекционный дом ЗАО «ОБД», расположенный рядом с автодорогой Крымск – Джигинка.

В некоторых станицах и поселках, расположенных в 30-километровой зоне от Краснодара, рынок жилья развит лучше, чем в городах, более удаленных от краевого центра. Так, в Северском районе можно выделить поселок Афипский и станицу Северскую. В последней сегодня строится жилой комплекс из трех 18-квартирных домов на углу улицы Орджоникидзе и Запорожской (ОАО «Кубань-Девелопмент»).

«Нельзя сказать, что строительство в районе активное, но в стадии реализации постоянно находятся какие-то многоквартирные объекты, – рассказывает Василий Мартаков, директор по развитию АН “НОВОТЕХ”. – За последние два-три года по одному дому появилось в поселках Черноморском, Ильском и станице Смоленской. В основном это здания высотой три-пять этажей. В Афипском есть и девятиэтажный дом».

По словам собеседника, популярность Афипского у застройщиков объясняется просто: от центра поселка до центра Краснодара всего 22 км, между населенными пунктами хорошо налажено транспортное сообщение. Поселок аккуратный, ухоженный.

Примерная стоимость жилья в многоквартирных новостройках Северского района – 30-35 тыс. руб. за кв. м.

«В структуре спроса на новое жилье половина заявок исходит от местных жителей, которые устали жить в частных домах, хотят купить квартиру и больше не думать о проблемах с огородом и пр. Остальные 50% – это приезжие из других регионов. Однако приезжие чаще хотят купить свой дом. Администрация Краснодарского края создает привлекательный имидж региона, так что сюда стремятся переехать именно те, кто мечтает о своем саде, доме. Те, кто привык к городскому стилю жизни, чаще селятся в Краснодаре», – добавляет Василий Мартаков.

Активно развивается и Динской район. Малоэтажные новостройки появляются в поселке Южный под Краснодаром (18 км от центра города). Сейчас, по данным Управления по надзору в области долевого строительства, ООО «Профит» строит здесь ЖК «Медовый» – пять трехэтажных 18-квартирных жилых домов. В самой станице Динской эта же компания возводит трехэтажный ЖК «Спортивный», рассчитанный на 680 квартир и состоящий из 12 домов. Сдача запланирована на I квартал 2016 года. Стоимость жилья – от 28 тыс. руб. за кв. м.

Рядом с Краснодаром, также в Динском районе, сейчас строится многоквартирный трехэтажный дом в поселке Агроном (ООО «Строй Краснодар»). Цена квадратного метра – 29-30 тыс. руб.

«Сейчас основной сдерживающий фактор развития пригорода – это дороги. Если власти расширят их, сделают удобные подъезды к Краснодару, разберутся с пробками, то рынок недвижимости в близлежащих городах и поселках начнет быстро развиваться», – считает Василий Мартаков.

В окружении гор

Неплохо себя чувствует рынок недвижимости Горячего Ключа – вероятно, потому что это курортный город. Сейчас здесь строится около 15 многоквартирных домов. Примерно половина из них – многоэтажные ЖК, остальные представлены небольшими четырехэтажными зданиями. В основном их можно отнести к классу эконом. Но есть в городе примеры жилья и других классов – например, ЖК «Аристократ» заявлен как дом категории бизнес.

Среди наиболее крупных жилых комплексов, строящихся в Горячем Ключе, – микрорайон «Городок нефтяников», возведение которого планируется завершить в 2018 году. Сейчас в рамках этого проекта идет строительство девятиэтажного жилого дома на 189 квартир. Соглашение о комплексном освоении микрорайона было подписано между администрацией Горячего Ключа и застройщиком ООО «КубаньАвангардСтрой» на инвестиционном форуме в Сочи. В первый дом переселят жителей квартир из близлежащих двухэтажек. Старые строения снесут, а на их месте возведут новые – девятиэтажные. По такой схеме будет застроен весь микрорайон.

Среди проектируемых объектов выделяется ЖК «Тихий берег» (ООО «ВПИК») – это комплекс из пяти восьмиэтажных домов с квартирами комфорт-класса. Изюминка этого ЖК – крыши с зелеными насаждениями. Каждая из них станет благоустроенной зоной отдыха.

Цены на жилье в Горячем Ключе

Данные застройщиков и АН

В другом предгорном городе, Апшеронске, ввод жилых домов в прошлом году составил около 27 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем 2012 года. Большая часть новостроек представлена частными домами. Многоквартирники не превышают пяти этажей. В прошлом году с участием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ был построен 24-квартирный энергоэффективный дом площадью 1,1 тыс. кв. м, в котором основным техническим решением, уменьшающим теплопотери здания, стало многослойное утепление конструкций стен, перекрытий, полов. В этом году проектов строительства многоквартирных домов заявлено не было.

Та же ситуация и в соседнем Хадыженске, где предложение на рынке недвижимости в основном представлено частными домами.

Большие плюсы маленьких городов

Илья Володько видит несколько причин, почему рынок недвижимости небольших городов и крупных поселков Краснодарского края в целом имеет шанс на развитие.

Первая – люди поняли, что на этом можно зарабатывать деньги. «Сейчас в населенных пунктах наблюдается то, что было характерно для Краснодара четыре-пять лет назад: появляются небольшие застройщики, которые строят не целые комплексы (ЖК и микрорайоны), а один дом, – объясняет эксперт. – Вторая причина – рынок Краснодара уже перенасыщен, поэтому застройщики оценивают другие рынки. Такие примеры мы видим постоянно, даже известные краснодарские девелоперы заявляют о своих планах по строительству жилья в приближенных к Краснодару станицах. Третья причина – миграционный поток значительно вырос за последние два года. И это не только беженцы с Украины, хотя и они свою лепту вносят, но и переселенцы из Ставропольского края, кавказских республик. Далеко не у всех есть возможность поселиться в Краснодаре, поэтому они “оседают” в других населенных пунктах. За прошлый год миграция в наш край выросла на 56%».

К преимуществам малых городов для девелоперов аналитики MACON Realty Group относят неизбалованность покупателей. С обострением конкуренции в административных центрах застройщики стремятся «отличиться», постоянно предлагая покупателям новые продукты или дополнительные опции, что неизменно приводит к повышению себестоимости строительства. В малых городах во всех этих ухищрениях нет необходимости. При конкурентоспособных ценах типовые жилые комплексы будут востребованы местным населением. Нет необходимости и в активной дорогостоящей рекламной кампании, отмечают в MACON Realty Group.

При этом на неразвитых или малоразвитых рынках власти охотнее идут на контакт, что облегчает девелоперам не только приобретение земель, но и получение разрешительной документации.

Стоимость квартир в строящихся ЖК эконом-класса в нескольких приморских городах и в станице Динской