На рынке жилой недвижимости начинается тектонический сдвиг
Главный вызов рынка жилой недвижимости — увеличение объема ввода. Но для этого необходимо решить три главные проблемы — с землей, с согласованием документации и с соответствием ожиданиям потребителей.
Журнал «Эксперт-Урал» подвел итоги развития рынка жилой недвижимости в Урало-Западносибирском регионе в первом квартале 2012 года. На наш взгляд, на рынке начинается тектонический сдвиг — на региональном и федеральном уровнях формируется политика, которую и потребители, и рынок так долго ждали.
Сразу оговоримся: первый квартал для рынка недвижимости недостаточно показателен, делать далеко идущие выводы по его итогам некорректно. Причина в том, что основные объемы ввода жилья приходятся на конец календарного года. Для примера: по данным ведущего аналитика компании «Камская долина» Бориса Николаева, в Пермском крае в 2011-м из сданных 406,6 тыс. кв. метров на четвертый квартал пришлось 47% объема (на последние три месяца 2010-го — 37%). Тем не менее зафиксируем факт.
Челябинское чудо
По итогам первого квартала по объему ввода жилья на Урале лидирует Тюменская область — 492 тыс. кв. метров (плюс 17,5% к первому кварталу 2011-го). В аутсайдерах по абсолютным показателям — ожидаемо Удмуртия, Курганская область и Ямал. В Зауралье застройщики не смогли преодолеть уровень первого квартала прошлого года.
В пересчете на душу населения в лидерах также Тюменская область — 0,14 кв. метра. В отстающих — те же и Пермский край (всего около 0,03 кв. метра на душу населения). Прикамье в первом квартале 2012-го откровенно провалилось: минус 20,5% к соответствующему периоду 2011-го.
Главное событие первого квартала со знаком плюс — взлет Челябинской области: по объемам ввода жилья она превзошла аналогичный период 2011-го на 49,9%. Этот показатель выглядит особенно впечатляющим на фоне тусклых итогов 2011 года: на Южном Урале сдано 1,32 млн кв. метров жилья, что на треть меньше докризисных показателей.
На наш взгляд, объективных причин такого всплеска, две. Во-первых, Челябинская область больше остальных провалилась в кризис: по данным Росстата, в 2010-м введено 1,06 млн кв. метров жилья (на 47% меньше, чем в 2008-м, среднее падение по Уралу — 20%). Значительное количество замороженных проектов было закончено как раз к концу 2011-го — началу 2012-го на очередной волне роста спроса.
Во-вторых, ход набрала Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (создана правительством Челябинской области). В 2011-м она стала застройщиком номер один в регионе (главный проект корпорации — комплекс «Парковый» на 12 тыс. квартир).
Субъективная причина резкого скачка также просматривается — это давление на стройотрасль со стороны губернатора Михаила Юревича. На каждом совещании глава региона говорит о необходимости увеличения объемов ввода жилья, о недопустимости возникновения дефицита и роста цен:
— Спрос на жилье в Челябинской области резко возрос с конца 2011-го, и эта тенденция сохранилась в начале текущего года, что повлекло за собой рост цен. Стройиндустрия работает на длинном временном отрезке: готовые квартиры невозможно предложить быстро, нужно проектировать, выставлять участки на торги, строить дом, и этот процесс занимает от полугода до восьми месяцев. В большинстве муниципалитетов ощущается дефицит малогабаритного жилья в ценовой категории от 500 тысяч до миллиона рублей. Его может покупать молодежь, бюджетники. В этом году в Челябинске планируется построить 1,1 млн кв. метров жилья, большинство — недорогой ценовой категории. Время покажет, удастся ли сохранить высокие темпы строительства, ведь жилье еще нужно суметь продать. Хотя в нашем случае наблюдается положительная динамика. Люди переезжают из сельской местности в мегаполисы. Плюс вырос уровень жизни. Такой вывод можно сделать, оценив очередь на автомобили в салонах и спрос на покупку квартир.
Главное событие со знаком минус — резкое падение (на 43,8%) объема ввода жилья в Свердловской области. Руководитель управления по работе на финансовых рынках Уральского межрегионального банка Константин Селянин видит этому три объективные причины:
— Во-первых, сказалось то, что много замороженного в период кризиса жилья было достроено и введено в эксплуатацию в 2011 году. Во-вторых, жилищное строительство обычно ведется на кредитные деньги, а после кризиса банки существенно осторожнее кредитуют строителей. В-третьих, на рынок повлияло то обстоятельство, что в 2011-м была введена в эксплуатацию первая очередь микрорайона «Академический».
Как мы уже говорили, к цифрам первого квартала надо относиться с определенной долей условности. В планах свердловского правительства — увеличение объема ввода жилья в 2012 году на 10% относительно 2011-го (до 2 млн кв. метров).
Докризисные деньги
Кратко рассмотрим другие статданные, касающиеся строительства жилья на Урале.
Постоянный лидер в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — Башкирия. В этом регионе в первом квартале многоквартирного жилья практически не строилось: из введенных 295,3 тыс. кв. метров 261 тысяча (88,4%) — ИЖС.
На второе место выбралась Челябинская область — 112 тыс. кв. метров. Взлет к первому кварталу 2011-го — 33,5%. Это самая сильная динамика в Урало-Западносибирском регионе.
Свердловская область провалилась на 39,4% — до 82,8 тыс. кв. метров, Тюменская — на 43,1% (до 103 тыс. кв. метров).
В целом объем ввода в сегменте ИЖС топчется на месте. Рынок далек от докризисных показателей: в первом квартале 2008-го было сдано 930,8 тыс. кв. метров, в первом квартале 2011-го — 877,4, а в первом квартале 2012-го — всего 784 тыс. квадратов.
Зато в финансовом выражении стройка чувствует себя явно неплохо. В этот раз мы исключили из расчета Югру и Ямал (доля в общих доходах строителей по Уралу — 40 — 50%), поскольку их высокие показатели в основном обеспечивают компании, занимающиеся обустройством месторождения и обслуживанием трубопроводов. Без этих регионов объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в первом квартале составил 80,7 млрд рублей. Это на 37% превосходит показатели аналогичного периода 2011-го и на 13% — 2008-го.
Третья передача
Главный вызов, стоящий сегодня перед рынком жилья, сформулировал Владимир Путин — это резкое увеличение объемов ввода. В 2011-м в России было сдано 62 млн кв. метров, в 2015-м запланировано — 90 миллионов, а планка 2020-го — 1 кв. метр на человека в год.
Оставим на этот раз за рамками обсуждения вопрос доступности жилья. Общеизвестная формула «квадратный метр равен месячной зарплате» в регионах в обозримом будущем недостижима. Среди уральских городов к заветной планке ближе остальных подошел разве что Челябинск: средняя стоимость метра — 34,5 тыс. рублей (после Омска — самая низкая стоимость жилья среди городов-миллионников), средняя зарплата — 23 тыс. рублей. Лаг — 50%. В Перми средняя зарплата — 25,5 тыс. рублей, а цена кв. метра — 43,5 тыс. рублей.
Также мы не будем трогать тему востребованности 145 млн кв. метров в 2020 году. В крупных городах Урала обеспеченность жильем находится на уровне 27 — 35 кв. метров на человека, а в Европе — 50 — 70 кв. метров. Очевидно, что объем ввода недвижимости необходимо увеличивать. Дефицит на этом рынке констатируют эксперты во всех городах. Возьмем в пример Пермь. Борис Николаев:
— Число предложения на рынке Перми ограничено. Если в докризисный период на вторичном рынке оно достигало 6,5 тыс. единиц, то по состоянию на 31 марта 2012-го нами зафиксировано всего 1992 предложения. Стремительно «худеют» и прайсы застройщиков: из более чем сотни строящихся объектов первичные продажи ведутся только в примерно половине из них, во многих домах осталось ограниченное число квартир. Дефицит предложения сегодня — одна из главных причин поступательного роста цен на рынке недвижимости, особенно на первичном.
Как обеспечить увеличение объема ввода? В общих чертах ответ известен: резко ускорить процесс строительства и максимально упростить согласовательные процедуры. Это понимают и власти.
— Необходимо увеличить сроки действия технических условий на подключение к инженерным сетям с двух до пяти лет, — заявил на недавнем совещании Владимир Путин. — Нужно максимально упростить существующие здесь процедуры и правила на всем этапе от оформления земельных участков под застройку и утверждения проектов до подключения новых домов к коммунальным сетям, имея в виду весь комплекс вопросов, связанных со снятием административных барьеров при осуществлении строительства.
Систематизируем наиболее проблемные этапы строительства, чтобы рассмотреть, с чем рынку жилой недвижимости придется справляться в ближайшие годы. Первый — выделение земельных участков. Пока здесь минусов больше, чем плюсов. По словам Бориса Николаева, в Перми число строительных площадок (речь идет о площадках, действительно интересных для девелоперов с точки зрения местоположения и коммуникаций) очень ограничено. Екатеринбургские застройщики оценивают дефицит в 150 га. Примерно такая же ситуация с небольшими отклонениями складывается и в других городах (подробнее см. «Покупайте землю, ее больше не производят», «Э-У» № 14 от 09.04.12).
Самое сложное на этом этапе — совместить интересы трех сторон: застройщиков, муниципалитета и сетевиков. Положительным моментом здесь можно назвать развертывание деятельности Федерального фонда содействия жилищному строительству (он берет на себя все согласования по инфраструктуре) и изменения, которые будут внесены в Гражданский кодекс. На место аренды земельных участков придет более надежное право застройки, выдающееся на 50 лет (подробнее см. «Шаг к теории и 200 лет практики», «Э-У» № 17 от 30.04.12).
Второй этап — согласование стройки. Пока на это уходит от полугода до двух лет в зависимости от региона и запросов чиновников. Задача на 2015 год, сформулированная Путиным, — сократить срок в пять раз.
1 апреля в этой сфере произошло эпохальное событие. В силу вступили поправки в Градостроительный кодекс, которые узаконили негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий. Ни для кого не секрет, что экспертиза всегда была одним из самых узких мест при получении разрешения на строительство. В этом сегменте отсутствовала какая-либо конкуренция, cледствием были затягивание сроков (по Градкодексу, только проведение госэкспертизы проектной документации могло занять до трех месяцев), низкое качество и коррупция (подробнее см. «Наравне с государством», «Э-У» № 42 от 25.10.10).
Третий этап — продажа. Сегодня, на наш взгляд, характер массового спроса на рынке многоквартирного жилья отличается от докризисного: ориентир потребителя — минимальная общая стоимость квартиры. Доминирующую роль на рынке играет экономкласс. Соответственно люди смотрят на квартиры с меньшим количеством комнат. Так, данные анализа клиентской базы «КД-групп» (Пермь) за 2011 год показали: около 49% потенциальных покупателей желают приобрести в новостройках компании однокомнатную квартиру, 33% — двухкомнатную и лишь 11% рассматривают возможность приобретения трехкомнатной квартиры. Пока вплотную к решению этой задачи подошли челябинские власти, сделавшие ставку на строительство малогабаритных квартир-студий (26 — 30 кв. метров) до миллиона рублей (подробнее см. «Адепты малых форм», «Э-У» № 40 от 10.10.11).
В сфере продаж, на наш взгляд, есть еще один важный момент — развитие жилой стройки в областных городах. Пока инвесторы идут туда крайне неохотно. Для примера, в Свердловской области в 2011 году введено 1,8 млн кв. метров, из них более миллиона — в Екатеринбурге (58%). Население столицы Среднего Урала — 1,38 млн человек, 32% от населения области. Перекос очевиден. Другой пример — Челябинская область: в административном центре введено 752,4 тысячи из 1,3 млн кв. метров (57%), а его население — 32,8% от областного.
Конечно, проблемных моментов на рынке жилой недвижимости значительно больше, мы лишь штрихами обозначили основные. Кроме того, непонятно, как поведут себя банки и ипотека. Однако не может не радовать, что мы становимся свидетелями существенных положительных изменений в госполитике, касающихся этой сферы.