В 2015 году произойдет снижение активности на рынке жилья Новосибирска

2014 год в сфере недвижимости Новосибирска завершился так же, как начался – на волне ажиотажного спроса. Главные причины – падение курса рубля, состояние неопределенности в экономике вообще и на рынке жилья в частности.

По информации управления архитектурно-строительной инспекции новосибирской мэрии, за 2014 год в городе введено в эксплуатацию 1,44 млн кв. м жилья. 244 тыс. кв. м (1620 домов) – доля индивидуального строительства, 22,6 тыс. кв. м (19 домов) – малоэтажного жилья, а почти 1,2 млн кв. м (126 домов) – многоэтажного. Больше всего многоэтажек – 33 дома общей площадью 284 тыс. кв. м построено в Октябрьском районе.

Значительная часть новостроек представлена кирпичными домами – таких 36%. На монолитное домостроение приходится 30%, панельное – 19%, каркасное – 15%. Только 20% новых квартир выполнены с отделкой под ключ.

Более половины (642 тыс. кв. м, 82 дома) многоквартирных домов было построено и введено в эксплуатацию на комплексных площадках.

Новостройки: год повышенного спроса

«Первый этап повышенного спроса на жилье в Новосибирске длился с января по апрель, – вспоминает Григорий Якобсон, руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд». – Так, апрель побил рекорды по количеству сделок на первичном рынке, средняя цена тогда достигла максимальной отметки за год». По мнению эксперта, это были «сделки будущих периодов»: многие, кто имел сбережения и хотел в будущем приобрести жилье, сделали это именно весной, подстегиваемые страхом потерять накопленное. В дальнейшем спрос вернулся в привычное русло. На начало декабря количество сделок было на среднем уровне 2013 года.

Во второй половине декабря, когда стало ясно, что застройщики, использующие импортные материалы и комплектующие, будут вынуждены поднимать цены, спрос на новостройки снова заметно вырос. В офисах некоторых застройщиков в буквальном смысле выстроились очереди.

«Рынок жилой недвижимости отреагировал на резкое падение курса рубля и объявление Центробанка об увеличении ключевой ставки до 17%, – объясняет директор АН «Жилфонд» Александр Чернокульский. – Как и в начале весны 2014 года люди стремились сохранить накопления в “твердой валюте” – квадратных метрах. К концу декабря волна спроса пошла на спад, и в 2015 год рынок вступил уже в спокойном состоянии».

По данным аналитического центра агентства, средняя цена квадратного метра в новостройке на конец года составила 56,6 тыс. руб. – ниже ноябрьского уровня на 2,9%. Более всего потеряли в цене двухкомнатные квартиры – в среднем, 2,2%, однокомнатные и трехкомнатные подешевели на 1,95% и 1,89% соответственно.

Однако за год средняя стоимость однокомнатных квартир все же выросла на 1,3%, двухкомнатные и трехкомнатные подорожали на 0,4% и 0,7% соответственно.

Основное количество сделок на новосибирской первичке проходило в сегменте жилья эконом-класса. Рынок новостроек сегодня насыщен предложением. Но если в эконом-классе квартиры часто распродаются на стадии строительства, то в домах элитного и бизнес-классов, по данным аналитиков, к окончанию строительства остается 30-50% нереализованных квартир.

Падение рубля – главная «новогодняя акция»

Когда новосибирские застройщики объявляли традиционные новогодние акции, вряд ли они ожидали такой активности от жителей города и приезжих из других регионов. Привлекательность спецпредложений усилил падающий рубль.

Для большинства горожан недвижимость остается единственно возможным способом сохранить свои деньги, как считает Сергей Дьячков, глава Комитета поддержки и развития малого и среднего предпринимательства.

Однако очереди в офисах продаж строительных компаний создавали не только новосибирцы. Значительно вырос интерес казахстанских покупателей к недвижимости Новосибирска. Это связано с изменением курса валют, сделавшее жилье в рублях дешевле. Впрочем, доля иностранных покупателей недвижимости в Новосибирске не так велика, чтобы оказать серьезное влияние на рынок недвижимости, считает Жанна Ситникова, руководитель офиса АН «Жилфонд» на улице Богаткова.

На фоне растущего спроса на квартиры многие застройщики не стали отменять акции. Спецпредложения предлагали «Сибакадемстрой», ООО «СЛК» (застройщик микрорайонов Дивногорский и Приморский), «Первый строительный фонд» и другие.
Некоторые новогодние акции продолжают действовать и в январе. Так, В ЖК «Столичный», застройщик – строительная компания «Уникон», который строится на улице Кирова, до конца января при покупке квартиры обещают скидки – 15% на парковку, 50 тысяч рублей – на квартиру.

Вторичный рынок: цены росли весь год

Средняя цена на вторичке, по данным «Жилфонда», в декабре также выросла на 0,9% и составила 66,4 тыс. руб. за кв. м. Впрочем, эта цифра в основном изменилась за счет вымывания недорогих предложений во всех ценовых сегментах.

В декабре появились сообщения, что многие владельцы квартир на вторичном рынке снимают их с продажи. Однако риэлторы, опрошенные БН, эту информацию не подтвердили.

По данным аналитиков «Жилфонда», в течение 2014 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья в Новосибирске выросла почти на 7% – годовая динамика более чем в два раза превышает прошлогоднюю (+3,1% за 2013 год).

«Самый большой рост цен на жилье в этом сегменте выпал на февраль-март и декабрь – периоды, связанные с политическими потрясениями и нестабильностью валютного курса», – комментирует итоги года Александр Чернокульский.

Средняя цена самого ликвидного типа квартир – однокомнатных – за год увеличилась на 9,65%. Двухкомнатные выросли в цене на 6,1%. «Трешки» подорожали за год на 7,05%.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Новосибирске, тыс. руб.; 2014 год

Источник: АН «Жилфонд»

Речь здесь идет о цене предложения. Однако, по словам владельца АН «Доктор Ключ» Андрея Силкова, многие продавцы в ситуации нестабильности назначали завышенную цену, но после длительного периода экспозиции снижали ее.

По данным Аналитического центра агентства «Квадротека» (Сибакадемстрой Недвижимость), общий рост средней цены квадратного метра жилья в Новосибирске за 2014 год составил 9%.

«Несмотря на то что резкий рост процентных ставок по ипотеке случился в декабре, весь четвертый квартал наблюдалась тенденция к уменьшению доли ипотечных квартир, – отмечает Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра АН «Квадротека». – Так, если в октябре 49% покупок квартир на вторичном рынке совершались с использованием ипотеки, то в ноябре – 42%, а в декабре – лишь 37%.

Самыми популярными квартирами на вторичном рынке в 2014 году были однокомнатные – такой являлась каждая вторая купленная квартира. Доля двухкомнатных квартир составила 33%, трехкомнатных – 15%.

Что принесет 2015 год

По мнению Григория Якобсона, в 2015 году, скорее всего, произойдет снижение активности на рынке жилья, уменьшится количество сделок, а спрос продолжит сдвигаться в эконом-класс – как на первичке, так и на вторичке.

«Это будет происходить из-за снижения платежеспособного спроса на ипотечное кредитование и роста ипотечных ставок, – считает эксперт. – Увеличение ежемесячных платежей по кредитам приведет к общему снижению количества заемщиков и смещению интереса к менее дорогому жилью».

Это, в свою очередь, заставит застройщиков концентрироваться на «экономе», как правило, за счет сокращения площадей квартир. Подобная ситуация уже наблюдалась в 2009 году, когда на рынок триумфально вышли квартиры-студии.

В условиях недоступности жилищного кредитования хорошей альтернативой покупке жилья с привлечением заемных средств могут стать обмены – без доплаты или с доплатой, в том числе с использованием материнского капитала, который с 1 января составил 453 тыс. руб. По мнению Александра Чернокульского, этой суммы хватит, чтобы покрыть разницу при обмене однокомнатной квартиры на двухкомнатную или двухкомнатной на трехкомнатную.

По мнению экспертов Аналитического центра АН «Квадротека», снижение платежеспособного спроса, ужесточение условий ипотечного кредитования и сокращение объема предложения приведут к стагнации на рынке недвижимости. Это означает, что будут увеличиваться сроки экспозиции, а основной объем сделок на рынке купли-продажи готового жилья будет происходить через обменные операции с небольшими доплатами.

Основные проекты 2015 года

Сегодня в Новосибирске продолжается строительство крупных проектов, таких как микрорайон Европейский берег, жилых комплексов «Ключевой», «Европейский», «Радужный каскад», «Весенний», «Плющихинский», «Ясный берег», «Гринвилл», «Оазис», «Статус», «Астра» и др. О заморозке каких-либо из строящихся ЖК речи пока не идет.

Судя по всему, компании не собираются отказываться от своих планов. ООО «СМУ Эверест-Н» прорабатывает новую площадку, где планируется построить пять домов высотой от 9 до 25 этажей и спортивный центр с бассейном и стадионом.

Компания «ПТК-30» сдает в I квартале 2015 года второй и третий дома в ЖК «Ваш выбор», приступает к строительству четвертого и пятого. В планах компании – новые проекты, в том числе несколько домов на улице Зорге и комплекс на улице Д. Ковальчук, где ранее располагалась мебельная фабрика. Продажи в этих проектах должны быть открыты в марте 2015 года.

ООО «Зеленый дом» продолжает реализацию масштабного проекта «Березки-Новолуговое», где в 2014 году было построено 120 домов. В 2015-м компания планирует приступить к строительству «Березки-Элитное – в 12 км от площади Маркса.

ГК «Стрижи» приступила к строительству микрорайона Стрижи на Родниках. В домах со сроком сдачи IV квартал 2016 года предлагаются студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

В январе 2015 года цены на первичном рынке новосибирского жилья еще росли: по данным АН «Жилфонд», средневзвешенная цена предложения составила 58,15 тыс. руб., что выше декабрьского уровня на 2,7%.

«Повышение средних цен в первую очередь вызвано «вымыванием» недорогих вариантов во всех сегментах рынка, – объясняет Григорий Якобсон. – Кроме того, подняли цены и физлица в сегменте переуступки прав – вслед за ростом валютного курса и всплеском покупательской активности. Застройщики в ответ на ажиотажный спрос декабря подняли цену предложения не более чем на 1%, в то время как собственники увеличивали цены и на 10%, и даже на 40%».