Сергей Бессонов: Счета эскроу не приведут к росту стоимости ипотеки

Проблема обманутых дольщиков снова оказалась в центре внимания из-за ситуации с застройщиком Urban Group: властям РФ пришлось взять долевое строительство под свой контроль и принять решительные меры. С июля 2019 года понятие "дольщик" уйдет в прошлое, ведь застройщики смогут получать средства от покупателей жилья только в банках через специальные эскроу-счета.  

Директор дивизиона "Кредитные продукты и процессы" Сбербанка Сергей Бессонов рассказал в интервью агентству "Прайм" о том, как изменится рынок недвижимости, кто выиграет от новой системы финансирования, таит ли она в себе риски для банков, какие игроки могут уйти с рынка и как нововведение скажется на объеме выдаваемой ипотеки.

- Расскажите о самой модели использования эскроу-счетов. Какие риски и преимущества она несет для застройщика?

Застройщики будут вынуждены существенно перестроить привычную бизнес-модель и учитывать, что теперь основным источником финансирования проектов станут кредиты коммерческих банков, поскольку у них канал привлечения средств дольщиков и возможность расходования данных средств на реализацию проекта будут закрыты. Это может вызвать увеличение затрат застройщиков на обслуживание кредитов.

А произойдет это потому, что сейчас, например, даже те застройщики, которые финансировались в банках, кредитные средства использовали только для финансирования части бюджета проекта, так как остальная часть финансировалась за счет дольщиков. Один источник, например банковский кредит, никогда не выбирался на 100%. Сейчас получается, что будет один источник, он будет выбираться полностью, кредитный портфель у застройщика будет гораздо выше в абсолютных величинах, но при этом ставка по нему будет ниже.

Тем не менее снижение ставки не компенсирует на 100% затраты на обслуживание увеличенного кредитного портфеля, и мы понимаем, что в целом затраты застройщика на обслуживание привлекаемых кредитов возрастут. Поэтому определенным минусом для застройщика является рост себестоимости и возможное снижение рентабельности.

Плюсом являются прогнозируемость и предсказуемость банковского финансирования. Если основным источником у вас были средства от продажи площадей участникам долевого строительства — физическим лицам, то темпы строительства существенно зависели от того, как ведет себя рынок: например, один месяц дела шли хорошо, продажи были, в следующем месяце продажи упали, а вам необходимо продолжать строительство и оплачивать работу подрядчиков, но банковского кредита у вас нет. Если прибежите в банк, тут же — через два дня — он денег на стройку не выдаст.

Получается, что такой волнообразный график таил в себе риски недостаточности финансирования в тот или иной месяц.

Если часть средств застройщик уже понес, как правило, это затраты на приобретение площадки и оформление проектной документации, а на весь необходимый для финансирования строительства остаток открывается кредитная линия (в Сбербанке — до 85% от бюджета проекта при кредитовании с эскроу – ред.), у вас такого риска нет, потому что в зависимости от того, сколько нужно денег в рамках бюджета на строительные затраты, столько денег и выдается. Поэтому я бы сказал, что это стабильное финансирование.

- Эскроу исключает возможность котлового финансирования для застройщиков?

Исключает. И это не является для ряда застройщиков большим плюсом. Потому что некоторые контрагенты на рынке этим злоупотребляли, так как данный ресурс можно было легко привлечь, при этом не всегда удавалось отследить на какие цели он использовался. Если мы говорим про механизм эскроу, то тем застройщикам, которые использовали котловые методы, будет чуть тяжелее двигаться в рамках проектного финансирования — придется полностью поменять модель работы. Но это небольшая часть застройщиков.

- А риски и преимущества для самой кредитной организации?

Для банков преимущество заключается в том, что будет расти портфель, и рынок станет более прозрачным. Сейчас есть ряд застройщиков, в отношении которых сложно разобраться — какой реальный финансовый результат по каждому проекту, потому что есть, например, признаки котлового финансирования. А дальше, если мы говорим о переходе на счета эскроу, у нас по каждому проекту будет более прозрачная картинка, и я считаю, что это приведет в целом к улучшению ситуации на рынке.

Минусом для банка является то, что по ряду проектов исчезает источник уплаты процентов. У нас сейчас так построен стандартный продукт, с 1 июля 2018 года для кредитов с применением эскроу — мы его, безусловно, поменяем: банку ежемесячно платятся проценты, часть из них — за счет того, что застройщик продает квартиры дольщикам и у него возникает необходимый денежный поток. Так как если мы говорим о расчете через счета эскроу, то средства с таких счетов, пока дом не сдан, естественно, расходовать нельзя, в том числе на проценты.

Поэтому банкам придется пойти на то, чтобы предоставлять рассрочку по уплате процентов и нести больший риск.

Потому что, раз ты предоставляешь рассрочку, есть риск, что по ее завершении уплаты процентов не будет. Все-таки основной момент, который характеризует инструмент расчетов через счета эскроу применительно к коммерческим банкам, — это то, что раньше часть рисков по проекту застройщик перекладывал на дольщиков. То есть, если, например, застройщик вовремя не сдает дом в эксплуатацию, страдают дольщики, которые уже произвели оплату по договору участия в долевом строительстве.

В данном случае им нужно взыскивать уплаченные средства, а если их нет, то и взыскать нечего, и возникает ситуация обманутых дольщиков. А в новой картинке эта часть рисков, которая раньше перекладывалась на дольщиков, теперь перекладывается на банк. Потому что дольщик не рискует: у тебя есть зарегистрированный договор долевого участия, ты его оплачиваешь путем депонирования средств на счете эскроу, то есть положил средства на счет эскроу и ждешь, пока дом построится.

Если дом не сдан по каким-то причинам, дольщик получает свои деньги обратно. Получается, что больший риск теперь несет банк, который предоставил финансирование, можно сказать, в полном объеме, а не застройщик, который по каким-то причинам не завершил строительство дома. Поэтому для банковского сектора это означает рост рисков.

- В случае неуспешности проекта и возвращения дольщику депонированных средств, будут ли ему уплачены проценты за пользование ими?

Во-первых, счета ведутся бесплатно для клиентов. Во-вторых, средства также депонируются бесплатно. Поэтому данные средства будут просто возвращены.

- Можно ли в таком случае сказать, что использование счетов эскроу полностью исключает клиентские риски?

Если вы имеете в виду покупателей квартир, я считаю, что да — применение механизма эскроу минимизирует риски покупателей квартир.

- Каков механизм возврата средств дольщикам и в какой срок они могут быть возвращены?

После того как дом сдан и оформлено право собственности на один объект (например, квартиру) в построенном доме, в течение десяти рабочих дней счет эскроу закрывается и средства перечисляются в счет погашения целевого кредита банка, а оставшиеся после погашения кредита средства — на расчетный счет застройщика.

Если дом не построен, то покупатель имеет право получить деньги обратно со счета эскроу после расторжения договора долевого участия и получения банком уведомления от Росреестра о погашении записи в ЕГРН. Основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве может являться, например, нарушение застройщиком зафиксированного срока передачи квартиры более чем на два месяца.

- В течение какого срока?

Срок прописывается в договоре счета эскроу — это считанные дни. В моем понимании эскроу очень похож на аккредитив или специальный счет, на котором вы депонируете средства. Вы можете прийти и этот счет расторгнуть.

- Какова стоимость ведения эскроу-счета для самого банка?

Это достаточно стандартная операция. Для покупателей-физических лиц эта услуга предоставляется бесплатно, потому что одновременно мы будем делать банковское финансирование кредитуемых объектов или застройщиков, на этом получать процентный доход. Это позволит покрыть те расходы, которые возникают по ведению счетов эскроу.

- Эскроу несет в себе сложности для строительных компаний, и эксперты прогнозируют уход с рынка до 30% игроков.

Я бы сказал, что не эскроу несет в себе ужесточения и ограничения, а новое законодательство и требования к компаниям-застройщикам, потому что эскроу — это всего лишь механизм продажи. Новые требования как раз говорят о том, что у тебя должен быть опыт работы не менее трех лет, ты должен построить не менее 10 тысяч квадратных метров и еще ряд других ограничений, которых раньше не было. Здесь мы говорим о том, что рынок приходит к более цивилизованному состоянию, и на нем должны остаться опытные игроки.

Но также это означает, что ряд игроков, которые не удовлетворяют требованиям, будут вынуждены уйти с этого рынка. Я оцениваю это количество менее чем 15%. Думаю, что многие игроки, которые не удовлетворяют этим требованиям, смогут быстро перестроиться и работать в новой модели.

- Как вы считаете, создается ли при этом риск монополизации рынка?

Я считаю, что нет, потому что требования достаточно взвешенные — с той точки зрения, что большое количество компаний будет им удовлетворять. Сейчас написано — не менее 10 тысяч метров, а не сказано, что компания должна построить 100 или 200 тысяч. Если бы были такие цифры, то можно было бы сказать, что только ряд федеральных застройщиков им удовлетворяет. Однако цифра в 10 тысяч применима и для большого количества региональных застройщиков, поэтому монополизации рынка я не ожидаю и в нее не верю.

- Как вы оцениваете запрет на займы и ссуды для застройщиков?

Что касается займов — это одна из поправок, которую мы предлагали, рассчитывая, что она будет принята, потому что, в моем понимании, целевые субординированные займы должны быть. Сейчас предусмотрен механизм внесения собственных средств группы компаний в проект через уставный капитал, но этот механизм в 100% случаев не может быть удобен. В новой версии поправок, по-моему, до 20% может быть сформировано целевыми займами материнской компании-застройщика. Это правильное изменение, его нужно принять.

- Как может эскроу повлиять на ипотечный рынок? Увеличится ли количество выдаваемых ипотечных кредитов?

Я считаю, что количество ипотечных кредитов напрямую связано с количеством сделок по продаже жилья. Если количество сделок вырастет, то вырастет и количество кредитов. Увеличится ли количество приобретаемых квартир, зависит от того, насколько активно граждане захотят покупать жилье на первичном рынке. Эскроу сделает этот рынок более привлекательным, соответственно, вырастет количество ипотечных кредитов.

- Стоимость ипотеки возрастет?

Нет, не вижу предпосылок. В последнее время идет активное снижение ставок, и эскроу не окажет негативного влияния. Когда мы говорим о банковском финансировании, наоборот, мы тщательнее следим за тем, что происходит на инвестиционной фазе в течение 1,5–3 лет, тем самым снижая риски и для ипотечного кредитования.

- Считаете ли вы, что рынок пока не готов к масштабному использованию эскроу-счетов?

Нет, я так не считаю. Что для участников рынка означает начать активно применять счета эскроу? Для этого необходимо, с одной стороны, чтобы банковская система предоставляла данный сервис  максимально широко регионально диверсифицированно, то есть была готова открывать во многих точках счета эскроу для физических и юридических лиц, однако, как правило, покупателями квартир выступают физические лица. И с другой стороны, важно, чтобы застройщики понимали механизм и были готовы с его помощью работать.

Я ничего  сложного в этом механизме не вижу еще и потому, что это не какая-то инновационная модель, которая нигде в мире не применялась. Она давно уже применяется на Западе и гарантирует инвесторам высокую степень защиты от недобросовестных застройщиков. Мы просто взяли успешный опыт и тиражируем его у нас. Если говорить о сроках, то к 1 июля 2019 года вполне можно  быть готовым к тому, чтобы все продажи совершать через счета эскроу.