С чем подошел рынок столичных новостроек к очередному рубежу - 2011 году

Вот уже второй год подряд, оглядываясь на прожитый период, мы признаем: жизнь продолжается, новостройки возводятся, сдаются в эксплуатацию и успешно реализуются. Но вот долгожданного вывода «Кризис миновал!» никто почему-то не делает. Посмотрим, с чем подошел рынок столичных новостроек к очередному рубежу - 2011 году.

Новостройки отступают

Список новостроек

Прежде всего, похоже, придется констатировать убыток предложения на первичном рынке жилья. Так, чуть больше года назад, в самом конце 2009-го, по данным компании «Миэль», в продаже находилось 337 объектов (адресов). Сегодня, в январе 2011-го, в Базе WinNER можно отыскать 264 объекта (и 2984 квартиры в них), притом среди них - и довольно «старые» новостройки, сданные 2 и более лет назад (такие как Гранд-Парк, Эльсинор, Воробьевы горы и другие). Действительно новых адресов - тех, что сейчас проходят ГК или готовятся к ней - чуть больше 80.

Если проанализировать сайты крупнейших агентств столицы, можно убедиться, что свежих новостроек в продаже действительно не так много. Например, «Миэль» предлагает 17 адресов (из них 6 в процессе сдачи ГК); «Инком» - 20; «ПИК» - 18; «НДВ-Недвижимость» - 9; МИАН - 46 (на деле около 30, т.к. в базе представлены разные корпуса одного и того же микрорайона или жилого комплекса).

Дорожная развязка вид сверху
При этом нельзя не отметить, что предложение явно сдвигается в Подмосковье. Согласно данным базы WinNER, сегодня там предлагается 4700 квартир в 342 объектах-новостройках, да и на сайтах агентств недвижимость в Подмосковье представлена богаче. МИАН представляет 55 адресов, «ПИК» - 29, «Миэль» - 34, «Инком» - 69 (правда, небольшая часть из них - гаражи или нежилые помещения).

А цены растут…

Дорожная разметка
Если учесть, что подавляющее большинство объектов в области - эконом-класс, а в Москве, наоборот, бизнес-класс, то можно констатировать почти полный отток дешевого жилья в Подмосковье. По данным компании «Пересвет-Инвест», в Москве всего 4,5% жилья в новостройках было панельным, преобладали же квартиры в монолитных домах - 92% от общего объема предложения. Соответственно такое распределение повлияло и на среднюю стоимость 1 квадратного метра.

По словам Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», в ноябре 2010-го цена 1 кв.м. на первичном рынке Москвы составила $6577, или 203 899 руб. Год назад средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Москвы составляла $5488, или 156 418 руб. «Средневзвешенная цена метра рассчитывалась без учета скидок, с учетом элитных предложений в ЦАО и дешевых предложений, которые характерны окраинам Москвы и спальным, непрестижным районам города», - уточнили в компании.

Пачки долларовых купюр
В Базе WinNER минимальная цена 1 кв. метра нового жилья - $2295 (около 70 тыс. руб.). Максимальная стоимость метра зафиксирована в ЖК «Баркли Плаза» - $25,4 тыс. Кстати, если в 2009 году элитные предложения по такой цене едва ли были бы реализованы, то в нынешнем это может произойти. Александр Зиминский, директор департамента продажи элитной недвижимости Penny Lane Realty, отметил, что в конце 2010 года вновь появились клиенты, запрашивающие объекты стоимостью около $10 млн*.

Ипотека в засаде

И, наконец, ипотека. В прошедшем году было торжественно объявлено о ее возвращении на рынок. Действительно, если вспомнить 2009-й, когда многие ипотечные программы были свернуты, а ставки в оставшихся были заградительными, то сейчас, пожалуй, можно говорить о возрождении ипотечного кредитования.

Молодая семья переезжает
Но и здесь, опять же, лидирует Подмосковье. По данным базы WinNER, в ипотеку в январе 2011 предлагается 3816 квартир, тогда как в Москве - лишь 1905. Получается, банки больше доверяют быстровозводимому эконом-классу. Кроме того, как «Собственник» писал недавно, именно в Подмосковье больше объектов продается по 214-ФЗ.

Итак, если вновь обратиться к базам агентств, можно увидеть следующую картину. «Инком» предлагает 14 адресов с ипотекой в Москве; «Миэль» - 10; «ПИК» - 3; «НДВ-Недвижимость» - 4; МИАН - ни одного (зато в Подмосковье - 14).

Удобная таблица с условиями ипотечного кредитования новостроек представлена на сайте «Миэль». Так, кредит на жилье предлагают 11 банков, наименьший первоначальный взнос - 10% (Русский ипотечный банк, Сбербанк, МКБ). Наименьшие ставки в рублях - от 10,25% у банка «Возрождение» (программа «Переменная ставка») и 10,5% (Русский ипотечный банк, некоторые программы Сбербанка, ВТБ-24 - акция «С новым домом!»).

Ключ от квартиры
На первый взгляд, условия почти докризисные. Однако, как водится, при ближайшем рассмотрении все не так просто. Так, например, в банке «Возрождение» (продукт «Переменная ставка») ипотека предлагается только под объекты, продающиеся по 214-ФЗ; доход заемщика должен быть подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ; максимальный срок кредитования - 30 лет; строящиеся объекты кредитуются, только если уже возведена коробка дома и подведены коммуникации (то есть, давать кредит под «котлован» никто не станет).

Более свободные условия у Сбербанка и ВТБ-24, однако там предлагается купить квартиру, выбрав объект из списка аккредитованных новостроек. Таким образом, выбор заемщика оказывается ограничен. Зато у ВТБ-24 по-прежнему самый длительный срок кредитования - 50 лет.