Антивирусная ипотечная телеграмма № 70. Апрельские тезисы

Автор: Сергей Гордейко,
независимый эксперт по ипотечному кредитованию

Текущий момент определил тактические действия власти и бизнеса, несколько отличающиеся от процедур, использованных в предыдущие кризисы. Паузы на принятие решений сократились. Воздействий стало больше с одновременным увеличением концентрации некоторых из них.

Несмотря на напряженность момента, пора обсудить возможные изменения развития ипотечного кредитования в посткризисное время.

Тактикой ипотечное сообщество уверенно овладело. Техническая оснащенность развивается семимильными шагами. Развитие ипотечной мысли свелось к онлайн преобразованиям, в пределе доходящим до массовой уберизации. Где и как обсуждается ипотечная философия общественности неизвестно. То план гоним, то от кризиса спасаемся.

Предлагаю несколько тезисов, снабженных лишь краткими пояснительными примечаниями.

О задачах ипотечного сообщества в данной ситуации

1. Тактические антикризисные действия властей используют знакомый инструментарий. Для новых заемщиков предлагается льготное приобретения новостроек в кредит. Ставка 6,5%. Срок – до 1 ноября. Особенности: ставка на весь срок кредита без оговорок, шестимесячная продолжительность программы.

Для старых заемщиков предлагается до конца года продлить действующую еще с прошлого кризиса программу реструктуризации и внедрить очередные кредитные каникулы.

Странно выглядит формулировка ограничений «максимальный размер кредита (займа) для кредитов (займов), по которому заемщик вправе обратиться к кредитору» для кредитов (займов), выданных в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой, - 4,5 млн. рублей для жилых помещений, расположенных на территории г. Москвы». Можно понять, что это относится к размеру кредита на момент выдачи. Оставим в стороне дискуссию об эффективности определения социальной направленности в данной формулировке.

Можно отнести формулировку к первой особенности помощи старым заемщикам, ко второй относится приоритет программы помощи за счет самих кредиторов, так как старая программа реструктуризации за бюджетный счет ограничено применима к сегодняшним рублевым заемщикам.

Общая положительная особенность – скорость принятия решений.

Спорную идею ограничивать ПСК для ипотечных кредитов оставим для дискуссии ипотечного сообщества и власти. Главное не повторять рассуждения о вреде комплексного ипотечного страхования. В  ПСК снижать можно только страховку и саму ставку.  Само понятие «полная стоимость кредита» неплохо бы именовать как «полная стоимость жизни в кредит» и вообще исключить из кредитного договора.

2. Тактические действия коммерческих банков, кроме оперативности, имеют ряд особенностей.

Не наступило всеобщее и быстрое повышение ставок ипотечного кредитования, переход на повышающий тренд растянулся по времени.

Были разработаны собственные более гибкие вариации ипотечных каникул (собственные программы помощи/реструктуризации – обычная банковская практика с 2009 года).

Зажимание рисков происходит индивидуально и мозаично (отраслевые ограничения для потенциальных заемщиков, увеличение первоначального взноса, охлаждение интереса к рефинансированию чужих заемщиков).

Интенсивный и творческий поиск возможностей продолжать кредитование в условиях ограничений свободы передвижения и закрытия части необходимой инфраструктуры.

Большое количество онлайн мероприятий.

Общая положительная особенность – отсутствие тактического ступора у большинства банков.

3. Возможности прогнозирования весьма ограничены по двум причинам.

Во – первых, в 2019 году Банк России, сильно затруднил объективную  и независимую аналитику, когда сославшись на просьбы неизвестных банков закрыл с 1 марта 2019 года  доступ к  разделу 1  формы  0409316  «Сведения о жилищных и ипотечных кредитах физическим лицам». С этого момента аналитика на ипотечном рынке основывается на анкетных данных, которые невозможно получить в объеме 316 формы. Сколько анкет столько и вариантов статистики о прошедшем периоде. Несовпадение суммы анкетных данных выданных кредитов с суммой выдачи по данным ЦБ никуда не пропало, только теперь вычислить у кого ошибка невозможно. Методические основы известны – несовпадение данных формы 316 с управленческой отчетностью некоторых банков и прочие нюансы. Примечание. К моменту полного закрытия данных действовал принцип согласия банков на публикацию данных. Из ведущих банков (ТОП-30) оставалось только 6 банков, которые были готовы согласиться, но не успели письмом регулятору разрешить такую публикацию.

Во-вторых, многофакторность текущего момента, в том числе:

• общий циклический экономический кризис,
• вирусный кризис,
• ход выполнения национальных проектов и назревающая необходимость корректировки методов управления,
• ручное управление некоторыми социально-экономическими вопросами, которое может изменить тренд в любую сторону.

Остается вспомнить, что два предыдущих кризиса не победили ипотеку.

Кризис 2009 года: падение на 77%, в 2011 уже +10% к 2008 году.

Кризис 2015 года: падение на 35%, в 2017 уже +15% к 2014 году

Характеристики текущего момента, а именно:

глубокое вовлечение ипотечного кредитования в политическую и социально-экономическую жизнь страны,

разнообразие льготных программ,

доля банков с госучастием, приближающаяся к 85 % ,

позволяет надеяться на падение на значительно  меньшую глубину, чем в 2015 году. В самом оптимистичном варианте по итогам года объемы кредитования могут быть близки к 2019 году.

4. Ипотечная мысль обслуживает, а не развивает. Не претендуя на полноту анализа, бегло посмотрим, где встречаются или должны встречаться ипотечные мысли.

А. Департамент исследований и прогнозирования Банка России публикует докладные записки документы с пометкой «Содержание настоящей записки отражает личную позицию авторов и может не совпадать с официальной позицией Банка России. Банк России не несет ответственности за содержание записки».

Налицо многомерный когнитивный диссонанс. 1. Докладная записка на сайте регулятора изначально получает особый статус, а СМИ зачастую ссылаются как на Банк России. 2. Броские названия не в полной мере совпадают с содержанием. 3.Предлагаемые мысли интересны и обладают дискуссионным потенциалом. Материалы заслуживают смены статуса с докладной записки на авторскую статью и использования для научно-методической дискуссии, возможно, с проведением публичной конференции.

Примеры тем для дискуссии.

Декабрь 2018. А. Синяков, Ю. Ушакова «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться».

Март 2020. А. Ахметов, А. Морозов, А. Синяков, С. Сауль, Ю. Ушакова, Д. Чернядьев «Ипотека и доступность жилья».

Об ипотечной мысли самого регулятора можно судить по документам, изданным за последние годы под достойным девизом «Риски – наше всё».

Б. ДОМ.РФ. Перед уточнением статуса ипотечной мысли акционерного общества, принадлежащего государству, попробуем понять, что скрывается за этим названием. Проще всего сказать, что это Пароход и Человек, а остальное оставить для самостоятельных упражнений. Ввиду особенностей позиционирования ДОМ.РФ целесообразно все-таки точно процитировать саму организацию.

Апрель 2020, сайт АО. Акционерное общество «ДОМ.РФ» — финансовый институт развития в жилищной сфере. Создан в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению государственной жилищной политики.

Сентябрь 2019. Устав. Редакция 12. Акционерное общество создано решением учредителя от 29.11.1996 г. Общество является единым институтом развития в жилищной сфере.

Общество является коммерческой организацией, осуществляющей деятельность в целях содействия проведению государственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том числе, повышению доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан Российской Федерации, формированию благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, а также повышению эффективности управления в жилищной сфере.

Примечание. Утвержденную  стратегию ДОМ.РФ на сайте найти не удалось. Хорошо, что архивы хранят все варианты. В свое время они были достаточно исследоваыа. В Ипотечной телеграмме № 29. Прощальная стратегия АИЖК можно найти соответствующее резюме и ссылки на девять публикаций по теме.

Исторический экскурс. Годовой отчет АИЖК за 2004 год. В целях выполнения поставленных задач Правительством Российской Федерации в 1997 году был создан оператор Единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (ЕСР ИЖК) – открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК), одной из основных задач которого является рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг.

Итак, ДОМ.РФ – главный официальный генератор ипотечной мысли. Постоянно ждем от него интересных и полезных новинок.

Ипотечную мысль ДОМ.РФ можно разделить на две группы:

мысли, продвигающие деятельность самого ДОМ.РФ, превращающуюся в бизнес экосистему, включающую как государственную и квазигосударственную часть (дочерние общества), так и коммерческие предприятия со смешанным участием. Пример продвижения - внедрение в общественное сознание и нормативную базу ипотечных облигаций с гарантией ДОМ.РФ как главного способа секьюритизации ипотечных кредитов и т.д., и т.п.;

правильные мысли, которые положено озвучить в рамках выполнения национальных проектов. Например, сообщение от февраля 2020 года. Минстрой России и ДОМ.РФ разрабатывают концепцию программы строительства некоммерческого социального арендного жилья для граждан с доходами ниже среднего, которые не могут приобрести стандартное жилье в собственность с помощью ипотечного кредита. Реализация такой концепции требует четкого определения источника финансирования за счет средств бюджетной системы».

В. Рейтинговое агентство АКРА, сделавшее заявку на самостоятельную ипотечную мысль 18 июля 2019 года в исследовании «Оптимизированная многотраншевая секьюриизация. Как избежать ипотечного кризиса в России. АКРА представляет собственный проект развития рынка ипотечных ценных бумаг России». Мысль пролетела и исчезла даже с сайта  рейтингового агентства. А в ней было только высказано сомнение в преимуществах  однотраншевых бумаг с поручительством ДОМ.РФ  перед многотраншевыми облигациями.

Г. Ассоциация Российских Банков в активности не замечена. Ассоциация региональных банков России имеет Комитет по ипотечному кредитованию и проектному финансированию (в сфере строительства и ЖКХ), возглавляемый Федорко А.Н. заместителем генерального директора АО «ДОМ.РФ», председателем правления АО «Банк ДОМ.РФ». Из обсуждений на комитете можно отметить презентацию проекта стандарта ипотечного кредитования (авторство ДОМ.РФ). Из мыслей – предложения позволяющие  перейти рынку ипотечного кредитования в цифровой формат.

Интересные мысли можно услышать на конференциях в выступлениях, ответах на вопросы и, особенно, в  кулуарах.

К ипотечным мыслям можно отнести направления, которые могут изменить ипотечный рынок и ипотечный бизнес. Зачастую, мысли когда-то уже озвучивались, но не прижились. Зачем что-то менять, когда рынок растет. А если падает?

Коротко повторим несколько ипотечных мыслей, которые можно было бы ввести в дискуссионный оборот.

5. Так ли удобна фиксированная ставка по кредиту, что альтернативы даже не обсуждаются?

В период снижения процентных ставок получаем перекладывание кредитов из одного банка в другой с операционными издержками и уменьшением совокупной доходности кредитного портфеля банковского сообщества. Процентный риск кредитора, короткий срок жизни ипотечных облигаций в той или иной определяются фиксированной ставкой.

Что в активе фиксированных ставок? Удобство продавать и обсуживать кредиты и делать различные расчеты: от степени доступности ипотечных кредитов до параметров программ помощи.

Можно ли ужиться двум системам на одном рынке?  Практика других стран показывала, что фиксированная ставка при выдаче кредита выше. За стабильность надо платить.

На отечественном рынке плавающие ставки были, но вышли из моды после кризиса 2008/2009 гг. Попали в немилость за компанию  с валютными кредитами.  

К оригинальной ипотечной мысли можно отнести переменную ставку, предложенную АИЖК (ДОМ.РФ). Чаяния стабильности учтены и ежемесячный платеж по кредиту не меняется, а колебания ставки компенсируются сроком кредитования. За индикатор брали индекс потребительских цен. Интересный продукт свернули, так как для коммерческой организации доход важнее экспериментов по развитию рынка с  неочевидным итогом.

Примечание. Эксперимент  подробно описан в Ипотечной телеграмме № 20. На какие мысли наводит переменная ставка АИЖК 6,45 %? Ссылки на серию статей внутри телеграммы. № 20.

Разработать индикатор  - вот задача не только ипотечной мысли, а  всей финансовой сферы.

Смелость может пойти и в другом направлении. Разрешить банку через  пять лет после выдачи изменить  ставку по кредиту, а потом делать это раз в три года. Наше законодательство это не позволяет, но рынок и банки уже другие.

Вот тут-то ипотечную мысль надо проявить мегарегулятору в хорошем смысле использования слова «регулирование», имеющего отношение к управлению. Можно ли влиять на индикатор? Как поддерживать отрасль? Есть где развернуться.

6. Аренда и ипотечное кредитование могли бы друг друга дополнять.  Массовая аренда это не строительный проект в чистом виде, а многоэтапный бизнес:  проектное финансирование и стройка, сдача дома в аренду, выпуск ипотечных облигаций и возврат проектного финансирования, сбор арендных платежей и выплата доходности держателям облигаций.

Эксперименты через ЗПИФ или выкуп построенных квартир, реализованные ДОМ.РФ, подтверждают интерес, но трудно масштабируются.

Симбиоз с ипотекой лежит в двух плоскостях: аренда и ипотека для одного человека в разные периоды жизни, ипотека на наемный дом в  виде большого красивого закладного листа (устаревшее название).

Примечание. Обсуждалось подробно еще в мае 2015 года в статье  Спрос на арендное жилье ─ сотрудничество или конкуренция с ипотечным кредитованием.

Есть и неприятное. Придется вернуться к вопросу о завершении приватизации. Приступить к созданию бизнеса по управлению наемными домами, и, разумеется, обеспечить проект финансами или более точно системой привлечения финансов.

7. Всегда ли субсидирование ставки хорошо? Не модный и не популярный вопрос. А правильно коммерческим инструментом решать социальные задачи, подталкивая человека к кредиту? Вот тут-то и наличие в каждом городе арендного дома бы пригодилось.

Именно субсидирование ставки, а не факт помощи требует ревизии. Бюджетные обязательства на продолжительный срок влекут за собой не только затраты, но и постоянно растущий ком деятельности по управлению компенсациями. Можно задуматься о других механизмах поддержки, которые ограниваются одним финансовым годом, другими словами,  помощью в год выдачи кредита. Можно и страхование привлечь и т.д.

Ставка только один из факторов доступности приобретения квартиры в кредит. При любой ставке важно, сколько средств остается в семейном бюджете. Говорим про адресность помощи. Можно и в этом направлении посмотреть.

Главное не хвататься за инструмент субсидирования процентной ставки как за шланг с водой при пожаре. В пределе не сможем собрать пул кредитов для выпуска ипотечных облигаций из-за пестрого набора субсидированных кредитов.

8. Когда все хорошо, то победить ипотечное кредитование никакими другими инструментами невозможно. ЖСК – полезный, но нишевый инструмент, держащийся на льготном выделении земельных участков. Любые инициативы, связанные с жилищными накоплениями, застревали на старте. Можно критично посмотреть на все эти идеи от специальных вкладов до организаций со специальным регулированием – строительно-сберегательных касс.

Принципиально эти идеи живут при нескольких условиях:

• сложности накопить первоначальный взнос,
• готовности  государства поддерживать целевые накопления,
• менталитета терпеливого ожидания,
• умения складывать жилищное финансирование из нескольких источников,
• готовности заниматься специальным регулированием.

Список можно продолжить. Подробности в специальной статье  Четвертая попытка принять закон о строительных сберегательных кассах. Надо ли надо ждать пятую?

Еще раз задуматься в этом направлении можно из следующих соображений. Этот год  рынок вытянет. Так было в четвертом квартале 2008 года перед упадком 2009 года. В этом смысле 2021 год и последующие годы будут интереснее за счет вовлечения  более широких слоев населения. Если мировой кризис потреплет финансовую систему всех стран, то успешные послевоенные инструменты целевого накопления могут возродиться. По крайней мере, посмотреть на них критическим взглядом нужно.

9. Выдавать нельзя рефинансировать. Где запятая? И так и так не получается. Допустим, что техника секьюритизации позволит выпустить любой объем разнообразных ИЦБ. А кто их купит? Один-два раза государство в том или ином варианте. Этого мало.

Если были народные ОФЗ, то почему не появиться народным ипотечным облигациям. Сначала крупный игрок выкупает большой объем, а потом продает своим клиентам – физическим лицам. Немного хлопотно, но доход гражданам выше, чем депозит. Про размер накоплений в несколько раз, превышающий  ипотечный портфель забыть трудно.

10. Не «убивайте» страхование, оно ещё пригодится. Независимые страховщики бьются из последних сил. Страховые компании крупных банков забирают почти все объемы, а за крупными банками и объемов особо нет.

Риски не распределяются, а концентрируются. Законы больших чисел заменяют актуарные расчеты. После выплаты комиссионного вознаграждения и правильного резервирования у страховщиков на развитие остаются почти ничего. Добавим постоянное давление на страхование как дополнительные расходы, которые увеличивают полную стоимость кредита.

Последние события показали, что неплохо бы вернуться к страхованию временной потери трудоспособности. Да, и о финансовых рисках можно подумать.  Не исключены и дотации на страхование. По крайней мере, вместо финансирования реструктуризации могла быть использована программа страхования. Например, страхование не получения банком достаточных средств при взыскании или иной страховой продукт.

Заключение

1. Название,  некоторые обороты и полемический стиль заимствованы у В.И. Ленина, который родился ровно 150 лет назад 22 апреля 1870 года.

2. Нет сомнения, что опыт и энергия банков и Правительства преодолеют кризис.

3. За несколько месяцев будет сделан рывок в ипотечной цифровизации, а ипотечный бизнес  в  целом приблизится к ритейлу.

4. Может ли техническое совершенство развиваться постоянно на одной и той же ипотечной философии или стоит задуматься, как следующий кризис встретит ипотечный бизнес (выдачи и портфель) удвоенного или утроенного размера.

Это вопрос и является главным мотивом для написания этих апрельских тезисов.