Ипотечные заметки. Сетования регулятора

Много чисел и собственных наблюдений Банк России приводит для обоснования повышения надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам под предлогом ограничения рисков заемщиков и банков.

С 1 октября эти соображения превращаются в прямое действие. Регулирование ужесточается. Доступное кредитование станет дороже для банков и граждан.

Начнем с вывода. Пришло подтверждение частного мнения, что регулятор, бизнес и граждане живут разной жизнью. Другими словами, регулятор живет в мире показателей и коэффициентов, по-своему трактуя интересы людей и бизнеса.

Напоминает реакцию на чтение описания рентгеновского снимка обычным человеком - всё плохо, хоть сейчас ложись и помирай. А лечащий врач говорит: отрицательной динамики нет, в пределах нормы, наблюдаем. Связка рентгенолога с лечащим врачом неплохо работает. В нашей ситуации рентгенолог есть, а лечащего врача не хватает. Мегарегулирование стало напоминать монополизацию мнений.

I. Наблюдение о росте кредитного портфеля

Банк России сообщает, что с марта 2023 года прирост задолженности превышали 2 %, а в июне темп вырос до 2,5%. Итог – на 1 июля прирост в годовом выражении составил 27 %. Банк России фиксирует опасение в чрезмерном росте кредитного портфеля.

Из статистики можно выявить, что непрерывный прирост выдачи ипотечных кредитов, как главного драйвера прироста портфеля, ограничен периодом пять месяцев. Это - редкое явление. Чаще три-четыре месяца непрерывного прироста.

Посмотрим на данные о приросте выдачи и кредитного портфеля. Годовой прирост свыше 20 % - нередкое явление. Чтобы прирост кредитного портфеля превысил стандартные показатели надо очень постараться в выдаче ипотечных кредитов. Прирост кредитного портфеля не приводил к заметному ухудшению качества кредитного портфеля.

Альтернативная точка зрения заключается в том, что до чрезмерности еще далеко. Ранее негативные последствия высокого роста кредитного портфеля не обнаруживались.

II. Наблюдение о наиболее рискованных кредитах

Такими кредитами объявлены кредиты, обеспеченные правами требованиями до договорам долевого участия в строительстве.

Обозначен вредным разрыв цен в 39-40 % между первичным и вторичным рынком. Отмечен риск занижения соотношения кредита к залогу. Предполагается, что реальный LTV рассчитывается неточно.

Лекарством назначено кредитование приобретения новостроек с первоначальным взносом не менее 30 %. Использован термин запретительный уровень надбавок.

Кредиты с залогом жилой недвижимостью обозначены рискованными с первоначальным взносом ниже 20 %, а при долговой нагрузке свыше 50 % с ПВ ниже 30 %.

Главная идея мегарегулятора – сместить кредитование в сторону кредитов с менее рискованными кредитами.

Несколько альтернативных соображений.

Первое. Строительно-инвестиционная отрасль прошла извилистый путь, включая крупные банкротства. Всё это время просрочка по кредитам на новостройки ниже в несколько раз просрочки по другим ипотечным кредитам.

Второе. Часть сделок по приобретению новостроек происходит через договор купли-продажи, а не ДУДС.

Третье. Договоры оплачиваются безналичным способом, что делает наглядным размер первоначального взноса в каждом конкретном договоре.

Четвёртое. Негативная оценка в более высокой стоимости новостроек по отношению к вторичке является экспертным мнением, не имеющим продолжительного практического подтверждения.

Пятое. Усредненный первоначальный взнос по льготным программам последние месяцы не превышает 25 %.

Это меньше 30 % и запретительное влияние на льготные программы можно зафиксировать. По крайней мере, на вербальном уровне.

Шестое. Коммерческие банки четверть века занимаются ипотечным кредитованием и накопили опыт по управлению выдачей ипотечных кредитов и управлением кредитным портфелем. Можно предположить, что практический опыт позволяет кредитовать с разумным риском.

Седьмое. Регулятор много лет подряд боролся с банковскими комиссиями в кредитованиями, которые повышали доходность. Сокращение выдач на доходы банков повлияет не лучшим образом.

Восьмое. Чудо в виде снижения цен на новостройки на 20-40 % вряд ли произойдет. Напомним про снижения курса рубля и удорожание части комплектующих. Давление на кредитование новостроек не ослабнет. Сокращение реализации новостроек ничего хорошего не даст. На всякий случай, вспомним про проектное финансирование – нет продаж и нет выплат по кредитам.

 Выводы

1. Практика ипотечного кредитования не подтверждала регулярные опасения регулятора.

2. С одной стороны реальный мир с квадратными метрами, квартирами для проживания, кредитным портфелем для доходом и т.д. С другой стороны, показатели инфляции, LTV, ПДН. Эти две прямые идти параллельно и не стремятся пересечься. Готовность Банка России к компромиссам и учета интересов бизнеса и людей не очевидна.

3. Негативный эффект от макропруденциальных требований будет, но неравнозначный у всех кредиторов.