Светлана Ковалева: Если рынок ипотеки перестанет расти, то затормозит и рефинансирование

Светлана Ковалева, заместитель управляющего операционным офисом Абсолют-банка в Екатеринбурге

— Может ли ипотечное рефинансирование как отдельный продукт обогнать по популярности ипотеку?

Говорить о том, что рефинансирование обгонит ипотеку по популярности, не приходится. Это ведь вторичные выдачи и, образно говоря, не тот случай, когда черепаха побеждает в гонке Ахиллеса. В условиях снижения процентных ставок по ипотеке, безусловно, растет рефинансирование, но параллельно растут и первичные выдачи. Чем ниже ставка по жилищным займам, тем активнее граждане покупают недвижимость. Если рынок ипотеки перестанет расти, то затормозит и рефинансирование. Кроме того, необходимо учитывать, что клиентам не всегда выгодно рефинансировать свой ипотечный кредит, даже если новая ставка ниже на 2–3 п.п. В случаях с ипотекой с аннуитетной формой погашения после истечения нескольких лет основной объем процентов по кредиту уже выплачен и большая часть ежемесячного платежа идет на погашение основного долга. Если клиент оформляет новый кредит на погашение старого, то он заново начинает выплачивать проценты.

— Назовите общие характеристики клиента рефинансирования?

Наиболее активно рефинансируют ипотеку заемщики в возрасте 25–35 лет, 70% из них — семейные пары. Ежемесячный доход людей, прибегающих к рефинансированию, обычно на 10–15% выше среднестатистического заемщика. 60% заемщиков рефинансируют ипотеку, которую брали на приобретение квартир в новостройках. С «обычной» ипотекой разница есть — там преобладают выдачи на покупку готовых квартир (70% сделок).

Средняя сумма, которую хотят рефинансировать екатеринбуржцы, составляет 1,8 млн руб. Это чуть выше средней суммы ипотечного кредита — 1,7 млн руб. Причина в том, что к рефинансированию обычно прибегают заемщики с более крупными суммами кредитов. Минимальная планка рефинансируемого кредита в Екатеринбурге, с которой мы сталкивались в 2017 году,— 900 тыс. руб. Нежелание рефинансировать суммы менее 1 млн руб. не связано с какими-то препонами со стороны банков. Заемщики, как правило, не хотят входить в эту историю, им кажется, что проще погасить подобные суммы на существующих условиях. Верхняя планка в 2017 году не превышала 6 млн руб.

— Что является поводом для отказа в ипотечном рефинансировании?

Во-первых, это наличие просрочек по кредиту за последние несколько месяцев. Срок, в течение которого у заемщика не должно быть допущено просрочек по платежам, каждый банк определяет самостоятельно, и он может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет. Во-вторых, слишком «молодой» кредит. Другой банк, скорее всего, не согласится рефинансировать ипотеку, если период его обслуживания менее шести месяцев. В-третьих, использование материнского капитала для погашения ипотеки. В силу юридических тонкостей (необходимость наделения детей долями в собственности) другой банк не сможет рефинансировать этот кредит. Такая же проблема возникает, если маткапитал был использован при покупке квартиры в качестве первоначального взноса. Банки могут отказать в рефинансировании, если заработная плата заемщика сократилась и ее размер стал недостаточным для обслуживания кредитных обязательств. Однако выходом в этой ситуации может стать увеличение срока выплаты кредита. Преградой на пути к рефинансированию может стать снижение стоимости квартиры. При оформлении нового кредита на погашение действующего повторно проводится оценка недвижимости, являющейся объектом залога. Обычно банки одобряют рефинансирование на сумму не более 80% от нынешней стоимости залога. Проблемой может стать неузаконенная перепланировка квартиры, выявленная при новой оценке недвижимости.