Сбербанк рассказал, как продать ипотечную квартиру
Продать ипотечную квартиру в России вполне реально, такие сделки не редкость и существует несколько схем их реализации, заявил старший управляющий директор, главный аналитик блока "Финансы" Сбербанка Михаил Матовников.
"Продать квартиру из-под ипотеки вполне возможно, это реально, но, конечно же, несколько труднее, чем продать квартиру, у которой нет дополнительных обременений", — заявил эксперт на "Ипотечном марафоне".
По его словам, нельзя сказать, что такие сделки – это редкость.
Примерно 3–5% ипотечных квартир продаются с использованием разных схем, через них проходит каждый 20-й заемщик.
Чтобы не отпугивать покупателей
Проще всего продать квартиру без обременений. Для этого заемщики ищут деньги и гасят ипотеку. Матовников привел в пример заемщиков, которые рефинансируют ипотеку потребительским кредитом. По его словам, иногда это имеет смысл, даже если какую-то часть процентов придется переплатить на время обслуживания потребительского кредита во время продажи квартиры.
"Это достаточно распространенная ситуация. Мы даже изучали, зачем люди берут потребительские кредиты для погашения ипотеки. Самый типичный случай – это продать (квартиру – ред.) и не иметь вообще никаких ограничений, и не отпугивать покупателей квартиры, потому что она ипотечная", — пояснил он.
Если у покупателя наличные деньги, а не ипотечный кредит, одна из распространенных схем – заключение предварительного договора купли-продажи, по которому покупатель дает аванс в сумме ипотечного кредита, который должен быть направлен на погашения долга. В данном случае оформляется расписка об обязанности продавца использовать аванс по назначению.
"Дальше снимается обременение и соответственно все идет по схеме номер один. Но откровенно говоря, эта схема для покупателя немного страшная, она несет очень большие риски для покупателя (риск использования аванса не на погашение ипотеки — ред.). Такие схемы требуют очень высокого уровня доверия между сторонами", — рассказал эксперт.
Две ипотеки
В остальных схемах, по словам Матовникова, активное участие принимают банки. В первых двух кредитные организации не задействованы.
В случае, когда покупатель на покупку квартиры берет ипотеку, схема зависит от того, в каком банке заложена покупаемая квартира. Так, если кредит покупателя и залог — в одном банке, то в такой ситуации всю сложную работу проделывает кредитная организация.
Сначала покупатель берет ипотечный кредит, под него оформляется второе обременение на ту же самую квартиру. Дальше деньги направляются на погашение кредита продавца, и банк снимает обременение с квартиры.
"В этой ситуации ни у кого: ни у банка, ни у покупателя, ни у продавца нет рисков, что что-то пойдет не так, например, сделку не зарегистрирует Росреестр, ситуация редкая, но возможная. Но в данном случае все риски сняты", — заявил Матовников.
Обязан платить по двум кредитам
Далее эксперт рассмотрел случай, когда ипотечный кредит на продаваемую квартиру в одном банке, а кредит покупателя – в другом. "Наверное, возможны схемы, когда два банка договорились и все сделали, но риски обычно оказываются неприемлемыми для банков", — пояснил он.
В основном схема купли-продажи выглядит так: продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку в том банке, где у покупателя — кредит на покупку жилья. Таким образом, получается переход в схему, описанную выше, когда всю документальная работу делает уже банк, отметил эксперт.
"Эта схема минимально рискованная для всех участников. Единственное, заемщик попадает ситуацию, когда он в течение, например, недели или двух, максимум месяц, чуть ли не обязан платить по двум кредитам", — сказал Матовников.
Из-за сложности схемы, такая переплата может измеряться десятками тысяч рублей. Но это достаточно отработанная схема, добавил он.