Сбербанк: рынок жилья оказался одной из самых устойчивых сфер в экономике

Рынок жилой недвижимости на фоне санкций и общего тревожного новостного фона первой половины 2022 года показал себя как один из самых устойчивых бизнесов в российской экономике, считает заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов. Более того, не ожидается стагнации отрасли и в будущем – девелоперы стабильно готовят к запуску новые жилые проекты в разных классах. А вот с рынком коммерческой недвижимости, по мнению топ-менеджера крупнейшего банка страны, все не так радужно. В интервью РИА Новости Попов рассказал, что "Сбер" серьезно уменьшил аппетиты в отношении сделок по торговым центрам и офисам и ожидает в будущем переформатирования ряда гостиниц, ориентированных на деловой туризм, в апартаменты.

– Анатолий Леонидович, как изменилась ситуация с кредитованием застройщиков жилья после 24 февраля? На какую сумму было выдано кредитов с начала года и какова динамика по отношению к прошлому году?

Отрасль жилой недвижимости на фоне всех происходящих событий выглядит как одна из самых устойчивых сфер в экономике. Во-первых, спрос здесь внутренний, а импортозависимость небольшая – около 2-3% в эконом-классе, до 15% в "бизнес-плюсе" и элитном сегменте. Мы не видим критических факторов, мешающих вовремя и с теми же самыми издержками завершить девелоперский проект.

Во-вторых, устойчивость отрасли обеспечивается 214-ФЗ о долевом строительстве. Покупатели, приобретающие новостройки, могут быть уверены, что их интересы защищены банками.

Ну и в-третьих, застройщикам гарантирована стабильность условий кредитового договора. Так, даже когда Банк России поднимал ключевую ставку до 20%, это не оказало существенного влияния на деятельность девелоперов. Связано это с тем, что, как правило, по проектам, где идут продажи, остаток по кредиту может покрываться средствами на эскроу вплоть до 100% и более. Другими словами, застройщики могли быть уверены, что мы в Сбербанке ставки по кредитам им не поднимем.

– Но разве банки весной этого года на фоне роста ключевой не приостановили выдачу новых кредитов?

Если говорить о Сбербанке, а наша доля в проектном финансировании жилищного строительства составляет 55%, то мы не приостанавливали ни выдачу средств по действующим проектам, ни согласование новых кредитов. В марте-апреле была некоторая неопределенность, поэтому мы получили меньше заявок, чем рассчитывали в начале года.

Результаты первых четырех месяцев по выдаче новых кредитов оказались на 15% ниже, чем в 2021 году. Но 15% – это, будем откровенны, не такое значительное падение в той обстановке, что была весной. А тот факт, что ставки по кредитам в целом сохранились, и правительство очень вовремя поддержало спрос льготными ипотечными программами, позволил нам за прошедшие месяцы 2022 года перечислить девелоперам чуть более 1,2 триллиона рублей, по сравнению с 800 миллиардами годом ранее.

Всего же за это время в банк поступило 1350 заявок на кредиты от застройщиков – это фактически столько же, сколько и в прошлом году.

– То есть уже можно говорить, что этап охлаждения спроса на заемные средства для девелоперов после снижение ключевой ставки до 8% пройден? Насколько могут замедлиться темпы кредитования по итогам года?

Действительно, в марте мы видели определенное снижение активности со стороны девелоперов, прежде всего, потому что рынок ожидал появления мер господдержки для строительных компаний. Но постановление правительства 534-ПП, направленное на субсидирование ставки по кредитам девелоперам на развитие проектов и новые площадки до 7,5%, позволило компенсировать снижающуюся рентабельность проектов жилья. Также мы продолжили работать по программе низкомаржинальных проектов в рамках 629-П.

С апреля мы наблюдаем восстановление спроса со стороны застройщиков и считаем, что такая ситуация сохранится в дальнейшем. Мы видим, что девелоперы готовят новые проекты не только в "экономе" или "комфорте", но даже в классе "люкс", где стоимость квадратного метра стартует от 2 миллионов рублей. На все есть спрос.

Мы ожидаем, что в 2022 году количество новых заключенных кредитных договоров на финансирование жилья будет на уровне прошлого года и составит более 2 тысяч договоров. Если говорить про лимиты кредитования застройщиков, то по итогам года рассчитываем на объем новых открытых кредитных линий на сумму около 2,5 триллиона рублей.

– Как вы оцениваете финансовую устойчивость жилых проектов, которые финансирует Сбербанк? Приходится ли вам чаще отказывать застройщикам в 2022 году в финансировании из-за увеличившихся рисков?

Как я уже говорил, жилая недвижимость – довольно устойчивый бизнес, и это хорошо видно по стресс-тестам, которые мы проводим по нашим клиентам. В ходе стресс-тестирования мы моделируем ситуацию понижения цен при одновременном удорожании себестоимости проекта и замедлении спроса. И сейчас даже при агрессивных пессимистических сценариях меньше 1% проектов показывают, что им требуется дополнительное внимание кредиторов с точки зрения будущих рисков.

Поэтому в этом году, несмотря на всю сложность экономической ситуации, уровень одобрения по новым сделкам у нас выше 95%, то есть мы отказываем в финансировании или просим доработать экономические показатели проекта меньше, чем 5% клиентов. Подобный результат – свидетельство того, что в целом экспертиза участников рынка жилой недвижимости в России растет, а застройщики уже обладают определенной практикой работы с банками и умеют грамотно готовить документы для получения проектного финансирования.

– От чего зависят результаты стресс-тестов?

Важнее всего уровень рыночных цен, который сложился в локации. Конечно, проекты в небольших городах, где уровень цен меньше, чем в миллионниках, обладают меньшим запасом прочности. В настоящее время Сбербанк обеспечивает средствами строительство в России 46,6 миллиона квадратных метров жилья, из них на города-миллионники приходится примерно 45%.

– Как текущие ставки по ипотеке влияют на продажи застройщиков жилья? Считаете ли вы их оптимальными?

Конечно, всем игрокам рынка жилья всегда хочется более низких ставок. Именно появление льготной ипотеки подтолкнуло спрос на жилье в 2020 году в условиях полной неопределенности с ситуацией в экономике из-за коронавируса. В этом году ситуация аналогичная: продление льготной ипотеки по ставке 7% привело к тому, что объемы выдачи уже в июне оказалось в полтора раза больше, чем в мае. Подобные программы крайне нужны, чтобы поддержать отрасль в период волатильности. Но снижение ключевой ставки постепенно приводит к стабилизации спроса, делает массовую ипотеку на рыночных условиях более доступной и снимает ограничения по чеку, которые всегда есть в льготных программах.

Сейчас мы не видим замедления спроса в реальных продажах. Более того, многие девелоперы вместе с банками начинают создавать собственные программы субсидирования ипотеки, и это также позволяет поддерживать спрос. Посмотрите хотя бы на рекламные щиты на основных московских магистралях, привлекающие внимание к ипотеке под 0,1%.

– Да, но это очень хитрые продукты, где человека фактически принуждают в обмен на дешевую ипотеку покупать жилье с ценой квадрата намного выше рыночной…

Здесь можно посоветовать потенциальным покупателям жилья только одно: вооружиться калькулятором и считать, сравнивая переплаты для разных банковских продуктов. Я думаю, что, как всегда, баланс находится где-то посередине.

– Что вы думаете о том, чтобы сделать льготную ипотеку постоянно действующей программой?

С моей точки зрения, льготные программы действительно важны в момент замедления спроса или в момент неопределенности, а потом рынок и сам начинает неплохо справляться. Вспомним, при ключевой ставке в 4,25% льготная ипотека была не слишком востребована – рынок предлагал более привлекательные программы для заемщиков. Более того, тогда мы все стали свидетелями некоторого дефицита предложения, что привело к росту цен.

– Кстати, а что будет с ценами на жилье в ближайшем будущем с точки зрения Сбербанка?

Мы ориентируемся на то, что рост цен на новостройки, который мы видели в 2020-2021 годах, сойдет на нет и стоимость жилья будет зафиксирована более-менее на действующем уровне минимум до начала 2023 года. Уже по результатам первой половины года мы видим небольшое, меньше 10%, но падение стоимости жилья.

– Но это не тревожащая ситуация? Не предвестник обвала рынка?

Ни в коем случае. Не исключено, что ключевая ставка и дальше будет снижаться, а это в свою очередь поможет экономике девелоперских проектов и сделает более доступной ипотеку для населения. При этом предложение на рынке новостроек остается прежним, не падает, и эти два фактора вместе как раз говорят в пользу "стабильных" прогнозов, без поводов для паники.

– Какой объем эскроу-счетов был раскрыт в "Сбере" с начала года? Какие прогнозы до конца года?

С начала года в "Сбере" раскрыто эскроу-счетов на 548 миллиардов рублей, а за весь период работы механизма проектного финансирования – на более чем 1 триллион рублей. По нашим прогнозам до конца года мы раскроем счетов еще более чем на полтриллиона рублей.

– Как вы думаете, закрыта ли тема поэтапного раскрытия эскроу-счетов в стране и при каких условиях этот механизм все же имеет право на существование?

Мы считаем, что реформа, не допускающая досрочного раскрытия счетов, дает стабильность рынку. Именно она нам позволяет с уверенностью говорить, что у нас нет ни одного проблемного объекта. Возвращение к старой схеме, даже в минимальном виде, приведет к новому витку дефолтности.

Поэтому, надеюсь, дискуссия о раскрытии эскроу-счетов все же была закрыта на совещании, где глава государства поддержал мнение Банка России по этому вопросу. Иное бы дало для нас как для банка неопределенность финансовых условий, что сказалось бы и на наших решениях о выдаче новых кредитов.

– А что вы думаете о передаче эскроу-счетов от банка к банку в случае, если меняется кредитор застройщика?

Здесь есть два важных ограничения. В среднем девелоперский проект длится три года и менее, что для проектного финансирования, если брать не только рынок недвижимости, мало. Теперь давайте представим, что прошел один год и банк, изначально предоставивший проектное финансирование, понес самые высокие риски на начальном этапе проекта. Между тем, предлагая ту или иную ставку заемщику, банк распределяет свои риски во времени. Когда риски стали минимальны, другая кредитная организация предлагает девелоперу рефинансирование под более низкую ставку. Естественно, застройщик двумя руками за, но кто и как возместит первому банку риски первого этапа?

Еще один важный нюанс – это то, что при открытии эскроу-счетов обязательства возникают у двух сторон: и у банка, и у покупателя жилья, чьи средства лежат на эскроу. Соответственно, в обязательном порядке требуется согласие физических лиц при переводе эскроу-счетов из одного банка в другой. А ведь юридически, по действующему Гражданскому кодексу, люди свое согласие могут и не дать, например, если они не доверяют новому банку, куда предлагается перевести деньги. Так что без изменений ГК РФ такой механизм полноценно работать не будет, и есть большой вопрос, а нужны ли в действительности такие изменения. Бумажной волокиты гигантское количество, а преимущества неясны.

– Коммерческая недвижимость в России сегодня находится не в лучшей ситуации. Какие основные проблемы испытывает отрасль?

Коммерческую недвижимость нужно разделять на несколько сегментов. Самая сложная ситуация в торговых центрах. Очевидно, что на этом рынке, прошедшем уже несколько кризисов, есть определенные трудности. У текущей ситуации два фундамента: уход международных арендаторов спровоцировал снижение трафика и падение выручки, а еще больше сложности добавило интенсивное развитие рынка электронной коммерции. В России уже есть два игрока e-com с выручкой даже выше 1 триллиона рублей у каждого. А если добавить к ним еще нескольких крупных участников, то получается, что около 3 триллионов рублей из потребления в торговой недвижимости перешли в e-commerce. Представьте, сегодня каждое второе электронное устройство в России уже покупается через интернет. Это гигантские изменения рынка и у ТЦ серьезные проблемы.

Не все просто в сегменте офисов: в классе А предполагается большой отток из числа западных арендаторов, так что мы считаем, что сегодня это уже не такой понятный бизнес, как был раньше.

Гостиничный бизнес чувствует себя по-разному в зависимости от локации. На курортах Краснодарского края и Кавказа, например, спрос на гостиницы более чем повышенный и есть даже дефицит объектов. А вот деловой туризм, прежде всего в Москве и Петербурге, подкосили сначала пандемия коронавируса, а сейчас фактически полное отсутствие иностранных туристов. Гостиничный номер в Москве в качественном отеле под управлением международного оператора теперь стоит меньше 10 тысяч рублей в сутки – такие цены были на рынке десять и более лет назад. Поэтому наш прогноз, что многие действующие гостиницы на основных направлениях бизнес-туризма могут быть переформатированы в апартаменты и проданы. Как правило, все эти отели находятся в достаточно хороших местах, со стоимостью квадратного метра в 600-700 тысяч рублей. Какой смысл здесь иметь полупустой отель, если можно его продать?

Единственный сегмент, в благополучии которого мы сейчас уверены, – это склады. Они востребованы, так как нужны в том числе электронной коммерции.

– С учетом, что будущее трех из четырех сегментов рынка коммерческой недвижимости довольно туманно, как Сбербанк видит свое участие в финансировании рынка?

Начнем с позитивных моментов. По гостиницам есть утвержденная программа Ростуризма по субсидированию и поддержке, и Сбербанк по ней работает. Мы видим на нее большой спрос и надеемся, что качественный региональный туризм получит большой толчок благодаря нашей поддержке – и в Краснодарском крае, и на Камчатке, и в Забайкальском крае, и во многих других регионах страны.

Банк продолжает финансировать склады и готов наращивать портфель в этом сегменте. За шесть месяцев 2022 года объем нового кредитного бизнеса составил порядка 8 миллиардов рублей. Мы видим меньшие объемы финансирования, чем за аналогичный период 2021 года, но по итогам года динамика может восстановиться. А вот по новым сделкам в сегменте офисных и торговых центров мы весьма уменьшили наши аппетиты. Падение объема финансирования по таким объектам составляет порядка 30-40% по сравнению с 2021 годом. По тем же офисам мы видим, что объем ввода в ближайшие два года и ожидаемый спрос – это два несбалансированных на текущий момент параметра, причем не в пользу девелоперов. Будет избыток предложения и недостаток арендаторов и покупателей, что, естественно, отразится на ценах и на ставках аренды.

– Как ведут себя застройщики ТЦ, офисов и гостиниц для делового туризма, которым банк успел предоставить кредиты раньше? Обращаются ли компании к вам за реструктуризацией финансирования?

Несмотря на сложности, с которыми столкнулся рынок коммерческой недвижимости, в этом году Сбербанк не получил ни один новый объект из-за дефолта по кредиту или из-за отсутствия целесообразности реструктуризации. Мы пытаемся со всеми клиентами найти удовлетворяющий все стороны выход из ситуации. На наш взгляд, важно не только опираться на собственное мнение, но и довериться бенефициарам, которые успешно прошли кризисы 2008 года и 2014 года. Частные предприниматели, нацеленные на успех, точно быстрее трансформируют бизнес в более эффективном русле, нежели Сбербанк, в чей профиль деятельности не входит управление объектами недвижимости.

Тем не менее я не исключаю, что по итогам 2022 года у нас может быть передача каких-то единичных объектов. Но это будет очень точечно, потому что бенефициары готовы бороться за свои проекты. Банк традиционно поддерживает своих клиентов в период неопределенности, поэтому мы провели ряд реструктуризаций, в первую очередь для клиентов из сегмента торговых центров и гостиниц, ориентированных на деловой туризм.

– А нужна ли рынку коммерческой недвижимости программа льготного кредитования застройщиков по аналогии с помощью девелоперам жилья?

Если говорить о потребностях экономики страны, то это не то, что критически важно, откровенно говоря. У страны есть масса задач по переориентации на Восток, развитию транспортных магистралей, трубопроводов, портовых мощностей, и это очевидно приоритетные направления. А вот то, сколько у нас будет офисов класса А или В, не так существенно для экономики, тем более, когда предложение больше спроса.