Счета эскроу стремительно раскрываются
Эксперты ожидают резкого увеличения раскрытия счетов эскроу в связи с активным вводом нового жилья во втором полугодии 2022 года и в 2023 году. В этом случае при замедлении новых проектов в жилищном строительстве у банков быстро исчерпается «бесплатный» источник фондирования кредитов застройщикам. В такой ситуации банкам придется замещать их более дорогими ресурсами, что может привести к ухудшению качества ссудного портфеля.
По оценке рейтингового агентства АКРА, в 2022–2023 годах ожидается массовое раскрытие эскроу-счетов. В среднесрочной перспективе это позволит девелоперам «относительно комфортно» пройти период экономической турбулентности. В частности, в 2021 году с эскроу-счетов было перечислено свыше 1,3 трлн руб., свидетельствуют данные ЦБ. Традиционно средства перечисляются на счета застройщиков и в счет погашения кредитов после сдачи объектов. При этом за весь прошлый год на счета эскроу поступило 1,9 трлн руб., т.е. у банков наблюдался профицит в объеме 600 млрд руб. Однако в дальнейшем это показатель будет сокращаться. В частности, по словам директора группы корпоративных рейтингов АКРА Василия Тануркова, «объем поступлений от раскрытия эскроу-счетов будет примерно равен объему поступлений на эскроу-счета». По его оценке, объем раскрытия возрастет до около 2 трлн руб. с 2023 года.
На начало мая 2022 года, согласно данным ЦБ, в российских банках было открыто 733,6 тыс. эскроу-счетов, на которых было размещено 3,8 трлн руб. С 2018 года объем перечисленных средств с «раскрытых» счетов составил почти 1,6 трлн руб. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию по итогам первого квартала 2022 года составила чуть выше 4% годовых. На отчетную дату, согласно данным ЦБ, застройщики, работающие с эскроу, оформили в банках почти 5,3 тыс. кредитных договоров на 7,9 трлн руб., однако выбрали всего 3,05 трлн руб. из кредитных лимитов.
Вместе с тем рост рисков и неопределенности в первом квартале 2022 года уже обусловил замедление, а где-то и остановку запуска новых проектов жилищного строительства, отмечает независимый эксперт Андрей Бархота:
«Для банков это означает исчерпание этого источника фондирования новых проектов к моменту кульминации ввода нового жилья, который как раз и придется на вторую половину 2022 года и на 2023 год».
В свою очередь, если «бесплатные» эскроу-счета будут исчерпаны, банкам придется использовать клиентские депозиты, стоимость которых на 4–6 п. п. дороже, отмечает эксперт. «В результате проектное финансирование еще больше замедлится, и мы можем увидеть ухудшение кредитного качества этого ссудного портфеля»,— считает господин Бархота. Ведь средства на эскроу-счетах — это источник фондирования кредитов застройщикам.
Согласно данным Росстата, за пять месяцев в России было введено 44,5 млн кв. м жилья. Это в полтора раза выше, чем годом ранее. Однако до конца года темпы ввода жилья будут замедляться. Как отмечал ЦБ, «к концу 2022 года и в последующие год-два можно ожидать некоторого снижения темпов роста объемов ввода ввиду роста себестоимости производства и возможной нехватки строительных материалов, а также увеличения сроков строительства из-за изменения логистики на фоне проблем с импортными поставками и моратория на штрафы за задержку сдачи жилья до конца 2022 года».
По оценке Минстроя, ввод жилья в этом году сохранится на уровне 2021 года, т.е. превысит 92 млн кв. м.
Создавшаяся ситуация отразится и на рынке ипотеки. Так, при замедлении строительства перечень новых строящихся квартир и гибкое ценообразование на них резко сужается, таким образом, ипотечный бум переходит в стадию полустагнации, отмечает господин Бархота. ЦБ также ожидает замедления темпов роста ипотечного кредитования в 2022 году до 10–15% против 26,7% в 2021 году.