Сергей Бекренев: Некоторое охлаждение рынку ипотеки не помешает
Автор: Сергей Бекренев,
основатель и президент Европейской юридической службы
Ипотечный рынок ставит рекорды вот уже третий год подряд. В прошлом году, согласно данным «Дом.РФ», выдача ипотечных кредитов увеличилась на 50% до 3 трлн руб. по отношению к 2017 г. Средний размер кредита составил около 2 млн руб., тогда как годом ранее этот показатель был 1,86 млн руб.
В текущем году нас ждет охлаждение рынка ипотеки по двум причинам. Первая причина – рост ипотечных ставок вслед за ростом ключевой ставки Банка России. Крупные банки начали поднимать их еще в начале прошлой осени. Скоро ожидается новое повышение. Так что в первом полугодии этого года ставки по ипотеке вновь выйдут на двузначные значения и превысят 10%.
Вторая причина – это рост просрочки. Ипотека считается самым безрисковым (для банков) классом кредитов, однако в стране пятый год падают реальные доходы граждан, что нашло отражение и в росте просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Пока речь идет только о росте необслуживаемых свыше трех месяцев кредитов на 20%, но звоночек неприятный. Конечно же, объемы ипотеки в сравнении с ВВП России пока небольшие и рост просрочки не грозит перерасти в полномасштабный ипотечный кризис, который мы наблюдали в 2007–2008 гг. в США и Европе. Но не стоит забывать, что речь идет не о макроэкономических показателях, а о конкретных семьях, у которых банк за неуплату может отобрать жилье.
Итак, рост ставок и рост просрочки станут причиной охлаждения рынка, причем процесс этот двусторонний: банки будут реже одобрять кредиты, а граждане будут воздерживаться от них, предпочитая подождать до лучших времен. По оценкам аналитиков Сбербанка, рост ипотечной ставки на один процентный пункт снизит спрос на эти кредиты на 20%. Безусловно, это не означает, что и объемы выдачи новых кредитов сократятся на те же 20%, но очевидно, что темпы роста ощутимо замедлятся.
В прошлом году случилось еще одно примечательное событие: ипотека перестала быть кредитной экзотикой и стала условием для роста всего строительного рынка жилья. Иными словами, от динамики ипотечных портфелей банков теперь зависят темпы ввода жилых домов: в 2018 г. на ипотеку было выкуплено почти 43 млн кв. м в многоквартирных домах и около 33 млн кв. м в индивидуальных домостроениях. Переход на проектное финансирование еще больше закрепит эту тенденцию. В итоге вся строительная отрасль окажется в зависимости от динамики ипотеки. Тут есть плюсы и есть, конечно, минусы. Плюсы в том, что проблема обманутых дольщиков канет наконец в Лету, минусы же в том, что девелоперы попадают в прямую зависимость от банковских ставок.
Однако ипотека – дело государственной важности номер один, поскольку она, во-первых, является мотором для огромного количества смежных отраслей, а во-вторых, это чуть ли не единственный «зеленый росток» в нашей стагнирующей экономике.
Именно поэтому в конце января решать, как поддержать этот рынок, собралась рабочая группа Госсовета по проблемам развития рынка жилья, формирования комфортной городской среды, повышения качества жилищного строительства. Губернаторы наперебой предлагали свои рецепты поддержки ипотеки, основными из которых стали различные программы субсидирования таких кредитов. Предложения губернаторов озвучил министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев. Министр считает, что для поддержания рынка ипотеки ставки по ней должны находиться вблизи 5%. Другим предложением, с которым министр согласился, стало предложение к государственным и коммерческим банкам субсидировать ипотеку из собственной прибыли.
Последняя инициатива больше похожа на экспроприацию в лучших традициях большевиков, а ставка в 5% выглядит фантастически – тем более если вспомнить, что президент страны ставил задачу снижения ставки до 7% лишь к 2024 г. О реакции банкиров пока ничего не слышно, но вряд ли они обрадовались предложениям губернаторов. Совершенно неправильно подменять рыночные механизмы искусственными льготами. Льготы хороши, если они точечные для определенного круга заемщиков, например, для многодетных семей или для рефинансирования части кредитов. Но за счет льгот поддерживать огромную строительную отрасль экономически неэффективно, это потребует колоссальных трансферов из бюджета. А на фоне непрекращающихся санкций бюджет, а также резервные фонды должны быть в плюсе, не перегружены социальными программами.
Проблемы на рынке ипотеки целесообразнее решать экономическими же методами. Кроме того, некоторое охлаждение рынку ипотеки не помешает, особенно учитывая неприятный рост просрочки по таким кредитам. Тем более что сокращение спроса приведет к усилению конкуренции, что благотворно скажется на потребителях. Хотя в выигрыше наверняка останутся наиболее крупные банки.