Ипотечные заметки. Гремучая смесь аренды и ипотеки
На третьей неделе июня появился большой информационный повод, вызвавший оживление, одобрение и возбуждение.
Речь идет о предложении субсидировать молодежи (35 лет) 50 % платежей за аренду жилья при условии одновременного накопления на будущий ипотечный кредит на квартиру в новостройке. Годовой ориентир по субсидированию – 310 тысяч человек
Комментарии отмечали важность развития аренды, помощи молодежи, ценность своей квартиры и вообще комфортного жилья. Получился конструктор правильных не связанных между собой мыслей, точнее фраз или лозунгов.
Системный взгляд на проект не находит причин для восторга.
Документов нет, а вербальные интервенции от имени Минстроя, Росмолодежи и ДОМ.РФ могут содержать ошибки. Исходим из услышанного.
Первое. Персональный примерный расчет. Допустим, что надо накопить 20 % первоначального взноса до суммы около 900 тысяч рублей. Исходим из средних сумм кредита.
Допустим, что арендный платеж 30 тысяч рублей и компенсируется 15 тысяч. Половина идет на накопление. Без процентов по вкладу. Это 60 месяцев и 5 лет
Это – новостройка и сразу не заселишься. Добавим оптимистичное ожидание в 2 года.
Итак, 7 лет. Ошиблись и что-то пошло быстрее за 5 лет.
То есть, между началом процесса аренды и заселением в свою квартиру – 5-7 лет.
Второе. Связанные продукты: аренда, вклад, кредит, покупка квартиры. Такая конструкция не простоит 5 лет или будет неинтересной. Прогнозировать условия очень сложно. Кто-то должен взять на себя процентные риски.
Строительные сберегательные кассы минимум 4 раза пытались обсуждать в Госдуме с нулевым эффектом. Связанный продукт умер, так и не родившись.
Подробнее в статье «Четвертая попытка принять закон о строительных сберегательных кассах. надо ли надо ждать пятую?». 16 мая 2016 года.
Связанные продукты могут работать в замкнутых системах. Например, в строительных сберегательных кассах накопления инвестируются в стройку. Это позволяет фиксировать цены, проценты по вкладам и по кредитам.
Третье. Какой может быть связанный продукт.
ДОМ.РФ строит арендные и управляет арендными домами. Банк ДОМ.РФ принимает связанные вклады под условия кредитования. Банк ДОМ.РФ занимается проектным финансированием.
Всё замкнуто. Можно гарантировать соблюдение на 5-7 лет условий.
Четвертое. 310 тысяч в год. У нас кредитов на новостройки 400 тысяч в год.
Где столько молодежи, аренды и ипотеки на новостройки одновременно и 5 лет подряд, минимум?
Перемножим. 12 месяцев на 15 тысяч на 310 тысяч. 55 млрд за год. За 5 лет 837 млрд.
Квартир надо 1,5 млн, готовых быть отданными в аренду официально.
Красиво, мощно.
А если досадная опечатка? Не 310 тысяч, а эксперимент 3 тысячи квартир год. Тогда всё может замкнуться и сложиться.
Вывод: чтобы реализовать такую программу надо всем всё бросить и заниматься только её реализацией. Реально? Или опечатки и всё разъяснится?