Ипотечные заметки. Сентябрь. Последний рекорд.

Ключевая ставка определена в конце октября как промежуточные 15 %. Борьба с инфляцией будет продолжена. Рекордная выдача сентября только укрепит желание регулятора усилить давление на кредитование.

238 176 кредитов на сумму 955 157 млн рублей – лучший результат в ипотечном кредитовании.

В октябре продолжились «ножницы» сентября: подведение рекордных итогов и угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними.

Часть I. Статистика

За сентябрь выдано 238 176 кредитов на сумму 955 157 млн рублей. Это рекорд и по сумме и по количеству.

Сумма больше августа на 12 %. В прошлом году было 13 %. Сентябрь к сентябрю – прирост 85 % по сумме.

За 9 месяцев выдано 1 449 727 кредита на сумму 5 497 704 млн рублей.

За 12 месяцев 2021 года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.

Очевидно, что по сумме выдачи по итогам года будет установлен рекорд, а в количественном выражении не обязательно. Уровень замедления выдач по итогам октября покажет перспективы года.

Кредитный портфель вырос на 4,1%. Это больше, чем привычные 1,5-2%.

Популярность кредитования новостроек выросла до 39 % в количественном выражении и до 49 % в денежном выражении. Это выше, чем в предыдущие периоды

На приобретение новостроек выдано 93 022 кредитов на сумму 464 453 млн руб.

В августе по данным ДОМ.РФ выдано 76 тыс. льготных кредитов. Это – 28 % от всех выданных кредитов за месяц. Точные данные за сентябрь отсутствуют, т.к данные ДОМ.РФ за сентябрь опубликованы с ошибкой, не позволяющей оценить выдачу. По доброй традиции 25 ноября ошибка будет исправлена.

Часть II. Разговорчики

В предыдущем обсуждении были упомянуты взгляды представителей мегарегулятора на вопросы:

• перегрева риска недвижимости и перекосах в ценообразовании,
  
• чрезмерного роста выдачи ипотечных кредитов.
  

Отдадим должное стабильности. Всё было повторено. В ЦБ объяснили рост ипотеки ослаблением стандартов кредитования. Наличие льготных программ создает дисбаланс на рынке недвижимости, считает регулятор. ЦБ РФ хочет получить право вводить количественные ограничения в сегменте ипотеки

В публичном источнике указано следующее.

1 ноября. INTERFAX.RU - Текущий рост ипотеки во многом обеспечен ослаблением стандартов кредитования, наличие льготных программ создает дисбаланс на рынке недвижимости, заявила глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова на Московском форуме лидеров рынка недвижимости.

Она отметила, что растет разрыв цен между первичным и вторичным рынком: если до введения льготных программ ипотеки он составлял 10%, то на 1 октября этого года достиг 42%.

"В результате у нас сложилась ситуация, когда граждане приобретают жилье на рынке первички по завышенной цене, дальше, если им нужно продать недвижимость, то они, выходя на вторичный рынок, столкнутся с убытками, не смогут продать по той цене, по которой купили, и еще могут остаться должны банку. Если банк останется с этой квартирой в качестве залога в том случае, если кредит будет дефолтным, то тоже у банка не будет достаточно стоимости, чтобы возместить свои потери по кредиту", - сказала Данилова.

ЦБ также видит сложности, связанные с тем, что люди улучшают жилищные условия, продавая жилье на вторичном рынке.

"При этом текущая ситуация характеризуется тем, что льготная ставка примерно в два раза ниже ключевой, соответственно, возникают инвестиционные и арбитражные возможности. Льготные программы становятся привлекательными для инвесторов, то есть не для широкого круга людей, которым мы хотим помочь улучшить жилищные условия, а для тех людей, которые хотят инвестировать", - сказала Данилова.

Она заявила, что позиция ЦБ останется неизменной: льготные программы ипотеки хороши в случае стресса на рынке. Регулятор предлагает еще раз повысить минимальный взнос по ипотечным льготным программам, но этот вопрос находится в компетенции правительства.

"Мы видим также, что рост ипотеки, который сейчас сложился на высоком уровне - 32% в годовом выражении на 1 октября, - во многом был обеспечен ослаблением стандартов кредитования. Мы имеем в виду рост кредитов с высокой долговой нагрузкой. В частности, доля кредитов с ПДН выше 80% у нас увеличилась примерно в два раза за два года, до около 50%", - отметила глава департамента ЦБ.

В числе других рисков - высокая доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%), которая составляет около 60%.

Данилова напомнила, что ЦБ с 1 октября ввел высокие макропруденциальные надбавки для высоко рискованной ипотеки. Кроме того, регулятор думает о расширении инструментария за счет получения права устанавливать макропруденциальные лимиты на выдачи ипотеки (сейчас такое право у ЦБ есть только в отношении необеспеченных потребительских ссуд).

Москва. 30 октября. INTERFAX.RU - ЦБ РФ в целях ограничения системных рисков подготовит предложение о получении полномочий устанавливать количественные ограничения в ипотеке, говорится в проекте основных направлений развития финансового рынка до 2026 года.

"Такой инструмент позволит ограничить предоставление ипотечных кредитов закредитованным заемщикам, а также кредитов с небольшим первоначальным взносом. Потери банков по таким кредитам выше, особенно в периоды кризисов. До получения полномочий устанавливать количественные ограничения на предоставление рискованных ипотечных кредитов для этих целей могут использоваться макропруденциальные надбавки", - говорится в документе.

Воспользуемся опытом нашего мегарегулятора – повторим и дополним.

1. Рост выдачи ипотечных кредитов.

По итогам сентября кредитный портфель вырос за месяц на 4%.

Рост кредитного портфеля в июне, июле августе 2023 года составил 2,4 %, 1,3% и 3,7 % соответственно.

Это – конъюнктурный прирост, в том числе и спровоцированный сверху.

В конкретном сентябре 2023 года всё сошлось для усиленного спроса на ипотечный кредит

• Психология - всё будет только хуже,
  
• Личные финансы – отсутствие надёжных альтернативных сбережений,
  
• Стоимость недвижимости – не упадет,
  
• Предложение хорошей недвижимости – уменьшится, стройка встанет,
  
• Кредиты – подорожают,
  
• Льготные программы – отменят,
  
• Частный бизнес – загнется, кредиты дороги,
  
• Цены – дорожают, спасибо курсу и ключевой ставке,
  
• Авто – по цене квартиры, лучше старая машина и новая квартира.
  

Справка.

Статистика ипотечного рынка последних лет подсказывает что по ряду показателей рост 30 % уже был, и это всех только радовало.

Например,

• кредитный портфель в 2014 году вырос на 33 %, в 2021 году на 25 %.
• выдача кредитов денежном выражении в 2014 году на 30%, в 2017 году на 37 %, в 2018 году на 49 %, в 2020 году на 51%, в 2021 году на 33 %,
  
• выдача кредитов количественном выражении в 2018 и 2020 годах на 35 %.
  

2. Стоимость квартир в новостройках дороже, чем на вторичном рынке недвижимости. И это один раз в месяц беспокоит Банк России. Складывается ощущение, что люди покупают новостройку, чтобы её продать. Главное опасение, что в случае дефолта вырученных денег не хватит на другую квартиру.

Новостройки, как правило, имеют лучшие потребительские качества, чем усредненное вторичное жилье.

Просрочка и дефолты при кредитовании новостроек в разы ниже , чем при покупке вторичной недвижимости.

Количество людей, покупающих квартиры в инвестиционных целях сократилось в три раза. При покупке квартиры для личного проживания, большинство граждан не переживают из-за ее стоимости.

Средства от покупки новостроек поступают сразу в экономику с хорошим мультипликатором. Средства от продажи вторички идут в карман граждан. В некотором смысле, экономика от продажи долгих новостроек даже выигрывает.

Перспективы

Начиная с октября доступность кредитования снизится по причинам:

• рост числа отказов,
  
• увеличение первоначального взноса,
  
• ужесточение требований к подтверждению доходов, прощай ипотека по двум документам
  
• рост ставок.
  

Вырастет интерес к льготным программам, кредитам под залог недвижимости, ИЖС.

Произойдет продуктовый перевертыш. Новостройки из стандартных 30 % превратятся в 70 % от всех выданных кредитов, из которых льготные программы займут 90 %. Ежемесячное кредитование уменьшится в 2 раза и попадет в диапазон 100 -150 тысяч кредитов в месяц.

На инфляцию не повлияет.

Чур меня. Не вспоминаем кризис 2009 года. Проблема придет не от валютной ипотеки, а от сокращения и/или удорожания кредитования бизнеса.

Разбросал регулятор камни вместо зерна.

Ждите обратной связи.