Шесть вопросов к «детской ипотеке»
Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»
Первый вопрос. Кому «детская» ипотека выгодна?
Название документа дает ключ к пониманию. Читаем: «Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей».
Очевидно, что субсидии выплачиваются кредиторам, что удобно технологически. С кредиторов и начнем.
Принципиальная выгода коммерческих банков и АО АИЖК заключается в том, что они получают компенсации от ставок, по которым уже и так готовы кредитовать. Расчет компенсации в текущий момент осуществляется от ставки 9,5 %, а в январе средняя ставка предложения составила 9,98 % для приобретения новостроек со своим взносом 30 % и 9,93 % для кредитов на рефинансирование. В итоге банки за бюджетный счет делают клиентам выгодное предложение по ставке 6 %.
Новости последних дней позволяют предположить, что средние ставки предложения февраля еще уменьшатся.
С такой ставкой можно уверенно рефинансировать чужих и своих клиентов. Ожидается, что этот продукт получит клиентский приоритет в 2018 году
С одной стороны, программа выравнивает конкуренцию из-за имеющихся ограничений в виде ставки кредитования в 6 % и ставки по окончании действия льготы (ключевая ставка на момент выдачи кредита +2 пп), которая определяется сейчас в 9,5 %. С другой стороны, сильные игроки найдут способ выделиться. Можно предложить льготную ставку 5,5 % для кредита на приобретение новостройки, а по завершении льготного периода предложить фиксированные 8 %.
Скоро мы увидим такие предложения. Уже в рекламе мелькало 5,75 % на строительный проект.
Особенно это важно для компенсации страхов заемщика из-за увеличения ставки. Никаких пресловутых ипотечных пузырей банки не боятся. Заемщиков с детьми уже больше половины и кредитный анализ отлажен.
Логично перейти к выгодам для граждан.
Цель программы заключается в поддержке родителей, у которых уже есть первенец и рождаются последующие дети. Легко объяснима большая льгота при рождении третьего ребенка. Без увеличения количества семей с тремя и более детьми отрицательный демографический тренд не изменить.
Акцент сделан все-таки на родителей, которые имеют разную степень формализации отношений, а также могут быть одинокими. По смыслу программа является не семейной, а родительской, а цель концентрируется в слове «дети», которое удобно для сокращения названия программы.
Граждане с родившимся вторым или третьим ребенком в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года получают возможность снизить размер ежемесячного платежа. Даже субсидированные кредиты выдавались в 2015 -2016 годах по ставке 12 %. Для среднего кредита по стране (1,86 млн рублей) за минимальные три льготных года можно сэкономить около 220 тысяч рублей.
При получении кредита на приобретение новостройки экономия уже меньше. Такие кредиты сегодня без всякого субсидирования предлагаются по ставке ниже 10 % , а по совместным программам и 7-8 % не редкость. Размер экономии находится в диапазоне 40- 150 тысяч за три года.
Отметим изящный пункт, что при рождении третьего ребенка льгота длится пять лет, а при рождении второго и третьего до 31 декабря 2022 года и все 8 лет. Не забудем, что до конца 2021 года продлены выплаты материнского капитала, а это для части семей будет первоначальным взносом.
Правительство тоже не в накладе и имеет свои выгоды. Во-первых, в кратчайшие сроки выполнено указание Президента и утверждена Программа. Во-вторых, положительная практика работы Минфина по предыдущей льготной программе позволяет утверждать, что средства достоверно выполнят благородную цель поддержки демографии. В-третьих, удовлетворены в определенной степени постоянные призывы строительной отрасли сделать для нее хоть какую-нибудь программу субсидирования кредитов. Все в этой программе про новостройки. Даже рефинансируются только кредиты на приобретение новостроек. В-четвертых, программа имеет ограниченный лимит кредитования и срок действия, что позволяет обойтись большими, но не одиозными затратами. Например, в прошлой программе было потрачено около 15 млрд рублей, а в строительную отрасль пришло в 100 раз больше. В новой программе большая часть денежных средств уйдет на действительно социальную задачу снижения кредитной нагрузки после рождения второго или третьего ребенка.
Вспомним выгоды для застройщиков. Они не так велики, как в прошлой программе, которая принципиально и целенаправленно поддерживала отрасль. Часть кредитов по программе пойдет на приобретение новостройки. Оптимистично это 300 млрд рублей, но к ним добавятся средства заемщиков и в отрасль поступит 500 млрд рублей. Но положительный PR эффект участия в госпрограмме был успешно использован в прошлой программе и он пригодится в новой. Особенно на фоне болезненной реформы системы продажи квартир в новостройках.
Второй вопрос. Почему мало слышно о результатах программы?
Новостью пока считается присоединение к программе какого-нибудь банка.
Большим совпадением стала выдача первых кредитов в конце января партнерами АО АИЖК. В одном случае у семьи 16 января родился второй ребенок. С помощью кредита под 6% годовых была приобретена квартира в новостройке, к которой семья присматривалась с конца прошлого года. Во втором случае у семьи 7 января родился второй ребенок и уже был действующий ипотечный кредит со ставкой 13,7 %. В результате применения условий программы в части рефинансирования семья теперь имеет кредит по ставке 6 %.
Формально лимиты кредитования по программе будут распределены после 15 февраля, что не мешает опытным кредиторам объявлять об участии в программе.
А вот для выдачи кредита по программе должно совпасть у конкретной семьи несколько обстоятельств.
В-первых, у семьи должен родиться второй или третий ребенок или двойня после 1 января 2018 год.
В-вторых, семья должна иметь платежеспособность и кредитоспособность, соответствующую требованиям кредитора.
В-третьих, у семьи должен быть первоначальный взнос в размере 20 % от стоимости приобретаемой квартиры.
В-четвертых, семья должен осуществить выбор квартиры, причем в том проекте, который банком аккредитован.
И все это в первые дни после рождения ребенка, когда много семейных хлопот.
Есть еще один случай, когда семья уже имеет действующий кредит и после рождения ребенка хочет его рефинансировать. И тут неизбежны некоторые хлопоты в виде оценки недвижимости и рассмотрения кредитной заявки.
Первые кредиты стали результатом удачного стечения обстоятельств, но следующие известия не заставят себя долго ждать.
Третий вопрос. Насколько программа интересна банкам?
Немного подогрел интерес к вопросу Сбербанк, который в начале января заявлял, что ещё изучает вопрос участия в программе. Но уже 12 февраля стало известно, что Сбербанк запросил лимит в 320 млрд рублей. Прозвучало, что в 2018 году банк планирует выдать 60 млрд рублей по программе. Сбербанк запросил 53,33 от всего объема программы, что близко к рыночной доле по итогам года -53,53 %
Очевидно умение банков работать с заемщиками с детьми. Количество детей никоим образом это умение не останавливает. По информации министерства финансов РФ порядка 30 банков направили соответствующие заявки. С учетом опыта предыдущей программы можно предположить, что сумма заявок существенно превысит первоначальный лимит в 600 млрд рублей.
С учетом развития программы рефинансирования в прошедшем году, когда условия обслуживания кредитов улучшили около 90 тысяч заемщиков и наличия многочисленной группы заемщиков с кредитами со ставкой около 12 % и выше, можно уверенно предположить успех этой опции программы.
Четвертый вопрос. Как считаем детей?
Можно выделить две части этого вопроса.
В первой части мы вспомним, что в 2016 году было заключено не только 985 836 браков, но и зафиксировано 608 836 разводов. Налицо ситуация, при которой в ряде случаев станет задача формального определения у кого из разведенных родителей родился следующий ребенок.
Во второй части возникают вопросы с рождением четвертого ребенка. Демографическая суть программы должна обратить особое внимание на таких родителей. А где четыре там и пять.
Другими словами, технические и смысловые особенности учета детей требуют уточнения.
Вопросов такого рода по программе возникает достаточно много. Вне всякого сомнения, после подведения итогов подачи заявок банков будет проведен не только анализ заявок, но анализ вопросов от банков и будет готовиться новая редакция Правил работы по программе.
Пятый вопрос. Почему по программе приобретается только новостройка и рефинансируется кредит только на новостройку?
Можно предположить, что авторы программы руководствовались следующими соображениями.
Во-первых, была использована конструкция предыдущей программы, в которой были выверены все формулировки, что объяснимо скоростью принятия Правил программы.
Во-вторых, кредитование новостроек проще в части учета и контроля по причине безналичные сделок с юридическим лицом и явным ценообразованием.
В-третьих, любая бюджетная поддержка имеет ограничения. Также вспомним, что в случае кредитования новостроек очевидна хорошая отраслевая синергия. Дополнительная реализация в строительной сфере дает положительный эффект.
В-четвертых, может быть кто-то учитывал фактор результатов работы по программе субсидирования приобретения новостроек. Рефинансирование кредитов, выданных по программе, позволит лидерам той программы улучшить жизнь своим заёмщикам за счет государства. Всё в дом, как говорится.
Кстати, прошло в новостях, что Правительство не планирует увеличивать лимит программы.
Простота, экономия, эффективность – ответ.
Шестой вопрос. Насколько ограничения в программе повлияют на доступность приобретения жилья?
Посмотрим на три очевидных момента.
Первое. По программе предусмотрен первоначальный взнос в размере не менее 20 %, а на него надо копить и это ограничивает доступность.
Есть мнение, что это – ограничение. В предыдущей программе поддержки средний первоначальный взнос составил 37 %. При приобретении квартиры зачастую участвуют родители, а государственная поддержка в виде материнского капитала давно отлажена. И что самое важное. Собственное накопление является подготовительным этапом перед получением кредита, в течение которого надо десять лет себя в какой-то части доходов ограничивать. Это обстоятельство служит психологическим фильтром при принятии решения о получении кредита, который накладывает долгосрочные обязанности.
Второе. Считается, что одной ставкой доступность не увеличить. Абсолютно верно. На доступность влияют количественные, стоимостные и качественные характеристики рынка жилья. Без роста доходов не обойтись. Эти важные вопросы являются частью стратегии социально-экономического развития страны и вопросов жилищной политики. Программа «детской» ипотеки является одним из элементов такой политики, и не имеет смысла требовать от нее большего, чем дают возможности одного из инструментов доступности.
Третье. Как считать платежеспособность? Один из родителей в декретном отпуске, а семья уже имеет двух и более детей. В варианте перестраховки надо брать доход одного родителя, а на него вешать трех и более иждивенцев. Если взять московские квартиры и стоимость жизни, то можно выйти на зарплаты в 300 – 400 тысяч рублей для отца многодетной семьи.
А если посмотреть в регионы, то расчет несколько гуманнее.
Еще проще проявить гибкость по программе рефинансирования.
Мы говорим не об общей доступности, а локальной задаче выполнить целевой план на 600 млрд рублей.
Наличие большого количества разумных вопросов говорит о том, что программа «детской» ипотеки представляет большой интерес для общества и бизнеса и внушает уверенность, что необходимые изменения в программе будут очень скоро реализованы.