Цена вопроса

Автор: Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека»

Обсуждение доступности ипотечного кредитования проходит красной нитью через мероприятия с участием президента, правительства и освещается в СМИ с возрастающей активностью по мере приближения 1 июля, когда должна закончиться программа льготного кредитования покупки новостроек. Дискуссия как зеркало отражает сущность отечественного ипотечного кредитования, которое можно назвать качелями, стоящими в ряд и пытающимися удержать баланс между противоположными сторонами.

Сама постановка вопроса — качели между доступностью кредитования и доступностью улучшения жилищных условий для граждан. Программа субсидирования кредитов на новостройки привела к отличным результатам для ипотечного кредитования в 2020 году и поддержке строительной отрасли. Однако увеличенный спрос поднял стоимость жилья, и для заемщиков льготные проценты соревнуются с подорожавшими метрами. А для покупателей без кредита это просто прямое снижение доступности жилья из-за роста цены и появления дефицита.

Вторые качели иллюстрируют баланс между социальными механизмами ипотечного кредитования и его коммерческой природой, когда долг нужно возвращать с процентами.

Привычка использовать ипотечное кредитование как палочку-выручалочку для решения социальных задач привела к 30-процентному вкладу льготных кредитов в общий объем ипотечного кредитования. Выход из любой программы становится все сложнее, а мечта о вечных льготных программах становится навязчивой мыслью. Возврат из льготных ставок к обычным воспринимается как повышение и снижение доступности.

На эти качели подвешиваются утяжелители в виде социальной ответственности ипотечного кредитования, такой как обязательные кредитные каникулы по закону, но за счет кредитора.

Дополнительным грузиком служат антикризисные ограничения на обращение взыскания на залог и постоянные процедурные сложности этого процесса. Понятие единственности жилья ограничивает взыскание для целой группы кредитов. Между тем на площадке остались еще одни качели с непростым балансом — цифровизация, секьюритизация, госучастие в рынке, кредитно-накопительные программы, аренда и многие другие.

Все эти качели имеют одну суть: проще выборочно помочь отдельным группам населения или отраслям, чем создать условия, когда будут работать общие механизмы, которые сложнее и дороже.

Поэтому практические шаги по увеличению доступности ипотечного кредитования как одного из многих элементов повышения доступности жилья относятся к управлению отраслью, а не к прямой работе с населением. К ним можно отнести ревизию всех льготных ипотечных программ для физических лиц и передачу их в управление одному оператору, ревизию всех программ поддержки строительной отрасли, взаимное увязывание этих групп программ, обновление стратегии единого института развития в жилищной сфере.

По частным вопросам можно, например, ускорить внедрение электронной ипотеки, которую тормозят бумажные закладные, но не тратить время на внедрение электронных закладных, а отменить их как класс. Закладная себя изжила после трансформации небанковского АИЖК в «Дом.РФ» с дочерним банком и цифровизации работы с Росреестром.

Как следствие описанных мероприятий, вырастет и реальная доступность — жилья и финансирования.