Против ипотечного хайпа нет приёма?

Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»

Ипотечное кредитование является важной частью политической, социально-экономической жизни страны и занимает соответствующее место в информационной повестке.

Спокойная работа не дает повод для хайпа, а вот понижение или повышение ставок служит первым толчком для инфоповода. Добавление слов про доступность и про ипотечный пузырь позволяет создавать ипотечный хайп. Надо ли с ним бороться?

Начнем с вывода. Предположим, что Хайп является смесью PR и журналистики.

- А что  мы предлагаем читателям?

- Логические рассуждения, основанные на более менее объективных данных, анализ событий и прогнозирование.

- Какие принципы используются?

- Независимость, объективность, системный подход.

- Можем мы ошибаться в выводах или прогнозах?

- Можем.

- Хайп, как правило, основывается на объективных данных и мнении экспертов. В чем тогда главное отличие этого блога от хайпа?

- В попытке посмотреть на событие и/или высказывание шире, используя ретроспективный анализ, комплексный анализ настоящего и моделирования будущего. Для правильного хайпа должна работать явная связка показателей/заявлений и лозунгов. Главное отличие ипотечных рассуждений от хайпа заключается в количественном и качественном увеличении таких связей.

- Можно ли соревноваться и победить  хайп аналитическими методами?

Нет. Это разные виды спорта. Хайп призван вызвать эмоциональную реакцию, а аналитика старается помочь разобраться. То есть, против хайпа лома у нас не имеется.

Хайповые тенденции бабьего лета

Запущена логическая цепочка, противоположная той, что действовала всё первое полугодие.

Схематично она выглядит так.

Первый шаг. Зафиксировано явное повышение ставок ипотечного кредитования, которое  снизит  доступность кредита и уменьшит объем ипотечного кредитования.

Второй шаг. Ипотека -  главный драйвер жизни на рынке недвижимости. Ипотека вниз, сделки с недвижимостью вниз.

Далее, опционально, в любую сторону.

Встречные ипотечные рассуждения

Что с объемами ипотечного кредитования?

Ситуация «Ипотека прошла пик. Доступность на уровне середины 2017 года» не является настолько критической, чтобы строить понижающие тренды по объемам ипотечного кредитования и активности на рынке недвижимости.

Действительно ипотечное кредитование стало главным драйвером успешного сбыта объектов недвижимости.

Дополнительными драйверами является достаточное предложение недвижимости и незначительные колебания ее стоимости. Повышение цен менее интенсивно, чем колебания курса рубля. Цены меняются в пределах нескольких процентов. Причем, не все цены растут.

Ипотечное кредитование по средней ставке предложения вернулось на год назад, но средние ставки выданных кредитов остаются низкими из-за большого количества совместных программ. С мая по август доля продаж кредитов на новостройки в общем объеме выросла на 2 пп.

Для сравнения показатели августа для новостроек:

• средняя ставка предложения в 2018 году – 9,54 %,
• средняя ставка предложения в 2017 году – 10,82 %,
• средняя ставка по выданным кредитам в 2018 году – 9,05 %,
• средняя ставка по выданным кредитам в 2017 году – 10,34 %.

В сентябре 2018 ставка предложения на такие кредиты выросла до 9,71 %, а в октябре до 9,8%.

Несмотря на повышение ставок предложения, они находятся на комфортном уровне. До 11 % годовых, а по отдельным продуктам и до 12 % годовых можно говорить о такой комфортной зоне.

Нынешнее повышение ставок банками не носит запретительного характера, а нацелено исключительно на повышение маржинальности и снижение процентного риска. То есть, речь идет о поддержании доходности. Причем, некоторые банки и небанковские участники рынка подняли ставку, хотя могли и не спешить.

Ставки поднимаются не по всем продуктам одновременно и одинаково. Идет попытка поднять доходность и сохранить продажи. Зачастую, запускаются на рынок новые льготные программы и проводятся акции.

Исходя из этого, замедления выдач в конце 2018 года не произойдет.

Оптимистичный прогноз, сделанный весной, в объеме 3,16 трлн рублей можно пока не менять. Прирост выдач относительно прошлого года может составить 57 %.

Таким образом, драйвер поддержки спроса продолжит действовать. Более критичным является не ставка кредитования, а наличие первоначального взноса. Часть клиентов готово переплатить большую ставку за меньший первоначальный взнос. Для среднего российского кредита в 2 млн руб. повышение ставки на 1 пп дает прирост платежа в месяц на 1100 рублей, а сумма взносов и расходов на сделку остается неизменной в размере 500 000 рублей.

Так как цены хотят, но не могут сильно подняться, доходы тотально не растут, и на рынок не давят, то нынешние ставки, даже с учетом роста, продолжат действовать на поддержку рынка недвижимости.

Что со сделками на рынке недвижимости?

Кредитование первичного рынка останется неизменно активным, а предложение привлекательным.

При кредитовании вторичного рынка чувствительность к ставке традиционно ниже. Этот сегмент будет продаваться без изменений.

Уже сейчас ряд банков начали наращивать компетенции по кредитованию вторичной недвижимости как элемент компенсации снижения объемов рефинансирования и грядущего перераспределения рынка кредитования новостроек.

Запас недвижимости в обоих сегментах достаточен для этого и следующего годов. Возможна стабилизация общего количества сделок на рынке недвижимости с одновременным ростом доли кредитных сделок.

Заемщики реагируют на любые изменения разнонаправленно. Кто-то ждет изменений к лучшему, а кто-то спешит провести сделку.

С учетом вербальных интервенций на предмет риска удорожания жилья можно предположить, что количество, откладывающих сделку, будет меньше тех, кто решился на покупку в кредит.

Отметим, что заемщики молодеют. Эти поколения ценят цифровые сервисы, скорость, удобство. То есть, для части клиентов технологическое развитие ипотечного кредитования будет компенсировать некоторый рост ставки.

Что с прогнозами?

В следующем году реформа финансирования новостроек не случится в один день  - 1 июля 2019 году. Достаточно много объектов был заложено по старым правилам с отчислениями в специальный Фонд. Причем, размер отчислений в 1,2 % не увеличен. Хотя, разговоры ведутся.

Указанная инерция не приведет к резкому изменению рынка кредитования новостроек в 2019 году. В свою очередь кредитование новостроек занимает не более 30 % от объема кредитования. Следовательно, даже при ускорении реформы рынок ипотечного кредитования значительно не пострадает.

В 3 раза уменьшится абсолютный объем рефинансирования. Он не превысит в 2019 году 100 млрд рублей. Останутся и банки и заёмщики, которые найдут друг друга для сделок со снижением ставки на 1 пп.

Валютное кредитование и привлечение валюты для фондирования ипотечных кредитов не осуществляется. Ликвидность банковской системы имеет определенный запас, позволяющий продолжать кредитование. Состояние кредитных портфелей и поведение выпусков ипотечных ценных бумаг подтверждает доходность и надежность ипотечного кредитования. Банки будут выделять на этот продукт свои ресурсы даже в период перманентного ожидания кризиса.

Рынок ипотечного кредитования почти на 90 % контролируется банками с госучастием. Усиление позиций этих банков продолжается. Ипотечное кредитование сильно политизировано, а курс властей на управление инфляцией не меняется.

Даже если 25 банков увеличат ставки кредитования, то пятью банками можно легко управлять средней ставкой по выдаче.

В 2019 году ставки будут меняться постоянно и разнонаправленно. Кто-то будет снижать, а кто-то повышать. Общий уровень ставок будет выше 2018 года, но не выйдет за значение 10,5 %  по выданным кредитам.

Если не рассматривать негативный сценарий, а предположить оптимистичный, то изложенное позволяет предположить увеличение объема ипотечного кредитования в 2019 году.

Вариант осторожно консервативный предполагает сохранение объемов на уровне текущего года. Пока делать обоснованные прогнозы рано, но диапазон оптимистичных рассуждений заключается в 3,1-3,6 трлн рублей в 2019 году.

То есть, осторожный прогноз – рынок в 2019 году не вырастет и останется на уровне 2018 года (3,1 трлн руб. суммарной выдачи).

Оптимистичный прогноз – рынок в 2019 году вырастет на 15 % и достигнет 3,6 трлн рублей.

Почему базовым является оптимистический прогноз?

Во-первых, пессимистические разговоры могут вызвать пессимистические результаты. А нам это зачем?

Во-вторых, власть сделала все, чтобы привлечь внимание к ипотечному кредитованию не только как инструменты обеспечения роста сделок, но и как к универсальному инструменту социальной помощи. Защита дольщиков/заемщиков и снижение инфляции стали твердым политическим курсом.

По стилистике многие современные программы напоминают документы партийных съездов, что позволяет найти некую линию и предположить, что эта линия будет прочерчиваться дальше.

В-третьих, не все кредиторы смогут поддерживать текущие объемы ипотечного кредитования из-за очевидного процентного риска. Но, это место пусто не будет.

В-четвертых, конкуренция равной не будет, но это не повлияет на суммарное количество сделок.

Другими словами, ипотечную ношу власть и близкий к ней бизнес уже не смогут бросить. Мы оставим пока вопрос, что внутри объемов.

Выводы

С хайпом не боремся, а радуемся,  что дали повод выпукло порассуждать.

Попытку простого комплексного анализа (версия лайт)  сделали.

Сформировали позицию, что комплексный анализ – хорошо, но надо искать главный фактор. Нашли в виде отношений власти, бизнеса и общества.

По факту рассмотрения этих отношений (вне блога) нашли сигналы для формирования оптимистичных прогнозов.

Опубликована программа и начата регистрация участия на V Российском ипотечном конгрессе 6 февраля 2019 года.