Сергей Хестанов: К 2020 году ставка по ипотеке может снизиться до 8%
Автор: Сергей Хестанов
экономист, доцент РАНХиГС
Многие люди, рассматривающие возможность получения ипотечного займа, пристально наблюдают за ставками. В длительном кредитовании, к которому относится жилищное, процент сильно влияет на месячный платеж и суммарные выплаты. Поэтому именно ставка для многих — очень и очень важный параметр. Примечательно, что в российской экономике просматриваются тенденции к некоторому снижению процентов по ипотечным кредитам. Ждать радикального уменьшения оснований пока нет, тем не менее достижение уровня 8% в 2020 году смотрится вполне реальным. Напомню, сейчас этот показатель держится около 10%.
РЕГИСТРАЦИЯ НА КОНФЕРЕНЦИЮ "ЦИФРОВАЯ ИПОТЕКА 2.0" НА САЙТЕ IPOTEKA.TODAY
Для понимания факторов, определяющих уровень ставки ипотечного займа, важно быть в курсе общего принципа ценообразования при кредитовании. Он складывается из следующих показателей: стоимость денег для банка-кредитора (он занимает у ЦБ), премия за риск (именно она компенсирует потери банка, если кредит не возвращен полностью и в срок) и прибыль кредитора (банк тоже не бесплатно работает). Именно сумма этих процентов и определяет конечную ставку по кредиту.
В настоящее время третье слагаемое формулы — прибыль банка — меняется мало, так как есть сильная конкуренция финансовых организаций за качественных заемщиков. Обычное его значение — 0,5–1%. Сильных резервов для снижения этого показателя нет, ибо банки тоже должны зарабатывать. Повышаться же не дает соперничество с другими организациями — качественных клиентов не хватает. Поэтому именно этот член формулы вряд ли будет заметно меняться.
Премия за риск — тоже консервативный показатель. Он сильно зависит от двух факторов: общего состояния экономики (снижается при ее росте и увеличивается при падении) и уровня работы правоохранительной системы (насколько эффективно удается взыскивать имущество с недобросовестных должников, которые не погасили кредит вовремя). Оба этих показателя меняются очень медленно, что и определяет почти постоянную премию за риск.
А вот стоимость денег (для банков) вполне может измениться. ЦБ уже много лет последовательно проводит политику таргетирования инфляции, и это постоянство позволяет лучше прогнозировать в том числе и ожидаемое изменение стоимости денег. Цель ЦБ — инфляция 4%. Было время, когда получалось достичь и более низких значений, но удержать инфляцию на уровне 4% долго не удалось. Сначала помешала девальвация рубля (около трети потребкорзины среднего россиянина — импорт, что и определяет разгон роста цен при ослаблении нацвалюты), а потом рост НДС на 2 п.п.
Рубль сейчас относительно стабилен, а к повышению НДС экономика уже почти адаптировалась: после роста инфляции в начале 2019 года к концу I квартала увеличение цен начало замедляться. С учетом того что ставка ЦБ пока остается высокой (7,75%), решение регулятора о ее снижении становится весьма вероятным сценарием. Это неизбежно приведет и к снижению стоимости денег для банков, а это значит, что они смогут уменьшить и стоимость ипотечных кредитов. Для 2020 года разумной оценкой выглядит 8%.
Для банковского бизнеса ипотечное кредитование — один из самых привлекательных сегментов. Заем дается надолго, имеет регулярный поток платежей и серьезное обеспечение. Если первоначальный взнос не слишком мал, то риски банка очень невелики (ипотечные кризисы, спору нет, случаются, но не каждое десятилетие). Всё это позволяет предположить, что многие банки постараются активно развивать этот вид кредитования.
Лучший же способ стимулирования граждан брать жилищные займы — снижение процентов. Это позволяет уменьшить ежемесячный платеж, и как только он становится сопоставимым со стоимостью аренды, многие всерьез задумываются об ипотеке. Подобный подход неверен с точки зрения учета рисков кредитования (они попросту игнорируются, что в корне неверно), но, тем не менее, весьма популярен. Поэтому по мере снижения процентной ставки популярность ипотеки будет расти. И каждый процентный пункт уменьшения прибавит заметное число потенциальных новоселов. Экономика получит увеличение совокупного спроса, что полезно и для ускорения роста ВВП.