Сергей Коровин: Охлаждение ипотечного рынка пока не приводит к замедлению строительства

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответил заместитель начальника Уральского ГУ Банка России Сергей Коровин.

— Сергей Владимирович, по итогу 2023 года задолженность свердловчан перед банками выросла на 26%. В 2022 году этот показатель был 9%. Можно ли говорить, что население области становится более закредитованным?

Я бы не говорил о закредитованности. Действительно, задолженность по кредитам жителей Свердловской области на 1 января 2024 года выросла и составила 1 трлн руб. При этом объем вкладов тоже увеличился. Жители региона хранят в банках 1,1 трлн руб. Таким образом, на каждого жителя приходится по 240 тыс. руб. долга и по 260 тыс. руб. банковских накоплений. Есть еще один показатель, по которому можно судить о закредитованности, — просроченная задолженность. По ней в Свердловской области хорошая динамика.

— Что происходит с просроченной задолженностью? Насколько добросовестно свердловчане рассчитываются по кредитам?

По всем видам кредитов доля просроченной задолженности снизилась за год с 3,9% до 3,1%. По ипотеке она меньше, поскольку ипотечные заемщики более дисциплинированные, по потребительским кредитам она чуть больше. С одной стороны, это как раз показатель того, что «средний свердловчанин» справляется со своими долгами.

С другой — это следствие действий, предпринимаемых Банком России по облегчению долговой нагрузки населения. Напомню, что с 2020 года действовал временный механизм кредитных каникул. Люди могли взять передышку на полгода и не платить по кредиту, если пострадали от ковидных ограничений или экономических санкций. Такие долги не считались просроченными. С этого года механизм кредитных каникул по потребительским кредитам стал постоянным.

— В 2024 году наибольший темп прироста показал сегмент ипотеки, не надувается ли на этом рынке пузырь?

Действительно этот год стал рекордным на ипотечном рынке, мы об этом много говорили. В Свердловской области ипотечный портфель вырос на 34%. За год банки выдали кредиты на сумму 256 млрд руб. — максимум за всю историю наблюдения. Прирост обеспечила льготная ипотека. В I полугодии доля таких кредитов составляла в среднем 58% от общего объема выдачи, с августа начался постепенный рост, и по итогам декабря она превысила 80%.

Определенные признаки перегрева на рынке ипотеки есть. Выражается это, прежде всего, в большой разнице в стоимости первичного и вторичного жилья из-за распространенности льготных программ. В Свердловской области эта разница составляет 49%. В чем тут проблема? Большой разрыв между ценой «первички» и «вторички» повышает будущий риск невозврата кредита. Ведь если заемщику придется срочно продавать заложенную квартиру, ее стоимости будет недостаточно, чтобы полностью погасить долг перед банком.

То есть доступнее становится именно ипотека. Но нужно ли, чтобы люди брали больше кредитов на большие суммы? Или все-таки цель человека не кредит, а квартира, которую можно с помощью него купить? А эта возможность с ростом цены отодвигается, становится неподъемной.

Поэтому Банк России последовательно выступает за изменение условий льготной ипотеки, чтобы сделать ее более адресной, доступной тем, кому она действительно помогает решить жилищную проблему, а не инвестировать в недвижимость.

Второй важный признак перегрева — рост доли кредитов с высокой степенью риска. Это займы для людей с высоким показателем долговой нагрузки или с низким первоначальным взносом. По данным III квартала 2023 года, в целом по стране 46% ипотечных кредитов выдавалось людям, чей показатель долговой нагрузки (ПДН) больше 80%. А 60% кредитов выдавалось с первоначальным взносом меньше 20%. Эти заемщики потенциально финансово уязвимы. Более того, некоторые клиенты берут потребительский кредит на вступительный взнос. Соответственно, ПДН у них существенно растет. Это значит, что заемщик при возникновении каких-либо трудностей будет не в состоянии погашать ипотеку.

Для охлаждения рынка ипотеки Банк России использует так называемые макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска. При выдаче кредитов, на которые они распространяются, банкам придется запасать больше собственных средств.

— Можно ли подвести итоги, что сработало, а что нет? И как планируется в дальнейшем контролировать эту ситуацию?

В течение 2023 года мы последовательно увеличивали надбавки, но, по данным за декабрь, существенного снижения спроса не произошло. Даже несмотря на повышение правительством РФ минимального размера первоначального взноса по льготной ипотеке. При этом в структуре ипотечной задолженности мы видим реакцию на меры охлаждения. В целом по России доля кредитов с низким первоначальным взносом снизилась в IV квартале 2023 года до 17%.

Мы продолжаем работу по охлаждению ипотечного рынка. Так, с 1 марта 2024 года снова повышаются надбавки к коэффициентам риска в сегменте ипотеки с высоким ПДН.

Кроме того, в Госдуме РФ в I чтении принят законопроект, который наделяет Банк России правом устанавливать в ипотеке макропруденциальные лимиты. Это более мощный инструмент в борьбе с рискованными кредитами. Надбавки к коэффициентам риска в меньшей степени влияют на банки с большими запасами капитала. А лимиты напрямую ограничивают долю выдач кредитов с определенными параметрами.

— Как вы относитесь к нововведениям банков, связанным с дополнительными комиссиями для девелоперов при выдаче льготной ипотеки?

Основная проблема таких комиссий — это недобросовестная конкуренция. Поэтому в первую очередь это вопрос Федеральной антимонопольной службы (ФАС). Банк России свои аргументы антимонопольщикам уже направил. Мы считаем, что льготные программы ипотеки с господдержкой остаются выгодными для банков несмотря на изменение условий. Если банки будут оформлять льготную ипотеку на приобретение жилья только у застройщиков, выплачивающих комиссию, то снизится прозрачность, ослабеет конкуренция и увеличится сегментированность ипотечного рынка. Расходы на комиссию застройщики переложат в цены, что опять же увеличит разницу стоимости «первички» и «вторички».

Банк России будет проверять, насколько корректно банки оценивают справедливую стоимость ипотечных залогов. Также регулятор выступил с предложением к правительству увеличить лимит на выдачу льготных ипотечных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии.

— Механизм проектного финансирования хорошо работал при постоянном увеличении количества проектов. Если работа Банка России будет успешной и темпы роста ипотеки сократятся, то как это отразится на проектном финансировании? Повышением ставок?

Пока нет причин считать, что некоторое охлаждение ипотечного рынка может привести к замедлению строительства. Застройщики продолжают проектировать новые объекты. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в феврале 2024 года в Свердловской области зарегистрированы 254 проектные декларации. Это рекордное количество за все время действия механизма проектного финансирования. С одной стороны, это можно оценивать как позитивный настрой девелоперов, а с другой — как стремление запустить новые проекты до ожидаемого в 2024 году сокращения ипотечных программ с господдержкой.

Банки тоже продолжают охотно кредитовать новостройки. Сумма действующих договоров по проектному финансированию за 2023 год выросла на 73%, до 468 млрд руб. Из-за высокого спроса населения на жилую недвижимость остатки на эскроу-счетах существенно перекрывают задолженность застройщиков Среднего Урала перед банками. Это позволяет держать низким уровень ставок по проектному финансированию. Средняя процентная ставка по договорам с застройщиками в УрФО по итогам декабря составила 5,3%.