Серые схемы пририсовки первоначального взноса на ипотеку
В ипотеке на покупку готового жилья увеличилось число кредитов с виртуальным первоначальным взносом. Коллекторское агентство «Долговой Консультант» выявило как минимум две наиболее часто применяемые «серые схемы».
Во всех случаях ипотечные заемщики приобретают жилье, не обладая необходимым первоначальным взносом. При этом по всем документам, которые предоставляются в банк, взнос в размере не менее чем 10% от стоимости квартиры у них есть. В ряде случаев заемщики умудряются «обналичить» часть ипотечного кредита, направив деньги не столько на ремонт жилья или приобретение мебели, сколько на текущие бытовые расходы.
Выявить признаки «виртуальности» первоначального взноса просто. Прежде всего, это квартира на вторичном рынке, расчеты проводятся наличными через банковскую ячейку, к рыночной оценке объекта залога (квартиры) привлекается не связанный с банком-кредитором специалист. Как правило, в схемах также присутствуют агенты по недвижимости, которые помогают продавцу и покупателю закрыть глаза на ценовые параметры сделки.
Покупатель договаривается с экспертом по оценке, чтобы он незначительно скорректировал, а фактически — завысил рыночную стоимость квартиры. Такая услуга в зависимости от региона стоит всего две-пять тысяч рублей. Нарушений закона нет, так как оценщик определяет рыночную стоимость на основе нескольких объявлений о продаже схожего жилья, а за дополнительную плату он может выбрать как раз те объявления, которые усредненно повышают стоимость оцениваемой квартиры. Исполненная оценщиком просьба увеличивает рыночную стоимость залога на 10-20%, что приводит к пропорциональному увеличению размера кредита.
«Дальше начинается чистая математика: допустим продавец квартиры хочет на руки получить за нее максимально приближенные к реальной рыночной цене 2,7 млн рублей, при продаже через ипотеку покупатель всегда должен иметь не менее 10% собственных денег, в данном примере 270 тыс. рублей, которых у него нет, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — В данной схеме банк фактически может выдать кредит максимум на 2,43 млн рублей, что не устраивает продавца, которому нужны 2,7 млн рублей. Корректировка, или, по совести, завышение рыночной стоимости квартиры, как раз и необходима для того, чтобы взять кредит равный цене квартиры. Для этого квартиру нужно оценить в 3 млн рублей, тогда банк одобрит кредит в размере 2,7 млн рублей, таким образом покупатель получит полную стоимость квартиры , не обладая ни копейкой собственных денег на первоначальный взнос».
Во второй схеме, которая сейчас получает активное применение, завышение оценочной рыночной цены на квартиры позволяет заемщикам получить часть ипотечного кредита наличными.
«После «договорной» оценки квартиры ее рыночная цена на бумаге, например, увеличивается до 3,3 млн рублей, следовательно, можно увеличить размер кредита с 2,43 млн не до 2,7 млн рублей, которые должен получить продавец, а до 2,97 млн рублей. В итоге после регистрации договора купли-продажи квартиры продавец получает свои 2,7 млн, а покупатель — квартиру и лишние 270 тыс. рублей наличными», — комментирует Денис Аксёнов.
Распространение схем «пририсовки» первоначального взноса началось из-за снижения ставок по ипотеке и попытках купить жилье теми категориями заемщиков, у которых из-за низких доходов банально нет денег на накопление первоначального взноса. Схемы активно применяются в тех банках, которые по старинке позволяют проводить расчеты наличными через ячейки, так как у кредитной организации нет обязанности проверять фактическое наличие денег у покупателя, которые он закладывает в ячейку.
«Внесение собственных денег при ипотеке всегда считалось доказательством платежеспособности заемщика, а также условной подушкой безопасности кредитора в случае снижения цен на недвижимость, — поясняет Денис Аксёнов. — При снижении рыночной стоимости предмета залога, если его цена опустится ниже размера кредита, по требованиям ЦБ РФ банк обязан потребовать у клиента доплаты разницы, но в современных реалиях банки такое право массово не применяли». По словам эксперта, первоначальный взнос также защищает заемщика, когда необходимо продать жилье при необходимости досрочного погашения кредита: условная граница первоначального взноса в 10% защищает заемщиков от ситуации, когда квартира продается по цене ниже рынка и денег для полного расчета с кредитором недостаточно.
«В нашей практике все больше примеров, когда реальная рыночная цена квартиры оказывается ниже размера выданного кредита, в погоне за жильем и в договоренностях с оценщиками заемщики решают свою сиюминутную проблему «как купить без денег», не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъемный кредит», — резюмировал эксперт.