«Сейчас работает одна установка: не совершать никаких действий в состоянии паники»

Один из вечных вопросов «Что делать?» сейчас как нельзя более актуален и в отношении недвижимости. Купить или продать? Готовое или строящееся? Или лучше землю? А где? На эти и другие вопросы специально для Новострой-М отвечает Павел Пряников, независимый эксперт рынка, основатель Telegram-канала Proeconomics.

Эту заметку о перспективах рынка недвижимости после введения российских войск на Украину я задумал написать ещё до поднятия Центробанком ключевой ставки до 20%. Действия же Центробанка почти обнулили глубину анализа. Рынок сейчас упростится чрезвычайно. Но тем не менее, сделаю прогноз по трём основным сегментам рынка жилой недвижимости: многоквартирные дома (МКД), вторичный рынок, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Новостройки

Ключевая ставка ЦБ в 20% означает коммерческую ставку банков по ипотеке от 22-23%. Возможно, ряд банков перестрахуется в ожидании ещё одного поднятия ключевой ставки и увеличит эту цифру и до 25%. Ещё один вариант в ситуации неопределённости (дальнейшего поведения ЦБ, курса доллара и инфляции) – вводить договоры с плавающей ставкой: например, «ключевая ставка ЦБ +3%», с пересмотром условий договора раз в полгода или год.

В любом случае, банки сейчас будет лихорадить – многим какое-то время вообще будет не до ипотеки; они станут спасать резервы, сталкиваться с переоценкой активов и с оттоком вкладов физлиц и юрлиц.

Ставки выше 20% сделают ипотеку фактически запретной. В краткосрочном периоде – да. Но если годовая инфляция будет 30%, а ипотечные ставки – 23%, то брать её останется выгодно. Тем более если это краткосрочный и небольшой кредит.

В общем, несколько месяцев банки и их клиенты будут приспосабливаться к новым условиям. Как при всех кризисах, сейчас работает одна установка: не совершать никаких действий в состоянии паники.

Спрос на новостройки и цены краткосрочно могут рвануть вверх. Сейчас сотни тысяч инвесторов выводят свои деньги с фондового рынка (скорее, их остатки), гособлигаций, банковских счетов в страхе, что их съест инфляция или они вовсе пропадут. А что традиционно является у нас защитным активом? Валюта – раз. Недвижимость – два. «Пусть лежит». Тем более что квартиру на время «передержки» можно сдавать и получать годовой доход в 4-5% от её стоимости.

Но вот спустя 2-3 месяца, когда иссякнет панический поток частных инвесторов, цены могут поползти вниз. Сначала робко, а затем с убыстрением.

Горстка инвесторов не заменит миллионы ипотечников. На заёмщиков прошлый год приходилось 60-70% всех сделок в новостройках. Сейчас с фактическим запретом ипотеки их число упадёт в разы. Кроме недоступности ипотеки сыграет свою роль и психологический фактор: очень многие потенциальные покупатели повременят со сделками, не понимая, что теперь у них будет с работой, бизнесами, доходами.

Но государство не может допустить краха строительного рынка. Это не просто бизнес, а ещё и огромная занятость – только в Московской агломерации на стройкомплекс работает прямо и косвенно около 1 млн человек. А ещё есть смежные отрасли с миллионами занятых – производство стройматериалов и их перевозка, спецтехника, ремонтники и т.д.

Два года назад для спасения строительных компаний в менее сложной ситуации (теперь мы понимаем, что время пандемии коронавируса было ещё не худшим по степени воздействия на экономику и общество) правительство придумало льготную ипотеку.

Вероятно, нечто подобное стоит ожидать и в этот раз. Альтернатива – крушение строительной отрасли в разы уже через год-полтора.

Но и с новой льготной ипотекой, если она случится, отрасль не останется прежней. Как в любой кризис, реальные доходы населения пойдут вниз. Себестоимость новостроек вырастет из-за импортной составляющей, так как рубль сильно обесценится – из-за участия в строительном процессе иностранной техники и запчастей к ней, оборудования, ряда стройматериалов. Неизвестно, что будет и с работниками-мигрантами – останутся ли они в России после того, как обесценятся их рублёвые зарплаты по отношению к местным, среднеазиатским валютам. Всё это будет работать на сокращение предложения.

В такой ситуации, повторюсь, лучше дождаться разрешения (или неразрешения) этих болевых точек в строительной отрасли, прежде чем планировать приобретение новостройки.

Вторичный рынок

До нынешнего кризиса ипотека на вторичном рынке составляла чуть больше 50%. На 10-15 п.п. меньше, чем на рынке новостроек. То есть на рынке вторичного жилья было больше «живых денег». Как и в случае с новостройками, выдача ипотеки для «вторички» снизится, но не так сильно. Этот рынок был сложнее и многограннее, в основном он состоял из «альтернативных сделок»: продал одну квартиру, добавил в среднем 2 млн руб. – купил другую. Значительная часть квартир продавалась с ремонтом, в отличие от новостроек, где ремонты могли занимать месяцы (и требовать дополнительных трат в миллионы рублей). На «вторичке» – немного что-то подправил и сдал в аренду. Или просто сэкономил на большом ремонте. Этим он и был привлекателен для людей с небольшими бюджетами по альтернативным сделкам. Плюс на рынке был и остаётся в разы более широкий выбор вариантов квартир.

В общем, вторичный рынок будет более живым, чем новостройки. Ясность новых правил игры на нём наступит быстрее.

Но и на «вторичке» будет временной период, когда часть продавцов и покупателей окажутся в «серой психологической зоне»: первым будет казаться, что надо выждать с продажей – в надежде, что и цены подрастут, и рубль к доллару укрепится; вторые – наоборот, в ожидании будут верить, что цены упадут.

ИЖС

Этот рынок прежде жил без ипотеки (от всех выданных кредитов на жильё на него приходилось не более 1,5%) и продолжит жить без неё. В отличие от многоквартирных новостроек и «вторички», тут длиннее строительный цикл: те, кто уже вложились в участок земли и тем более начали первые работы, скорее всего продолжат строительство.

После пандемии коронавируса никуда не делось выросшее желание у горожан переехать за город. Социологи определяют эту группу желающих переселиться в частные дома в 20-25% от всех жителей крупных городов. Да, подорожают стройматериалы и труд рабочих. Но значительная часть взявшихся за ИЖС изначально были не самыми бедными людьми. И ИЖС у большинства – не единственное жильё.

Вдобавок многие рассматривали и будут рассматривать ИЖС как способ освободить свою городскую квартиру, а потом её сдать в аренду. Тем более что в предместьях крупных агломераций построить 80-метровый дом, пригодный для круглогодичного проживания, сейчас обходится на уровне или даже дешевле 35-метровой однокомнатной квартиры в МКД (раз уж нужно куда-то переселиться)

Тяжёлый экономический кризис, как всегда, вообще заставит очень многих продумывать варианты, как бы освободить свою квартиру и сдать её в аренду, чтобы было на что гарантированно прокормиться. Это относится не только к ИЖС, но и сложным альтернативным сделкам, когда вместо 3-комнатной квартиры приобретаются 2-комнатная и 1-комнатная под сдачу в аренду. Этот тренд на рынке явно усилится.

Но в любом случае рынок недвижимости, как и всё наше общество, переживало любой кризис и выходило из него с новым опытом. Мой прогноз, что наверняка побольше станет переездов из одного города в другой. В той же Московской агломерации вырастет спрос на дальнее Подмосковье, а то и на города в соседних областях, особенно у предпенсионеров и молодых пенсионеров. Катастрофической разницы в качестве жизни между Москвой и какой-нибудь Тверью или Рязанью больше нет. Наоборот, многие уже уверены, что московская окраина сильно хуже хорошего района в соседнем областном центре.

То же, кстати, касается и новостроек – они всё дальше будут уходить в дальнее Подмосковье, что-то вроде Дубны и Серпухова, куда можно добраться на электричке. И затем ещё дальше для покупателей из Московской агломерации – в соседние области.