Ситуация с дольщиками в России может ухудшиться уже осенью 2015 года

Экономический кризис в России, начавшийся в 2008 году, обернулся для рынка недвижимости появлением недостроев и обманутых дольщиков — даже сейчас, спустя почти семь лет их количество достигает 90 тысяч человек. По мнению экспертов, опрошенных РИА Новости, в нынешний кризис рынок чувствует себя более комфортно, но даже несмотря на это, количество дольщиков может значительно увеличиться уже осенью текущего года.

Что кризис нам готовит

"Я не бил бы пока в колокола, но в колокольчик бы звонил", — отмечает депутат Госдумы Александр Хинштейн, говоря о возможности появления новой волны соинвесторов, обманутых застройщиками.

А вот вице-президент Ассоциации антиколлекторов России Андрей Власс высказывается более категорично, предполагая, что ситуация с дольщиками может ухудшиться уже осенью 2015 года. Он связывает угрозу с тем, что покупательная способность населения может упасть — уже сейчас в компаниях урезают зарплаты и продолжаются сокращения персонала.

По словам Власса, это приведет к снижению продаж у застройщиков. "Проблемы с финансированием отрицательно скажутся на судьбе проектов, если не приведут к остановке строительства", — отмечает он.

Кроме того, дольщики обращаются в ассоциацию с жалобами, что застройщики периодически "подсовывают" договоры о переносе сроков сдачи дома. "Многие уже несколько лет платят ипотеку, но стройка находится на стадии не выше второго этажа", — говорит Власс.

Как рассказал источник в ассоциации, в прошлом году он в добровольно-принудительном порядке подписал дополнительное соглашение по переносу сроков сдачи дома — с сентября на декабрь 2014 года, но до сих пор новостройка не сдана. "Мне сказали: "Если не хотите, мы вернем вам деньги". Но зачем мне деньги, плюс еще у меня ипотека", — вспоминает собеседник агентства.

При этом в СМИ уже появились сообщения о публичных протестах дольщиков. В минувшую среду в Ростове-на-Дону соинвесторы дома в Университетском переулке устроили митинг рядом со зданием мэрии. Правда, речь идет о единичном проекте, который остановился по причине финансовых проблем у застройщика.

Группа риска

Хинштейн полагает, что крупные девелоперы, которые вкладывают в стройку свои средства, скорее всего, не пострадают, а вот компании второго и третьего уровней, у которых единичные проекты, возможно, будут инициировать банкротство, поскольку банки им не дадут кредиты.

Он уточняет, что наиболее подвержен риску сегмент элитного жилья, так как в нем высокая себестоимость строительства и необходимо вливание больших капиталов.

"Дорогие кредиты и несбалансированная кредитная нагрузка могут привести к банкротству некоторых девелоперов, и как следствие, появлению долгостроев", — соглашается первый заместитель генерального директора ГК "МИЦ" Даромир Обуханич.

В "Метриум Групп" считают, что, скорее всего, под наибольшим ударом окажутся проекты бизнес-класса. "Себестоимость строительства в бизнес-классе порой ненамного ниже, чем в элитном. А спрос с понижением платежеспособности населения обычно уходит в массовый сегмент. В итоге, именно бизнес-класс оказывается в подвешенном состоянии — расходы на строительство большие, а спрос отсутствует", — говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая.

Ситуация другая

В то же время, как говорят эксперты, в отличие от кризиса 2008 года рынок чувствует себя более комфортно. Во многом риски снижаются благодаря появлению жестким регуляторам со стороны законодательства, в частности 214-ФЗ, а также введению обязательного страхования гражданской ответственности застройщика.

Заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов добавляет, что сейчас ситуация гораздо надежнее, поскольку важной составляющей платежеспособного спроса является ипотечное кредитование, которого практически не было в 2008 году.

Несмотря на то, что ипотека просела, государственные меры по ее поддержке все же спасли ситуацию — в марте ставка была субсидирована до 12%, говорят эксперты. По словам коммерческого директора ФСК "Лидер" Григория Алтухова, субсидирование является самой эффективной и правильной формой взаимодействия на рынке недвижимости, и для покупателей выгодно именно сейчас присмотреться к жилью. "Но этой меры хватит "на два-три месяца или меньше", — подчеркивает он.

В частности, коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов указывает, что к середине мая 2015 года отрасль выбрала лимиты льготной ипотеки. "Ожидалось, что выделенные на субсидирование ипотечных ставок средства в размере 20 миллиардов рублей смогут позволить выдать льготных ипотечных займов на 400 миллиардов, но на середину мая заявки поданы уже более чем на 500 миллиардов рублей", — объясняет эксперт.

Затишье перед осенью

Сами строители не видят ухудшения ситуации на первичном рынке жилья. По мнению многих, тенденции к замораживанию строительства ни на одной из действующих площадок не наблюдается.

"Гибкие девелоперы скорее идут на изменение проектов, чем на остановку строительства. Например, премиальный жилой проект уже имеет готовые планировки, девелопер уменьшает площади квартир и, соответственно, сокращает бюджет продаваемых лотов", — говорит директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов. Таким образом, по его словам, застройщики планируют увеличить количество предложения в своих проектах, расширить их целевую аудиторию и повысить ликвидность.

Рынок новостроек чувствует себя более-менее комфортно. Темпы реализации вполне сравнимы со средними показателями аналогичных периодов прошлого года, причем, во всех сегментах. Если в начале года на девелоперы не спешили выводить объекты на рынок, то после субсидирования ставки рынок стал оживляться, замечает Блинов.

"По первым пяти месяцам видно, что изменения произошли только в инвестиционном спросе. Уменьшилась активность инвесторов, которые приходили в проекты. Они выжидают этапа стабилизация и закрепления рынка", — рассказывает директор департамента продаж недвижимости "Галс-Девелопмент" Игорь Быченок.

Сейчас меняется и сам тип инвестора, указывает он. Если ранее они входили уверенно на рынок, то сейчас ждут стабилизации и изменений на рынке. "Новые инвесторы стали более детально изучать проекты, и, более того, мы наблюдаем увеличение числа иностранных компаний, которые готовы и уже инвестируют", — добавляет собеседник агентства.

В целом эксперты солидарны, что дальнейшее развитие событий на рынке первичного жилья будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. Обуханич замечает, что оглядываясь на прошлый кризис и ситуацию с дольщиками, которые появились в результате него, понятно, что решать такую проблему тяжело. "Помочь людям сложно, но можно. Решение может быть найдено только при условии совместной работы крупных игроков рынка и властей", — резюмирует эксперт.