Скрытая наценка: сколько покупатель переплачивает за ипотеку от застройщика

Получая условия льготного ипотечного кредита, которые на первый взгляд кажутся ему супервыгодными, покупатель квартиры от застройщика значительно переплачивает. За дополнительное снижение ставки он отдаст, по подсчетам Циан, четверть стоимости квартиры. Правда, ежемесячный платеж при этом сократится на 40%.

Ставка по льготной ипотеке снижена до 7%, но крупнейшие застройщики предлагают еще более низкие проценты на квартиры в своих проектах. Во сколько на самом деле обходятся покупателям околонулевые ставки в ЖК от застройщиков?

Субсидированные ставки от застройщиков

На фоне падения спроса девелоперы стали чаще предлагать скидки за оплату квартиры без привлечения ипотеки. На сайтах публикуется несколько цен — для дольщиков с ипотекой и без.

Эксперты Циан посчитали, сколько реально переплачивают столичные покупатели за ипотеку со ставкой ниже 7% и оценили стоимость жилья без совместных программ застройщиков и банков.

Как девелоперы снижают ставку?

Снижение ставки по ипотеке — один из способов поддержки спроса. 73% сделок Московского региона на первичном рынке в мае 2022 года заключалось с использованием кредита. Ставка по льготной ипотеке была снижена с 12% в апреле до 7% в июне.

Ипотека с господдержкой — все программы: льготная, семейная, для IT-специалистов, сельская, дальневосточная. Выберите подходящую, заполните одну анкету и получите одобрение в пяти ведущих банках. Узнайте свои ставки с Циан.Ипотекой

Но большинство крупных девелоперов предлагает еще более низкие проценты по ипотеке в своих проектах. Как работает такая схема?

Вариант 1

Недополученная прибыль банков, выдающих ипотеку по ставкам ниже, чем по льготной ипотеке, закладывается в стоимость самой квартиры. То есть дольщик за свой счет оплачивает сниженную ставку, и это уже входит в цену квартиры. Дополнительно девелоперы также компенсируют ставку за счет сокращения маржинальности.

Вариант 2

Если покупатель собирается воспользоваться ипотекой со сниженной ставкой, девелопер прибавляет к стоимости квартиры определенный процент, то есть снова покупатель самостоятельно оплачивает себе околонулевую ипотеку.

Вариант 3

Льготная пониженная ставка действует не на весь срок кредита, а только в первые один–два года, после чего увеличивается. Такие программы выгодны тем, кто планирует досрочное погашение за счет продажи старой квартиры после переезда в новостройку.

ГК ПИК: до четверти к стоимости квартиры за минимальные ставки

Лидер по количеству проданных квартир в Москве в 2021–2022 годах — ГК ПИК: на компанию приходится 25% всех продаж жилья в столичном регионе на первичном рынке. Помимо льготной ипотеки ГК ПИК предлагает несколько вариантов ипотечных программ со сниженной ставкой.

Первая программа — ипотека под 4,99% годовых. В таком случае покупателю нужно доплатить к базовой стоимости квартиры в среднем 6%. Диапазон надбавки в зависимости от конкретного проекта — от 2 до 13%.

Вторая программа — ипотека под 1,99% годовых: прибавка в цене составит в среднем по всем проектам примерно 14%. Диапазон надбавки — от 8 до 15%.

И квартира, купленная по «нулевой» ипотеке со ставкой 0,1%, обойдется в среднем на 22% дороже, чем квартира за наличный расчет или покупка по льготной ипотеке под 7% годовых. Причем разница в стоимости варьируется в зависимости от проекта и начинается от 15%. В точечных проектах на относительно небольшое количество корпусов и квартир доплата будет еще выше.

Льготная ипотека от застройщика обходится покупателю практически в четверть базовой стоимости квартиры.

Рассмотрим надбавку в цене на примере конкретной квартиры в одном из проектов ГК ПИК. Базовая стоимость двухкомнатной квартиры в ЖК «Матвеевский парк» — 15,27 млн рублей. За снижение ставки до 4,99% нужно доплатить 5% к стоимости жилья, или 710 тыс. рублей.

Чтобы снизить ставку до 1,99%, придется отдать уже 10% базовой стоимости при наличной оплате, или 1,6 млн рублей.

А чтобы получить «нулевую» ипотеку, придется заплатить практически четверть базовой стоимости квартиры — 23%, или 3,5 млн рублей.

Снижение ставки позволяет уменьшить ежемесячный платеж, даже несмотря на бо́льшую стоимость самой квартиры. Ипотека под 0,1% позволит платить на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99%, и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99% годовых. Если же сравнить с обычной льготной ипотекой, то разница в ежемесячном платеже составляет 40%.

Ставка ниже, надбавка — выше

Циан рассмотрел, какие ипотечные стратегии выбирают другие девелоперы, занимающие значительную часть рынка по объему сделок.

К примеру, Группа «Самолет», занимающая около 12% рынка по сделкам в Московском регионе, также предлагает сниженную ставку (2,99%) на весь срок, базовая стоимость при этом увеличивается на 10%.

Девелопер «Гранель» озвучил прибавку в среднем на уровне 25%. ГК «А101» — 13,8% в цене сайта, ГК ФСК — надбавку до 19%. Всего на пять перечисленных девелоперов приходится половина сделок в 2021–2022 годах. Во всех компаниях есть программы со сниженной ставкой, но при этом с надбавками к базовой стоимости.

Что касается большинства других застройщиков — лидеров продаж, наценка у них также присутствует, но в некоторых случаях узнать ее величину можно только при посещении офиса продаж.

Недостатки субсидированных программ от девелоперов

Рассчитывая на ипотеку по ставке ниже 7% — ниже уровня, на котором сегодня находятся ставки по льготной ипотеке на новостройки, нужно всегда закладывать в бюджет наценку.

О наценке застройщики не пишут на сайтах, предпочитая привлекать покупателя размером ипотечного платежа, а не стоимостью квартиры или квадратного метра.

Еще один минус — максимальная сумма такой «нулевой» ипотеки. Большинство девелоперов готово выдать ипотеку по ставке ниже 1% только при лимите 12 млн рублей (для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей). То есть с учетом наценки к базовой стоимости лимит по ипотеке по факту оказывается ниже этих 12 млн рублей: часть суммы съедает наценка.

Есть и обратная ситуация, когда «нулевая» ипотека является базовой ипотечной программой, то есть дольщик получает скидку, если он субсидированием не воспользуется. Подобная ситуация, к примеру, в проектах Level Group, где ипотека выдается под 0,01%, но за наличный расчет стоимость жилья уменьшается на 20%. Аналогичной стратегии придерживается в своих проектах и ГК ПИК: на сайте есть несколько прайсов в зависимости от способа оплаты.

Другие же девелоперы — лидеры продаж указывают только базовую стоимость (без учета наценки за субсидирование от девелопера). То есть реальная стоимость квадратного метра на рынке не стала бы существенно ниже при отказе от льготного субсидирования застройщиками.

Одновременно такой подход к ценообразованию со скрытыми надбавками не позволяет так же объективно, как раньше, оценивать реальную стоимость квадратного метра на первичном рынке. По факту многие дольщики переплачивают 15–25% прайсовой стоимости, то есть цены на столичные новостройки существенно выше базовых.

При этом наценка уходит банкам за компенсацию ставок, девелоперы не получают эту надбавку — в выигрыше остаются кредиторы.

Подобная практика с двойным прайсом нестандартная. Еще в прошлом году наценки к базовой цене были редкостью — подобная вариативность цен начала массово использоваться в 2022 году. Да и ипотека по ставке ниже 1% тоже практически не встречалась, а субсидирование от девелоперов составляло 1–3 п. п. стандартной ставки по льготной ипотеке.

Стандартная ставка по льготной ипотеке или переплата за минимальные ставки?

Что выгоднее: стандартная ставка без наценки или переплата за «нулевую» ипотеку? На этот вопрос нельзя ответить однозначно, считает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

«Ипотека по ставке менее 1% позволяет существенно сократить ежемесячный платеж, поэтому, если вы не собираетесь досрочно погашать кредит, рассмотрите такой вариант. Если же сумма первоначального взноса существенно выше минимальной и есть планы погасить ипотечный кредит досрочно, стоит смотреть прежде на стоимость самой квартиры, а не на ежемесячный платеж», — рекомендует эксперт.

По мнению Алексея Попова, следующим шагом будет не наценка за околонулевую ипотеку, а предоставление скидки за оплату без привлечения кредита — такие примеры на рынке уже есть.

На вкладах россиян находится в общей сложности 30 трлн рублей, ставки по депозитам падают, инвестиции в другие рынки ограничены, поэтому в среднесрочной перспективе появятся клиенты с живыми деньгами, заинтересованные в дисконте за отсутствие ипотеки, уверен аналитик.