Аналитики в области недвижимости прогнозируют скорое падение и спроса, и цен на жилье
Москвичи активно скупают квартиры, сообщают каналы, посвященные недвижимости. При этом, что ставок по ипотечному кредиту ниже 14% на вторичное жилье уже не осталось.
Спрос на жилье скоро упадет
79% всех сделок в Москве идут с ипотекой. При резком росте ставки продажи не могут не упасть.
Примерьте на себя. Выбирая между евродвушкой в новостройке за 75 тысяч в месяц (8% ипотека с господдержкой) и чуть более просторной двушкой в панельке за 125 тысяч (14% обычная ипотека), неужели вы возьмёте второе? А если выбор между арендой за 55 тысяч и ипотекой за 125? Ставка не может не работать, это против законов физики.
Решение по ипотеке действует 3 месяца, поэтому эффект повышенных ставок проявляется не сразу.
Сейчас покупают люди, которым одобрили ипотеку ещё в июле при ставках 11-12%. Нахватали все, кто ждёт вечного роста цен. Логично, что спрос будет падать с октября-ноября, снижать цены для ускорения продажи люди начнут в конце года.
Цель повышения ставки — охладить рынок.
Если это не подействует, ЦБ поднимет её снова и теперь уж точно сделок станет меньше, а цены упадут.
Если вы продаёте квартиру, не торгуйтесь долго — продавайте сейчас. Дальше нас ждёт минимум полгода стагнации, когда брать будут только ликвидные квартиры в новых домах и то с торгом, — резюмируют эксперты.
Покупка квартиры за наличные принесет одни убытки
Далее специалисты приводят конкретный расчет:
Кейс: у вас есть 12 млн наличными, и вы хотите купить новостройку за эти деньги.
Вариант 1: наличные.
Вносим всю сумму единоразово, квартира наша.
Вариант 2: ипотека.
Вносим 2,4 млн как первый взнос, 9,6 млн берём в кредит по гос. программе. Пусть будет семейная ипотека 6% (сейчас № 1 по выдачам).
Во 2 варианте 9,6 млн кладём на вклад под 13% в Росбанке или Альфе. 13% доход от вклада –6% убыток от кредита = 7% годовых наш чистый доход.
На сумме 9,6 млн вы получаете ежегодно около 600 тыс. за вычетом налога. Это фиксированная ставка и гарантированный доход. Итого, за 3 года, пока дом строится, вы заработаете 1 800 000 рублей. Или потеряете, если купите за наличные.
Не хотите морозить деньги на 3 года? Ну выберите какой-нибудь накопительный счёт под 10-11% годовых — всё лучше, чем просто терять деньги, — советуют они.
Сдавать вторичное жилье выгоднее, чем новостройку
Покупка квартиры на «вторичке» и сдача ее в аренду, окупит все затраты примерно за 14 лет, а вот то же самое в новостройке, уже за 19 лет. Получается целых 5 лет разницы.
Это обусловлено значительным разрывом в ценах на обоих рынках.
По данным августа 2023 года, среднестатистическая квартира в новостройке стоила 5,9 млн руб., а «бывшая в употреблении» — 4,4 млн. руб.
В настоящее время средняя арендная плата за жилье колеблется в районе 26 тыс. руб.
Если сравнивать с прошлым годом, тогда средняя цена квартиры на первичке была повыше — где-то 6 млн руб., тогда как на «вторичке» — 3,9 млн руб., разница значительная.
За год вторичное жилье подорожало почти на 13%.
Ставки на аренду недвижимости тоже увеличиваются, особенно в крупных городах. К примеру, в Москве за 12 месяцев средний месячный платеж вырос с 65 тыс. до 70 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге — с 30 тыс. до 35 тыс. руб.