Проблемы начнутся к лету: смогут ли россияне выплачивать ипотеку
По итогам года показатель просроченной задолженности по ипотеке может вырасти от 1,5% до 6%. Сейчас россияне исправно оплачивают кредиты и показатель просрочки составляет менее 1%.
Ухудшение экономической ситуации в стране может привести к проблемам по выплате ипотеки. Уже сейчас многие заемщики столкнулись с финансовыми трудностями, оставшись без зарплаты или работы. Ситуация может обостриться к лету.
Вместе с аналитиками разбираемся, что будет с обслуживанием ипотеки и как помочь заемщикам.
В 2014 году пострадали в основном валютные заемщики
В последний экономический кризис 2014 года основной удар пришелся на заемщиков, у которых была валютная ипотека, но не было доходов в валюте. Из-за скачка курсов платежи по ипотеке стали неподъемны для многих из них. В результате чего в 2015–2016 годах большая часть валютных кредитов была реструктурирована в рублевые, рассказала младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
До пика финансового кризиса обслуживание ипотеки было на достаточно высоком уровне. Так, в 2014 году доля ипотечных кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней была на уровне 1,5%. Постепенно показатель стал ухудшаться. «Пикового значения просрочка достигла в 2015 году — до 2,5–3%. Именно в 2015 году вызрела просрочка после кризисных явлений 2014 года», — пояснил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Последующие три года характеризовались ростом «плохих» долгов не только в сегменте ипотеки, но и во всем розничном кредитовании.
К концу 2019 года показатель просроченной задолженности по ипотеке вернулся к докризисному уровню. По данным ЦБ, на 1 января 2020 года доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле составила около 1%. В начале года возникла некоторая тенденция к увеличению объема таких «плохих» кредитов, однако она была достаточно слабой.
В целом ситуация с просроченной задолженностью в сегменте ипотеки — наиболее благоприятная во всем розничном кредитовании. «У ипотечных заемщиков самое высокое среднее значение персонального кредитного рейтинга (ПКР) среди всех заемщиков с розничными кредитами: 705 баллов (минимальное значение — 300 баллов, максимальное — 850 баллов)», — отметил Алексей Волков из НБКИ.
Что касается валютной ипотеки, то за последние шесть лет банки почти перестали ее выдавать. По данным ЦБ, на 1 марта этого года доля валютной ипотеки в портфеле составила 0,3%.
| Совокупный ипотечный портфель, млн руб. | Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам, млн руб. | Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле,% | Средний размер рублевого ипотечного кредита, млн руб. | |
|---|---|---|---|---|
| 01.03.2014 | 2 746 088 | 41 119 | 1,50% | 1,68 |
| 01.03.2015 | 3 565 091 | 49 141 | 1,38% | 1,63 |
| 01.03.2016 | 4 069 419 | 70 573 | 1,73% | 1,74 |
| 01.03.2017 | 4 495 875 | 70 275 | 1,56% | 1,78 |
| 01.03.2018 | 5 310 259 | 69 882 | 1,32% | 1,92 |
| 01.03.2019 | 6 632 276 | 73 261 | 1,10% | 2,16 |
| 01.03.2020 | 7 654 499 | 73 960 | 0,97% | 2,45 |
Таблица: расчеты «Эксперт РА» по данным Банка России
Сейчас в зоне риска большинство заемщиков
В отличие от 2014 года сейчас под ударом может оказаться подавляющее число ипотечных заемщиков. «Пандемия и падение цен на нефть ударили по реальному сектору во многих отраслях. Вынужденное сокращение производства в условиях мер по борьбе с коронавирусом, фактическая приостановка деятельности многих субъектов малого и среднего бизнеса приведут к росту безработицы и снижению доходов значительного числа граждан», — отметила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».
Пик безработицы придется на конец второго квартала — тогда станет понятно, сколько предприятий останется на рынке, считают аналитики. Около трети российских предприятий уже отправили своих работников в отпуск без содержания. Еще 20% существенно снизили зарплаты на время карантина, Увольнения работников начали уже 16% компаний.
Ухудшение экономической ситуации в стране может привести к проблемам по выплате кредитов, включая ипотеку, и сказаться на качестве кредитного портфеля российских банков. По оценке НАФИ, сейчас у четверти населения ежемесячные выплаты по кредитам составляют 21–30% от совокупного дохода.
Проблемы с выплатой начнутся через три месяца
Мартовские и апрельские показатели вряд ли покажут существенный рост проблемных ипотечных кредитов, но уже летом будет расти доля просрочки по ипотеке. «Фактор коронавируса начал работать только в конце месяца, для проявления влияния таких факторов, как снижение цены нефти и девальвация рубля, требуется определенное время», — пояснил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
Проблемы с обслуживанием кредитов, включая ипотеку, точно возникнут, согласился аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. «Мы меньше месяца живем в новом режиме. Пока люди еще не успели задержать платежи. Просрочкой считается 90 дней, поэтому серьезные проблемы стоит ждать через три месяца. По итогам года показатель просроченной задолженности может вырасти до 5–6% — это очень большая цифра. Но это и худший вариант развития событий», — сказал он.
Аналитики «Эксперт РА» также прогнозируют увеличение объемов просроченной задолженности по ипотеке, но не столь значительное — до 1,5%. Однако масштабы роста будут зависеть от распространения в стране COVID-19 (пока пик эпидемии не пройден) и мер поддержки со стороны государства, а также результатов программ реструктуризации и ипотечных каникул, которые сейчас реализуются банками.
«Банки, вероятно, будут стремиться избежать массовых дефолтов и активно предлагать реструктуризацию кредитов. В противном случае есть риск накопления на балансах банков непрофильных активов, что для них крайне нежелательно в текущих условиях», — отметил директор по маркетингу НКБИ.
Кредитные организации также будут ограничивать выдачу новых займов, и уже отчасти это реализуют — ужесточают кредитный скоринг и требования к новым заемщикам, добавил аналитик ГК «Финам».
Каникулы не для всех
Сейчас ипотечные заемщики, которые столкнулись с финансовыми трудностями на фоне пандемии, могут воспользоваться специальными кредитными каникулами. Однако из-за ограниченного лимита получить их могут далеко не все. Максимальный размер ипотечного кредита для получения каникул составляет 1,5 млн руб. Для сравнения, средний размер ипотечного кредита в стране составляет около 2 млн руб., в Москве этот показатель приближается к 5 млн руб.
«Кредитные каникулы могли бы стать эффективным инструментом помощи ипотечным заемщикам в текущей ситуации. Однако принятое ограничение по максимальной сумме ипотечного кредита существенно сужает круг потенциальных получателей поддержки», — отметила Екатерина Щурихина.
По оценке НБКИ, уйти на кредитные каникулы в России смогут треть ипотечных заемщиков. Попасть в эту программу могут либо жители небольших городов с невысокой стоимостью жилья, либо те, кто уже погасил большую часть кредита. «Наиболее логичным здесь был бы более дифференцированный региональный подход для расширения доступа заемщиков к кредитным каникулам, исходя из средней суммы кредита в каждом из регионов», — считает Алексей Волков из НБКИ.
Также не совсем понятно, какие документы будут принимать банки в качестве подтверждения снижения дохода. Кроме того, для заемщиков с низким уровнем жизни даже снижение дохода меньше 30% может стать серьезной проблемой при выплате кредита.
«Пока сложно определить весь необходимый объем мер поддержки — мы еще не достигли пиковой точки ухудшения платежеспособности заемщиков. Потенциально набор мер может быть достаточно широким вплоть до выкупа проблемных активов государством с банковских балансов и урегулирования ситуации без участия кредитора», — заключил Валерий Пивень.
В своем последнем обращении 8 апреля президент Владимир Путин поручил расширить ипотечные каникулы на большее число людей. Проработкой данного вопроса будет заниматься правительство. В Минфине допустили, что условия предоставления кредитных каникул для ипотечников могут быть пересмотрены в сторону увеличения суммы займа.
«Граждане обратятся за помощью к государству и постараются воспользоваться программами поддержки»
Ольга Соколова, руководитель направления исследований в сфере строительства и недвижимости аналитического центра НАФИ:
— По опыту прошлых лет можно сказать, что в ситуации, когда выплата по ипотеке становится невозможной, граждане в первую очередь пытаются найти способы продолжать ипотечные выплаты. В зависимости от сложности ситуации они могут обращаться как за помощью к родственникам или друзьям, так и в банки-кредиторы за реструктуризацией кредита.
Большая часть (70%) ипотечных заемщиков — это семьи с детьми, и зачастую они являются получателями различных мер поддержки со стороны государства. При снижении доходов и возникновении сложностей с погашением кредита, вероятнее всего, граждане обратятся за помощью к государству и постараются воспользоваться программами поддержки.
Пока ипотеку платят исправно
Крупнейшие российские банки, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», пока не отмечают существенных изменений по просрочке ипотеки и спросу на программы реструктуризации. Сами данные по просрочке по ипотеке банки не раскрывают.
«Сейчас мы не фиксируем значительных изменений показателя просроченной задолженности. Банк продолжает оказывать ипотечные услуги в полном объеме — как в отделениях, так и дистанционно», — рассказали в пресс-службе МКБ.
В ВТБ отметили, что «показатель просрочки по портфелю банка остается на минимальных значениях». «В настоящий момент мы видим увеличение роста заявлений на реструктуризацию задолженности от наших заемщиков, что вполне ожидаемо в текущих условиях», — рассказали в пресс-службе Сбербанка.
В Райффайзенбанке также не фиксируют изменений. «В марте показатели просроченной задолженности практически не изменились по сравнению с началом года», — сказал руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента банка Алексей Крамарский.
Только в Росбанке отметили незначительное увеличение объемов выходов в просроченную задолженность по сравнению со средними показателями прошлого года. «При этом, на наш взгляд, более показательная картина сформируется по результатам текущей недели. Мы внимательно следим за тенденциями», — отметила глава департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Екатерина Алиева.
Банковская помощь
Тем временем банки готовят собственные программы по поддержке заемщиков. ВТБ расширил программу ипотечных каникул для пострадавших от COVID-19, увеличив максимальный размер ипотечного кредита для получения каникул. Сбербанк в связи распространением коронавируса и ухудшением финансового положения граждан разработал собственную программа реструктуризации на индивидуальных условиях. Помочь индивидуально каждому клиенту обещают в Росбанке и МКБ.